三、市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值

不論何種類(lèi)型的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值均是推測(cè)估價(jià)對(duì)象在一定條件下最可能的價(jià)格。這是一組按照價(jià)值前提或者說(shuō)評(píng)估價(jià)值的本質(zhì)來(lái)劃分的房地產(chǎn)價(jià)值。

（一）市場(chǎng)價(jià)值

市場(chǎng)價(jià)值（market value MV）過(guò)去稱(chēng)為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值（open market value MV），是多數(shù)估價(jià)項(xiàng)目需要評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型，國(guó)內(nèi)外對(duì)它有許多定義，這些定義雖然表述上不完全一致，但內(nèi)涵基本相同，是指估價(jià)對(duì)象在滿足下列條件下進(jìn)行交易最可能的價(jià)格：

（1）交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的—賣(mài)者不是被迫地將房地產(chǎn)賣(mài)給個(gè)定的買(mǎi)者，買(mǎi)者不是被迫地從特定的賣(mài)者那里購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)。

（2）交易雙方是出于利己動(dòng)機(jī)進(jìn)行交易的—交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求各自最大的利益。

（3）交易雙方是理性而謹(jǐn)慎的，并且了解交易對(duì)象、知曉市場(chǎng)行情—交易雙方都是理性的，掌握充分的信息，賣(mài)方不是盲目地出售，買(mǎi)方不是盲目地購(gòu)買(mǎi)。

（4）交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易—賣(mài)方不是急于出售，買(mǎi)方不是急于購(gòu)買(mǎi)，交易對(duì)象在市場(chǎng)上進(jìn)行了合理時(shí)間的展示。

（5）不存在買(mǎi)者因特殊興趣而給予附加出價(jià)—例如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能對(duì)相鄰的一宗狹長(zhǎng)地塊比別人更感興趣，因?yàn)橛辛诉@塊土地，他就能更充分地進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)。

市場(chǎng)價(jià)值還有一些隱含條件，包括：

①最高最佳使用；

②繼續(xù)使用（對(duì)于企業(yè)而言即為持續(xù)經(jīng)營(yíng)）；

③市場(chǎng)參與者的集體觀念和行為。

如果給市場(chǎng)價(jià)值下個(gè)簡(jiǎn)要的定義，那么它是理性而謹(jǐn)慎的交易雙方，處于利己動(dòng)機(jī)，有較充裕的時(shí)間，在了解交易對(duì)象，知曉市場(chǎng)行情下自愿進(jìn)行交易最可能的價(jià)格。

征收國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋雖然是強(qiáng)制性的，不符合上述市場(chǎng)價(jià)值形成條件中的“交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的”，但因?yàn)橐?ldquo;依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益”，所以，房屋征收估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。

例題3．公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值是指下列條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格（）。（2006年試題）

A．賣(mài)方和買(mǎi)方掌握必要的市場(chǎng)信息

B．賣(mài)方具有必要的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，并了解交易對(duì)象

C．買(mǎi)方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價(jià)

D．賣(mài)方和買(mǎi)方追求各自利益的最大化

E．賣(mài)方和買(mǎi)方急于完成交易

答案：AD

例題4．城市房屋拆遷是強(qiáng)制性的，其行為不符合市場(chǎng)價(jià)值形成中的交易雙方自愿進(jìn)行交易的條件，所以城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)采用非市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。（　）（2003、2007年試題）

答案：×

易混淆點(diǎn)辨析1．房屋征收估價(jià)采用市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的理由是什么？答：城市房屋拆遷是強(qiáng)制性的，其行為雖然不符合市場(chǎng)價(jià)值形成中的交易雙方自愿進(jìn)行交易的條件，但城市房屋拆遷仍應(yīng)采用市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，主要是要“依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益”，即應(yīng)足額、全面給予被征收人補(bǔ)償，這也是立法為民思想的體現(xiàn)。

相關(guān)輔導(dǎo)：
2010年房產(chǎn)估價(jià)師理論與方法第三章精選講義10 
2010年房地產(chǎn)估價(jià)師準(zhǔn)考證打印時(shí)間匯總
專(zhuān)家解析房產(chǎn)估價(jià)師歷年考試及學(xué)習(xí)方法
2010年房產(chǎn)估價(jià)師本周課程套餐4折優(yōu)惠

（責(zé)任編輯：）

共2頁(yè),當(dāng)前第1頁(yè)  第一頁(yè)  前一頁(yè)  下一頁(yè)