2018年初中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試時(shí)間為11月3、4日，2018年經(jīng)濟(jì)專(zhuān)業(yè)技術(shù)資格考試中級(jí)實(shí)行機(jī)考。2018年經(jīng)濟(jì)師報(bào)名時(shí)間為7-9月份，建議考生們提前復(fù)習(xí)，以下是《中級(jí)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)》教材考點(diǎn)，供考生查看學(xué)習(xí)!

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第三章房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研

第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概述

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的概念

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研是根據(jù)調(diào)研目的，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)信息(包括資料、數(shù)據(jù)、情報(bào)等)進(jìn)行收集、整理和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研判，為相關(guān)決策提供依據(jù)的活動(dòng)。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的特點(diǎn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研主要有下列幾個(gè)特點(diǎn)。

(1)系統(tǒng)性。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工作，其系統(tǒng)性主要表現(xiàn)在4個(gè)方面：一是市場(chǎng)調(diào)研組織的系統(tǒng)性。二是市場(chǎng)調(diào)研過(guò)程的系統(tǒng)性。三是市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容的系統(tǒng)性。四是市場(chǎng)調(diào)研信息處理的系統(tǒng)性。

(2)連續(xù)性。房地產(chǎn)市場(chǎng)處于動(dòng)態(tài)變化之中，要及時(shí)、準(zhǔn)確地獲取市場(chǎng)信息，市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)就要有連續(xù)性。

(3)跟蹤性。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研中，未了某種調(diào)研目的，通常要對(duì)某些特定的市場(chǎng)信息進(jìn)行固定樣小的定化定點(diǎn)的觀察和記錄，實(shí)行跟蹤性調(diào)研。

(4)目的性。任何一種有組織的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)，都有明確的調(diào)研目的。這一特點(diǎn)要求在編制房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃時(shí)，應(yīng)緊密結(jié)合調(diào)研目的。

(5)客觀性。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化是一種客觀存在，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的客觀性，要求在市場(chǎng)調(diào)研中首先要運(yùn)用被實(shí)踐證明是行之有效的科學(xué)方法和原理進(jìn)行市場(chǎng)信息的收集、整理和分析，而不是主觀臆測(cè);其次是通過(guò)對(duì)市場(chǎng)信息的收集和分析，對(duì)方案設(shè)計(jì)中提出的假設(shè)條件進(jìn)行驗(yàn)證和修正，要克服個(gè)人的偏見(jiàn)和主觀影響;最后是在編制市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告時(shí)，要充分運(yùn)用信息，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行客觀的分析和判斷，對(duì)報(bào)告中帶有結(jié)論性的論點(diǎn)和建議，應(yīng)有充分的論據(jù)加以論證和說(shuō)明。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的功能

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研之所以能為相關(guān)決策提供依據(jù)，是由其功能決定的。成功的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)通常具有下列功能。

(1)市場(chǎng)描述功能。這是指通過(guò)收集、整理和分析有關(guān)信息，圍繞達(dá)到調(diào)研目的而需要解決的問(wèn)題，為決策者描述市場(chǎng)供求、價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)等有關(guān)情況，了解和掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，并對(duì)所面臨的問(wèn)題和機(jī)遇等進(jìn)行描述。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的描述功能可為決策者制定正確的決策奠定基礎(chǔ)。

(2)市場(chǎng)診斷功能。這是指通過(guò)對(duì)獲取的信息進(jìn)行研判、解讀和分析比較，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的現(xiàn)狀、存在問(wèn)題等做出判斷和解析。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在進(jìn)行市場(chǎng)診斷的同時(shí)，還要對(duì)企業(yè)當(dāng)前的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行診斷分析，并結(jié)合市場(chǎng)診斷結(jié)果，對(duì)下一步經(jīng)營(yíng)管理提出有針對(duì)性的經(jīng)營(yíng)策略和應(yīng)對(duì)措施。同時(shí)，市場(chǎng)診斷功能對(duì)企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)跟蹤和監(jiān)控也有積極作用。

(3)市場(chǎng)預(yù)測(cè)功能。這是指在對(duì)市場(chǎng)調(diào)研所獲取的信息進(jìn)行診斷分析后，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀的分析研判，對(duì)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)做出預(yù)測(cè)

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)調(diào)研的預(yù)測(cè)功能不僅可以幫助企業(yè)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)展情況做出正確的判斷以減少風(fēng)險(xiǎn)，提高決策的科學(xué)性，而且可以幫助企業(yè)把握未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展變化的動(dòng)態(tài)，進(jìn)行有效的投資組合，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

四、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的分類(lèi)

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研可按照不同的分類(lèi)原則，分為多種類(lèi)型。了解和認(rèn)識(shí)不同類(lèi)型的市場(chǎng)調(diào)研的特點(diǎn)，有利于制定相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)研方案。

(一)全面調(diào)研和非全面調(diào)研

(二)探測(cè)性調(diào)研、描述性調(diào)研、因果性調(diào)研和預(yù)測(cè)，性調(diào)研

五、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的原則

(一)真實(shí)性原則

房地產(chǎn)市場(chǎng)淵研所提供的信息，只有真實(shí)地反映市場(chǎng)狀況，才能為決策提供客觀、可靠的依據(jù)。堅(jiān)持真實(shí)性原則，是房地產(chǎn)市場(chǎng)淵研最基本也是最重要的原則。真實(shí)性是指在市場(chǎng)調(diào)研中對(duì)市場(chǎng)狀況的描述、分析等，都要做到真實(shí)客觀。

(二)全面性原則

市場(chǎng)現(xiàn)象不是孤立、靜止存在的，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況會(huì)隨著時(shí)間、條件等的變化而發(fā)生變化。這就要求在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研中堅(jiān)持全面性原則。全而性是指在市場(chǎng)調(diào)研中要對(duì)相互聯(lián)系的市場(chǎng)現(xiàn)象及各種主要影響因素做全面性的調(diào)研，不能片面地觀察市場(chǎng)。要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)及各系統(tǒng)要素之間的變化和聯(lián)系做全面的調(diào)查分析，不能以偏概全、以點(diǎn)代面。全面性原則既是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研系統(tǒng)性特點(diǎn)的要求，也是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)正確認(rèn)識(shí)和科學(xué)預(yù)測(cè)的要求。

(三)時(shí)效性原則

房地產(chǎn)市場(chǎng)是處于動(dòng)態(tài)變化中的，只有及時(shí)、準(zhǔn)確地掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)信息并不斷更新，才能為決策提供有效的市場(chǎng)依據(jù)。時(shí)效性是指在市場(chǎng)調(diào)研中要及時(shí)抓住和捕捉與調(diào)研目的相關(guān)的信息，并對(duì)這些信息進(jìn)行及時(shí)的分析和反饋。

六、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的程序

從實(shí)際操作上，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的程序大致可分為準(zhǔn)備階段、信息收集階段、研究階段和總結(jié)階段。

(一)準(zhǔn)備階段

準(zhǔn)備階段也稱(chēng)為前期工作階段，其主要工作包括設(shè)計(jì)市場(chǎng)調(diào)研方案和組建市場(chǎng)調(diào)研人員隊(duì)伍。準(zhǔn)備階段的工作在市場(chǎng)調(diào)研中很重要，既是整個(gè)調(diào)研工作的起點(diǎn)，又是對(duì)整個(gè)調(diào)研工作的決策、設(shè)計(jì)和籌劃，是市場(chǎng)調(diào)研工作能否取得成功的關(guān)鍵階段。

(1)設(shè)計(jì)市場(chǎng)調(diào)研方案。

(2)組建市場(chǎng)調(diào)研人員隊(duì)伍

(二)信息收集階段

這個(gè)階段是市場(chǎng)調(diào)研中最為關(guān)鍵的階段，直接影響到調(diào)研工作的進(jìn)度和質(zhì)量，其主要任務(wù)是采用各種調(diào)研方法，按照調(diào)研方案的要求，收集需要的各類(lèi)相關(guān)信息。在實(shí)際市場(chǎng)調(diào)研工作中，通常的做法是在正式開(kāi)始收集信息之前，根據(jù)調(diào)研任務(wù)，先列出需要收集的信息清單，根據(jù)信息清單逐項(xiàng)收集。

(三)研究階段

這一階段要將所收集的各種信息進(jìn)行歸納和分類(lèi)，使之成為能夠反映市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)本質(zhì)特征和適合決策者需要的信息，是信息的深加工和形成分析結(jié)論的前提，其主要任務(wù)是對(duì)收集到的信息進(jìn)行去偽存真由此及彼、由表及里的鑒別、整理和分析。

信息鑒別是對(duì)所收集的信息進(jìn)行全面審核，其目的是通過(guò)對(duì)信息的編輯整理，把零碎的、雜亂的、分散的信息加以篩選，并對(duì)所有信息進(jìn)行逐一的比較和審核，消除和剔除信息中的虛假、錯(cuò)誤和短缺等現(xiàn)象，以保證信息的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、系統(tǒng)性和完整性。

信息整理是對(duì)鑒別后的信息進(jìn)行分類(lèi)編號(hào)和初步加工，使調(diào)研得到的反映市場(chǎng)現(xiàn)象個(gè)體特征的信息系統(tǒng)化、條理化，并以簡(jiǎn)明的方式反映市場(chǎng)現(xiàn)象總體的特征。信息整理常用的方法是分組分類(lèi)法，就是把經(jīng)過(guò)鑒別的信息，按調(diào)研問(wèn)題的需要和市場(chǎng)現(xiàn)象本質(zhì)特征的不同進(jìn)行分組，然后把信息編入適當(dāng)?shù)念?lèi)別，并編上號(hào)碼。

信息分析主要是運(yùn)用統(tǒng)計(jì)學(xué)的有關(guān)原理和方法，研究市場(chǎng)現(xiàn)象總體的數(shù)據(jù)特征和數(shù)量關(guān)系。通過(guò)分析能夠揭示市場(chǎng)現(xiàn)象的發(fā)展規(guī)模、水平、總體結(jié)構(gòu)、比例關(guān)系以及發(fā)展速度和趨勢(shì)等。

(四)總結(jié)階段

這一階段的主要任務(wù)是撰寫(xiě)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告、總結(jié)市場(chǎng)調(diào)研工作和評(píng)估調(diào)研結(jié)果。市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告是市場(chǎng)調(diào)研成果的集中體現(xiàn)，也是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研工作最直接的總結(jié)。存撰寫(xiě)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告時(shí)，要指出調(diào)研目的、調(diào)研對(duì)象、調(diào)研方法、調(diào)研信息處理方法、通過(guò)調(diào)研得出的結(jié)論、提出的建議等。

在本階段還要對(duì)市場(chǎng)調(diào)研工作的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)加以總結(jié)，尤其是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研中所遇到的問(wèn)題和障礙，要進(jìn)行認(rèn)真的分析，找出原因，為以后的調(diào)研工作積累經(jīng)驗(yàn)。

（責(zé)任編輯：xy）

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