第二節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)研的基本內(nèi)容

房地產(chǎn)市場調(diào)研所涉及的內(nèi)容非常廣泛，調(diào)研目的不同，調(diào)研內(nèi)容的側(cè)重點也有所不同。在具體的市場調(diào)研工作中，調(diào)研人員應(yīng)根據(jù)市場調(diào)研的目的編制市場調(diào)研提綱，列處主要的調(diào)研內(nèi)容，進行有針對性的市場調(diào)研活動。從房地產(chǎn)市場調(diào)研的一般意義上講，市場調(diào)研的基本內(nèi)容主要涵蓋下列部分。

一、房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研

房地產(chǎn)市場環(huán)境所包含的信息內(nèi)容廣泛，涉及的領(lǐng)域和部門眾多，信息的分布也較分散

(一)政治法律環(huán)境調(diào)研

政治法律環(huán)境調(diào)研包括政府有關(guān)的法律、法規(guī)、方針政策、政局變化等情況的淵研，調(diào)研的主要內(nèi)容有：①中央及地方政府關(guān)于國民經(jīng)濟與社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。②中央及地方政府有關(guān)房地產(chǎn)市場環(huán)境的方針和政策，如產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、稅收政策、財政政策、物價政策、就業(yè)政策等。③中央及地方政府有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律、法規(guī)及相關(guān)政策，如土地制度和政策、房地產(chǎn)稅收政策、房地產(chǎn)金融政策、房地產(chǎn)價格政策等。④國內(nèi)、國際政局的變化，包括政治形勢、政府的重大人事變動等。

(二)經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研

經(jīng)濟環(huán)境對房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響很大.其調(diào)研的主要內(nèi)容有：①區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟特征，包括經(jīng)濟總量，經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模，經(jīng)濟發(fā)展速度、趨勢，通信及交通運輸，能源與資源供應(yīng)，技術(shù)協(xié)作條件等。②區(qū)域內(nèi)國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)構(gòu)成及主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整方向和生產(chǎn)力的空間布局特征等。③區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、工資水平、基礎(chǔ)設(shè)施情況、重點開發(fā)區(qū)域等。④城鄉(xiāng)居民家庭收人水平、人均可支配收入、城鄉(xiāng)居民儲蓄存款額、消費結(jié)構(gòu)和消費水平等。⑤物價水平及通貨膨脹率、進出口稅率及股票市值穩(wěn)定情況等。⑥獲取房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款等的條件及可能性、利率水平等。⑦區(qū)域內(nèi)的對外開放程度、國內(nèi)外經(jīng)濟合作情況、對外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況等。

(三)社會文化環(huán)境調(diào)研

社會文化環(huán)境調(diào)研的主要內(nèi)容有：①區(qū)域內(nèi)居民的受教育程度、職業(yè)構(gòu)成、文化水平、婦女就業(yè)面大小等。②區(qū)域內(nèi)居民的價值觀、審美觀、風(fēng)俗習(xí)慣、家庭生活習(xí)慣等。③區(qū)域內(nèi)居民的民族構(gòu)成、宗教信仰、社會階層分布等。④區(qū)域內(nèi)居民的文化設(shè)施狀況，包括種類、數(shù)量、分布，具有地方特色的節(jié)慶活動等。

(四)科技發(fā)展環(huán)境調(diào)研

科技發(fā)展環(huán)境調(diào)研的主要內(nèi)容有：①建筑材料、建筑施工技術(shù)、建筑設(shè)備的技術(shù)進步等。②信息技術(shù)和節(jié)能技術(shù)、可持續(xù)發(fā)展技術(shù)的發(fā)展和應(yīng)用等。③新技術(shù)、新工藝、新材料、新能源的發(fā)展趨勢和速度及其在調(diào)研區(qū)域內(nèi)的使用情況等。④相關(guān)新產(chǎn)品的國內(nèi)外先進水平等。

(五)資源環(huán)境調(diào)研

資源環(huán)境調(diào)研研包括自然資源調(diào)研和人文資源調(diào)研。資源環(huán)境調(diào)研的主要內(nèi)容有：①土地資源的調(diào)研。包括土地資源的數(shù)量、類型、區(qū)域分布特征、利用現(xiàn)狀、開發(fā)潛力等。②地形地貌的。調(diào)研。包括地形特征;地勢類型及各種地貌類型的分布狀況、特點、結(jié)構(gòu)、占總面積的比重等：還包括地質(zhì)條件，如地震等地質(zhì)災(zāi)害的情況等。③氣候條件的調(diào)研。氣候?qū)θ藗兊南M行為有很大的影響。對氣候條件的調(diào)研包括氣候類型、年降水量及降水的時空分布特征、年日照時數(shù)、特殊的氣象氣候現(xiàn)象等。④旅游資源的調(diào)研。包括自然旅游資源和人文旅游資源的數(shù)量、分布、特色、開發(fā)程度、經(jīng)營狀況等。

二、房地產(chǎn)市場供求調(diào)研

(一)房地產(chǎn)市場供給調(diào)研

房地產(chǎn)市場供給調(diào)研主要是指對調(diào)研區(qū)域內(nèi)當(dāng)前或近期房地產(chǎn)供給的市場狀況的調(diào)研和分析。

(二)房地產(chǎn)市場需求調(diào)研

房地產(chǎn)市場需求調(diào)研是房地產(chǎn)市場調(diào)研的核心內(nèi)容。在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)市場需求是決定房地產(chǎn)市場容量的主要因素。

(三)房地產(chǎn)交易調(diào)研

在一定時期內(nèi)，房地產(chǎn)市場交易的實際情況，反映了這一時期房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的客觀狀況。通過對房地產(chǎn)交易情況的調(diào)研，不僅可以對當(dāng)前房地產(chǎn)市場運行的基本情況和存存的主要問題進行分析，而且也為房地產(chǎn)預(yù)測提供客觀依據(jù)。房地產(chǎn)交易調(diào)研的主要內(nèi)容有：①房地產(chǎn)成交量調(diào)研、它是指對一定時期內(nèi)房地產(chǎn)成交數(shù)量的凋研。在實際市場調(diào)研中，對房地產(chǎn)成交量進行分類統(tǒng)計調(diào)研，如新建商品房租售量、存量商品房租售量、各種類型物業(yè)的租售量等，②房地產(chǎn)成交價調(diào)研。它是指對一定時期內(nèi)已實現(xiàn)交易的房地產(chǎn)成交價格的調(diào)研。在市場調(diào)研實踐中，房地產(chǎn)成交價格的調(diào)研和房地產(chǎn)成交量的調(diào)研是結(jié)合在一起的，包括房地產(chǎn)買賣價格和租賃價格，并且也要對房地產(chǎn)成交價格進行分類統(tǒng)計調(diào)研，其類型劃分一股與房地產(chǎn)成交量調(diào)研的類型劃分相對應(yīng)。③房地產(chǎn)成交區(qū)域調(diào)研。它是指在一定的時期內(nèi)，按一定的分類原則，將調(diào)研范圍分為若干個區(qū)域，分別對不同區(qū)域的房地產(chǎn)成交量和成交價格進行調(diào)研。房地產(chǎn)成交區(qū)域調(diào)研，可以揭示房地產(chǎn)交易的空間特征和差異性、④房地產(chǎn)成交者構(gòu)成調(diào)研。它是指在一定的時期內(nèi)，按一定的分類原則，將房地產(chǎn)交易雙方各劃分為小同的類型，分別就各類房地產(chǎn)供給者或房地產(chǎn)消費者在供給總數(shù)或消費者總數(shù)中所占的比例進行調(diào)研，也可分別就各類房地產(chǎn)供給者的供給量或房地產(chǎn)消費者的消費量在總供給量或總消費量中所占的比例進行調(diào)研。例如，對于商品住房的購買者，按戶籍所在地劃分為本地購買者和外地購買者等。

在房地產(chǎn)交易凋研中，需要用一系列的指標(biāo)來描述房地產(chǎn)交易情況，房地產(chǎn)交易的主要指標(biāo)可以概括為土地交易量、房屋銷售量、房屋出租量、吸納量、吸納率、吸納周期、房屋預(yù)售面積、房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)租金、房地產(chǎn)價格指數(shù)等指標(biāo)。

三、房地產(chǎn)市場營銷活動調(diào)研

房地產(chǎn)市場營銷活動調(diào)研是房地產(chǎn)市場調(diào)研的重要內(nèi)容，在調(diào)研中應(yīng)圍繞房地產(chǎn)營銷組合活動展開，從房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的角度來看，其調(diào)研內(nèi)容主要包括競爭對手狀況調(diào)研、房地產(chǎn)價格調(diào)研、房地產(chǎn)營銷調(diào)研。

(一)競爭對手狀況調(diào)研

了解并認(rèn)識競爭對手，是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的重要內(nèi)容，也是企業(yè)決策的重要依據(jù)。競爭對手調(diào)研的主要內(nèi)容有：①競爭對手的確定，即在市場調(diào)研范圍內(nèi)，通過調(diào)研要明確有沒有競爭對手、哪些是直接競爭對手、哪些是間接競爭對手。只有在明確了誰是競爭對手后，才能進行有針對性地調(diào)研和制定有針對性的策略。②競爭對手的生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模和資金情況，包括競爭對于已開發(fā)和將要開發(fā)的房地產(chǎn)項目的數(shù)量、規(guī)模、分布等情況，以及這些項目推向市場的對間與節(jié)奏，資金回籠情況和現(xiàn)金流情況。③競爭對手的技術(shù)水平和新產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)營情況，包括競爭對手的生產(chǎn)能力、技術(shù)裝備水平、項目研發(fā)能力以及在消費者中的聲譽和形象等。④競爭對手的營銷渠道及推廣策略，包括營銷方式、宣傳手段、廣告策劃、產(chǎn)品推廣等。⑤潛在競爭對手情況，即對房地產(chǎn)企業(yè)未來市場競爭情況的分析與預(yù)測。⑥競爭產(chǎn)品的客戶定位、項目定位、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品質(zhì)量以及物業(yè)服務(wù)狀況的調(diào)研。⑦競爭產(chǎn)品的市場價格及市場接受程度、市場占有率以及消費者的反映等。

(二)房地產(chǎn)價格調(diào)研

在房地產(chǎn)價格的調(diào)研中，其側(cè)重點是房地產(chǎn)價格在市場上的客觀反映。房地產(chǎn)價格調(diào)研的主要內(nèi)容有：①中央以及地方政府制定的相關(guān)政策、制度、規(guī)定等對房地產(chǎn)價格的影響、房地產(chǎn)企業(yè)定價策略的變化。②房地產(chǎn)價格趨勢的市場變化對房地產(chǎn)供求變化的影響，市場調(diào)研區(qū)域內(nèi)，不同Ⅸ域的房地產(chǎn)價格變動特點和變化程度的對比分析。③在同一定時期內(nèi)，不同類型物業(yè)的價格變動情況，及其對銷售量的影響。④在不同的地段，多高的房價是消費者能夠接受的房價，以及消費者對不同房價的接受程度和價格心理狀態(tài)情況。⑤影響房價的因素發(fā)生明顯變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格出現(xiàn)明顯變動，這時房地產(chǎn)供給者和消費者的市場反應(yīng)情況

(三)房地產(chǎn)營銷調(diào)研

房地產(chǎn)營銷調(diào)研主要包括房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)研和房地產(chǎn)市場推廣調(diào)研，其調(diào)研主要內(nèi)容有：①房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、銷售代理機構(gòu)、咨詢顧問機構(gòu)、價格評估機構(gòu)等房地產(chǎn)中介機構(gòu)的數(shù)量、素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力、市場信譽及其業(yè)績情況。②房地產(chǎn)營銷渠道的選擇及調(diào)整情況，房地產(chǎn)租售客戶對營銷機構(gòu)的評價，銷售代理傭金情況。③房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況、市場效果以及發(fā)展趨勢。④房地產(chǎn)廣告調(diào)研，包括房地產(chǎn)廣告訴求、房地產(chǎn)廣告媒體和房地產(chǎn)廣告效果調(diào)研。⑤其他房地產(chǎn)推廣活動的調(diào)研，例如，產(chǎn)品推介會、主題論壇、價格折扣、免費贈送、有獎銷售、樣板房展示、慶典活動等。

（責(zé)任編輯：xy）

共6頁,當(dāng)前第2頁  第一頁  前一頁  下一頁