第七章　風險分析與決策

一、單項選擇題

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)期，由(　)兩個階段組成。

A、建造期與經(jīng)營期

B、準備期與經(jīng)營期

C、準備期和建造期

D、建造期和經(jīng)營準備期

2、下列關于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素的說法中，錯誤的是(　)。

A、權益投資比率是指投資者所投入的權益資本或資本金占初始投資總額的比例

B、當短期抵押貸款利率較低,資金可獲得性較好時,風險承受能力較強的投資者喜歡選用較低的權益投資比率

C、權益投資比例低,說明資本金少,借款資金多,使用了高的財務杠桿,投資者的風險和報酬相應增加,權益投資收益率高

D、金融機構出于控制信貸風險的考慮,通常要求投資者權益投資比率不得低于某一要求的比率

3、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積2000㎡，土地總價2600萬元，如果房屋開發(fā)成本為4500元/㎡，預測銷售價格為12000元/㎡，則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的容積率為(　)。

A、1.4

B、1.5

C、1.6

D、1.7

4、房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析有臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于(　)。

A、變動成本的設置

B、銷售收入的不同

C、固定成本的設置

D、平衡點的設置

5、當租售價格大于預測價格時，最低租售價格與預測租售價格之間的差距(　)，說明房地產(chǎn)項目抗市場風險的能力越強。

A、越大

B、越小

C、沒有關系

D、無法判斷

6、房地產(chǎn)項目盈虧平衡分析中，不包括(　)分析。

A、最高工程費用

B、最高租售數(shù)量

C、最高購買價格

D、最高土地取得價格

7、保本點分析，是分析計算一個或(　)風險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到利潤為零時的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風險程度。

A、2

B、3

C、4

D、多個

8、房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析包括(　)。

A、多因素臨界點組合

B、最低運營費用比率

C、最低購買價格

D、最高租售數(shù)量分析

9、房地產(chǎn)項目敏感性分析時，首先需要做的是(　)。

A、確定不確定性因素可能的變動范圍

B、計算不確定性因素變動時，評價指標的相應變動值

C、找出較為敏感的不確定性因素

D、確定用于名感性分析的財務評價指標

10、敏感性分析是一種(　)分析，是項目評估中不可或缺的組成部分。

A、動態(tài)確定性

B、動態(tài)不確定性

C、靜態(tài)確定性

D、靜態(tài)不確定性

11、風險分析常用的比較成熟的方法是(　)。

A、期望值法

B、決策樹法

C、概率分析法

D、解析方法

12、下列方法中，不屬于風險辨識方法的是(　)。

A、專家調(diào)查法

B、篩選—監(jiān)測—診斷技術

C、解析方法

D、故障樹分析法

13、對房地產(chǎn)投資項目進行風險分析時，主要是針對可判斷其(　)的風險因素。

A、影響重要性

B、變動可能性

C、發(fā)生經(jīng)常性

D、類型歸屬性

14、當項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值時，一般采用(　)方法進行風險分析。

A、概率分析

B、解析法

C、蒙特卡洛模擬法

D、杠桿分析

15、下列關于風險分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯誤的是(　)。

A、解析法對隨機的現(xiàn)金流進行概率分布估計，得到凈效益的概率分布

B、蒙特卡洛模擬法用數(shù)學方法在計算機上模擬實際概率過程，然后加以統(tǒng)計處理

C、解析法建立在利用德爾菲法進行風險辨識與估計的基礎之上

D、蒙特卡洛模擬法主要用于解決不多于2～3個隨機變量的風險問題，而解析法能夠分析更多個隨機變量的風險問題

16、進行概率分析時，需要做的最后一個步驟是(　)。

A、計算在規(guī)定的概率條件下財務評價指標的累積概率，并確定臨界點發(fā)生的概率

B、選擇概率分析使用的財務評價指標

C、列出需要進行概率分析的不確定性因素

D、分析確定每個不確定性因素發(fā)生的概率

17、在利用期望值法進行項目風險分析時，分別估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率之后，需要做的是(　)。

A、計算各年凈現(xiàn)金流量的標準差

B、計算凈現(xiàn)值大于或等于零時的累計概率

C、計算各年凈現(xiàn)值的標準差

D、計算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值

18、有一計算期為10年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，經(jīng)測算，該項目的投資收益率為10%，銀行貸款利率為6%，計算期內(nèi)，凈現(xiàn)值的期望值為125萬元，凈現(xiàn)值期望值的標準差為65萬元，則在計算期內(nèi)，該項目的標準差系數(shù)是(　)。

A、52%

B、58%

C、62%

D、68%

19、某房地產(chǎn)開發(fā)項目有甲、乙、丙三個方案，經(jīng)測算，三個方案凈現(xiàn)值的期望值分別為E甲=1500萬元，E乙=1800萬元，E丙=2200萬元;凈現(xiàn)值的標準差分別為§甲=890萬元，§乙=910萬元，§丙=1200萬元，則該項目投資方案的風險從小到大排列順序正確的是(　)。

A、乙<丙<甲< p="">

B、甲<乙<丙< p="">

C、丙<甲<乙< p="">

D、乙<甲<丙< p="">

20、使用蒙特卡洛模擬法模擬各種變量間的動態(tài)關系時，首先需要做的是(　)。

A、列出需要進行模擬的因素

B、分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布

C、選擇概率分析使用的財務評價指標

D、通過模擬試驗隨機選取各隨機變量的值，并使選擇的隨機值符合各自的概率分布

21、決策需要遵循多種原則，其中的信息原則在于強調(diào)信息是決策的(　)。

A、基礎

B、橋梁

C、目的

D、手段

22、運用財務評價方法進行投資決策時，一般隱含兩個假定：一是(　);二是不考慮延期投資對項目預期收益的影響。

A、投資的長期性

B、房地產(chǎn)市場的不確定性

C、投資可逆性

D、投資不可逆性

23、運用實物期權方法進行房地產(chǎn)投資決策時，對受政策因素影響較大的開發(fā)項目，可通過(　)確定是否進行投資。

A、等待投資型期權估價

B、放棄型期權估價

C、成長型期權估價

D、柔性期權估價

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