（二）非市場價(jià)值

在實(shí)際估價(jià)中，有些估價(jià)項(xiàng)目的要求評估的是在不符合市場價(jià)值形成的條件中的一個(gè)或多個(gè)條件下最可能的價(jià)格。凡不符合上述市場價(jià)值形成條件中任意一條的價(jià)值，均為非市場價(jià)值。因此，非市場價(jià)值不是一種價(jià)值，而對市場價(jià)值以外的各種價(jià)值的一個(gè)概況性稱呼。非市場價(jià)值主要有快速變現(xiàn)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、在用價(jià)值、殘余價(jià)值和投資價(jià)值。（重要考點(diǎn)）市場價(jià)值和這五種非市場價(jià)值，可以說是六種基本價(jià)值類型。它們是一組按照價(jià)值前提或者說是評估價(jià)值的本質(zhì)來劃分的價(jià)值。

1．快速變現(xiàn)值（重要考點(diǎn)）

快速變現(xiàn)值是指不符合市場價(jià)值形成條件中的“交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易”下最可能的價(jià)格。由于房地產(chǎn)難以變現(xiàn)，如果交易時(shí)間較短（如銷售期短于正?；蚝侠淼匿N售期），則其最可能的價(jià)格較低，因此快速變現(xiàn)價(jià)值通常低于市場價(jià)值。例如，賣者因某種原因急于脫手房地產(chǎn)而要求評估的價(jià)值即為快速變現(xiàn)價(jià)值。

2．謹(jǐn)慎價(jià)值（重要考點(diǎn)）

謹(jǐn)慎價(jià)值是指在存在不確定性因素的情況下遵守謹(jǐn)慎原則評估出的價(jià)值。謹(jǐn)慎原則見本書第五章第七節(jié)。謹(jǐn)慎價(jià)值通常低于市場價(jià)值。例如，為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，要求評估的房地產(chǎn)抵押價(jià)值即為謹(jǐn)慎價(jià)值。

3．在用價(jià)值（重要考點(diǎn)）

在用價(jià)值是指在現(xiàn)狀使用下的價(jià)值。現(xiàn)狀使用包括目前的用途、規(guī)模、檔次等，它可能是最高最佳使用，也可能不是最高最佳使用。在用價(jià)值一般低于市場價(jià)值。但如果現(xiàn)狀使用是最高最佳使用的，則在用價(jià)值等于市場價(jià)值。

4．殘余價(jià)值（重要考點(diǎn)）

殘余價(jià)值是指在非繼續(xù)使用條件下的價(jià)值。它一般低于市場價(jià)值。例如，某個(gè)針對特定品牌進(jìn)行了裝飾裝修的餐廳，當(dāng)不再作為該種品牌的餐廳繼續(xù)經(jīng)營而出售時(shí)，該種裝飾裝修不但不會(huì)增加該餐廳的價(jià)值，反而會(huì)減少該餐廳的價(jià)值。因此，此時(shí)殘余價(jià)值會(huì)低于市場價(jià)值。但在征收國有土地上單位和個(gè)人的房屋情況下，雖然該餐廳也不會(huì)繼續(xù)經(jīng)營下去，但要假設(shè)繼續(xù)經(jīng)營來評估其市場價(jià)值，并據(jù)此給予拆遷補(bǔ)償。

5．投資價(jià)值（重要考點(diǎn)）

投資價(jià)值一詞有兩種含義：一是指值得投資，例如人們在為某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目或某項(xiàng)資產(chǎn)做銷售宣傳時(shí)，經(jīng)常稱其具有投資價(jià)值；二是指從某個(gè)特定的投資者（即某個(gè)具體的投資者）的角度來衡量的價(jià)值。這里所講的投資價(jià)值指的是后者。因此，某一房地產(chǎn)的投資價(jià)值，是指某個(gè)特定的投資者（如某個(gè)具體的購買者）基于個(gè)人的需要或意愿，對該房地產(chǎn)所評估出的價(jià)值。與此相比，該房地產(chǎn)的市場價(jià)值，是指該房地產(chǎn)對于一個(gè)典型的投資者（市場上抽象的一般投資者，他代表了市場上大多數(shù)人的觀點(diǎn)）的價(jià)值。即市場價(jià)值來源于市場參與者的共同價(jià)值判斷，是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值；投資價(jià)值是對特定的投資者而言的，是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)，市場價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而不同。

例題5．在某一時(shí)點(diǎn)，投資價(jià)值是唯一的，而市場價(jià)值因投資者的不同而不同。（?。?003年試題）

答案：×
 
例題6．房地產(chǎn)估價(jià)師從某個(gè)特定投資者的角度出發(fā)評估出的價(jià)值屬于（?。?。（2007年試題）

A．市場價(jià)值

B．清算價(jià)值

C．快速變現(xiàn)價(jià)值

D．投資價(jià)值

答案：D

同一房地產(chǎn)之所以對不同的投資者有不同的投資價(jià)值，是因?yàn)椴煌耐顿Y者可能在開發(fā)建設(shè)成本或經(jīng)營費(fèi)用方面的優(yōu)勢不同、納稅狀況不同、對未來的信心不同等。所有這些因素都會(huì)影響投資者對該房地產(chǎn)未來收益能力的估計(jì)，從而影響投資者對該房地產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)。如果所有的投資者都作出相同的假設(shè)，也面臨相同的環(huán)境狀況，則投資價(jià)值與市場價(jià)值就會(huì)相等，但實(shí)際上很少出現(xiàn)這種情況。

評估投資價(jià)值與評估市場價(jià)值的方法一般是相同的：所不同的主要是參數(shù)取值。例如，投資價(jià)值與市場價(jià)值都可以采用收益法來評估—價(jià)值是預(yù)期未來凈收益的現(xiàn)值之和，但其中選取參數(shù)的立場不同。以折現(xiàn)率為例，評估市場價(jià)值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率（即典型的投資者所要求的報(bào)酬率）；而評估投資價(jià)值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是某個(gè)特定的投資者所要求的最低報(bào)酬率（通常稱為最低期望收益率）。這個(gè)特定的投資者所要求的最低報(bào)酬率，可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率。在凈收益方面，評估投資價(jià)值時(shí)通常采用的是稅后凈收益，即要扣除所得稅，而評估市場價(jià)值時(shí)通常采用的是稅前凈收益，即不扣除所得稅。另外，不同的投資者對未來凈收益的估計(jì)，有的可能是樂觀的，有的可能是悲觀的；而評估市場價(jià)值時(shí)，要求對未來凈收益的估計(jì)是客觀的。

投資者評估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值大于或等于該房地產(chǎn)的市場價(jià)格，是其投資行為（或交易）能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當(dāng)投資價(jià)值大于市場價(jià)格時(shí)，說明值得投資（購買）；反之，說明不值得投資（購買）。換一個(gè)角度講，每個(gè)房地產(chǎn)投資者對其擬投資（購買）的房地產(chǎn)都有一個(gè)心理價(jià)位，投資價(jià)值可以看成是這個(gè)心理價(jià)位。當(dāng)市場價(jià)格低于其心理價(jià)位時(shí)，投資者趨向于增加投資；反之，他們將向市場出售過去所投資的房地產(chǎn)。

就投資價(jià)值與市場價(jià)值相對而言，房地產(chǎn)估價(jià)通常是評估房地產(chǎn)的市場價(jià)值；但作為房地產(chǎn)估價(jià)師，評估房地產(chǎn)的投資價(jià)值為投資者決策提供參考，也是其服務(wù)的重要領(lǐng)域。例如，政府舉行國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓，有意購買者可能委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其能承受的最高購買價(jià)格，例如為其確定投標(biāo)報(bào)價(jià)提供參考依據(jù)。這就是一種投資價(jià)值評估。

例題7．在評估投資價(jià)值時(shí)，折現(xiàn)率應(yīng)選用（　）。

A．社會(huì)一般的收益率

B．收益法中的報(bào)酬率

C．典型投資者要求的收益率

D．特定投資者要求的最低收益率

答案：D

例題8．在評估投資價(jià)值時(shí)，采用的折現(xiàn)率是某個(gè)特定投資者所要求的，它應(yīng)高于與該房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度相對應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率。（　）（2004年試題）

答案：×

易混點(diǎn)辨析2．問：幾種非市場價(jià)值與市場價(jià)值的大小關(guān)系？在什么情況下求得的價(jià)值為投資價(jià)值，請舉例說明一下？

答：快速變現(xiàn)價(jià)值＜市場價(jià)值，謹(jǐn)慎價(jià)值＜市場價(jià)值，在用價(jià)值≤市場價(jià)值，投資價(jià)值≥或＜市場價(jià)值；投資價(jià)值是站在特定投資者角度，用其要求的數(shù)據(jù)或自身數(shù)據(jù)進(jìn)行估價(jià)時(shí)的價(jià)值。評估價(jià)值則是用客觀正常數(shù)據(jù)，站在大多數(shù)投資者立場上進(jìn)行估價(jià)的價(jià)值。如政府舉行對國有建設(shè)用地使用權(quán)招、牌、掛出讓，想要取得土地者委托房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)為取得土地評估其能承受的投標(biāo)報(bào)價(jià)。

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