【內(nèi)容摘要】為了備考2014年土地登記代理人考試，中大網(wǎng)校編輯特別整理了土地登記代理人代理實務(wù)相關(guān)復(fù)習(xí)資料，幫助大家順利通過2014年土地登記代理人考試。

我國土地登記的法律依據(jù)及效力

一、土地登記的法律依據(jù)

(一) 實體法律依據(jù)

土地登記的實體法律依據(jù)是指包含有土地權(quán)利規(guī)定性內(nèi)容的法律、法規(guī)和規(guī)定。如《中華人民共和國憲法》第九條規(guī)定：“礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國家所有，即全民所有;由法律規(guī)定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外?！钡谑畻l規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”是關(guān)于土地登記最根本的實體法律依據(jù)。

由于土地是人類生產(chǎn)和生活的載體，任何社會經(jīng)濟活動都必然涉及土地利用，相應(yīng)有許多法律法規(guī)都包含有關(guān)于土地權(quán)利的內(nèi)容。如《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、《中華人民共和國草原法》、《中華人民共和國森林法》、《中華人民共和國漁業(yè)法》等，以及《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、原國家土地管理局《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》等。因關(guān)于土地登記實體法律依據(jù)內(nèi)容繁多，專門的考試輔導(dǎo)教材——《土地權(quán)利理論與方法》一書中進行了詳細的闡述，本書就不再詳列。

(二) 程序法律依據(jù)

土地登記的程序法律依據(jù)是指包含有規(guī)定土地登記的程序性內(nèi)容的法律、法規(guī)和規(guī)定。如《中華人民共和國土地管理法》第十一條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權(quán)。農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認建設(shè)用地使用權(quán)。單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認使用權(quán)。其中，中央國家機關(guān)使用的國有土地的具體登記發(fā)證機關(guān)，由國務(wù)院確定”。

關(guān)于我國土地登記的程序法律依據(jù)，主要有《中華人民共和國土地管理法》第十一條;《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第六十、六十一、六十二條;《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十二條;《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四、五、六、七條，以及原國家土地管理局《土地登記規(guī)則》、國土資源部《土地權(quán)屬爭議調(diào)查處理辦法》等。具體請詳閱《土地權(quán)利理論與方法》一書中的有關(guān)內(nèi)容。這里重點介紹一下《土地登記規(guī)則》。

《土地登記規(guī)則》是我國最重要的一部關(guān)于土地登記程序的規(guī)定，也是現(xiàn)行最全面、最集中規(guī)定土地登記程序的文件。1989年11月18日由原國家土地管理局頒布施行;之后經(jīng)過補充和修改，于1995年12月28日重新印發(fā)，1996年2月1日起施行。全文共八章七十八條。包括總則，初始土地登記，土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項權(quán)利設(shè)定登記，土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項權(quán)利變更登記，名稱、地址和土地用途變更登記，注銷土地登記，土地登記文件資料，附則。在土地登記中，無論土地權(quán)利人申請該權(quán)利登記，還是土地登記機關(guān)注冊登記、頒發(fā)證書，土地登記代理機構(gòu)代理登記，都必須嚴格遵守《土地登記規(guī)則》，這是土地登記工作順利進行的重要保障和依據(jù)。

二、土地登記的效力

所謂土地登記的效力，就是指進行土地登記產(chǎn)生的法律后果。這也是每一個土地權(quán)利人極為關(guān)心的問題。即一塊土地上的權(quán)利是否必須登記，土地登記與否對土地權(quán)利的保護有什么不同。

由于我國恢復(fù)土地登記制度時間較短，特別是由于我國物權(quán)法至今沒有出臺，因此，按照現(xiàn)行法律規(guī)定，有關(guān)我國土地登記的效力問題并不十分明確。

(一)理論探討

按照民法學(xué)思想，土地登記所產(chǎn)生的一般效力主要分兩種：一種是采用意思主義的立法，一種是采用形式主義的立法。

采用意思主義的立法，規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)的變動只因當(dāng)事人的意思表示而發(fā)生效力，不動產(chǎn)的登記只是對抗第三人的要件。在土地權(quán)利變動過程中，只要土地權(quán)利變動當(dāng)事人雙方意思表示一致，如簽署了有關(guān)土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓的協(xié)議書或讓與書，即產(chǎn)生土地權(quán)利變動的法律后果，至于是否到土地登記機關(guān)辦理土地權(quán)屬變更登記，當(dāng)事人可以辦理，也可以不去辦理，只不過在土地權(quán)利變動的法律效力上有所差別。辦理了登記的土地權(quán)利變動，可以對抗第三人，即第三人不得主張登記了的土地權(quán)利變動為無效，而沒有辦理土地登記的土地權(quán)利變動，第三人可以主張該土地權(quán)利變動無效。例如，甲把一塊土地轉(zhuǎn)讓給乙，雙方只要訂立了土地轉(zhuǎn)讓合同，就在法律上產(chǎn)生了土地權(quán)利變動效果。但該項土地權(quán)利變動是否辦理登記，在對抗第三人方面效力不同。雙方訂立土地轉(zhuǎn)讓合同后，到土地登記機關(guān)履行了登記手續(xù)的，當(dāng)?shù)谌酥鲝堅撏恋貦?quán)利變動無效時，法律不予支持;但如果雙方未到土地登記機關(guān)履行登記手續(xù)，當(dāng)?shù)谌酥鲝堅擁椡恋貦?quán)利變動無效，法律上有可能認定該項土地權(quán)利變動無效。土地登記是對抗第三人的要件?；谶@種立法思想的不動產(chǎn)登記，也稱作登記的對抗要件主義、登記的公示主義。

采用形式主義的立法，規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)的變動非經(jīng)登記不得生效，不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件。土地權(quán)利變動當(dāng)事人簽署了土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓協(xié)議或讓與書，只表示物權(quán)行為成立，不直接產(chǎn)生土地權(quán)利變動的法律后果。只有經(jīng)當(dāng)事人雙方到土地登記機關(guān)辦理了土地登記后，土地權(quán)利變動才產(chǎn)生法律效力。例如，甲、乙雙方訂立了土地轉(zhuǎn)讓合同書后，轉(zhuǎn)讓土地的物權(quán)行為已經(jīng)成立，但并沒有生效，只有當(dāng)雙方在土地登記機關(guān)辦理完登記后，土地權(quán)利才真正由賣方轉(zhuǎn)移給了買方。在登記前，土地權(quán)利變動并未生效，此時，若賣方反悔，買方只能要求按照約定辦理登記，而不能以侵權(quán)要求把土地權(quán)利確認給自己，即不動產(chǎn)的登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件。基于這種立法思想的不動產(chǎn)登記，也稱為登記的生效要件主義，登記要件主義。

此外，當(dāng)土地登記存有瑕疵，意即無處分權(quán)的人將他人的土地轉(zhuǎn)讓給第三人，并履行了土地權(quán)利變動的登記手續(xù)，第三人依據(jù)登記而取得了土地權(quán)利，致使原來的土地權(quán)利人蒙受損失時，此時土地登記在法律上是否產(chǎn)生土地權(quán)利變動的后果，第三人取得的土地權(quán)利是否應(yīng)該返還給原土地權(quán)利人，以及原土地權(quán)利人的損失應(yīng)該如何解決等問題。按照民法學(xué)的有關(guān)理論，不同的立法思想其解決的方法也不同。采用登記公信原則立法的，認為公示產(chǎn)生公信力，即經(jīng)過公示產(chǎn)生的土地權(quán)利變動的效力值得公眾信賴，具有可信賴性，因此，只要經(jīng)過土地登記，土地權(quán)利的變動就發(fā)生效力，即使土地登記本身有瑕疵，善意取得土地權(quán)利的第三人也不負返還的義務(wù)，而只能由在土地權(quán)利變動過程中有過錯的人承擔(dān)責(zé)任，原土地權(quán)利人有權(quán)要求無權(quán)處分的轉(zhuǎn)讓人賠償損失。所謂善意取得土地權(quán)利的第三人是指在不知道土地權(quán)利變動事項及土地登記本身存在瑕疵的情況下，而取得土地權(quán)利的第三人。不采用登記公信原則立法的，則規(guī)定只要土地權(quán)利變動不符合法律的規(guī)定，即使登記完畢，登記機關(guān)也可以注銷登記，撤銷登記所產(chǎn)生的對抗效力。

(二)實踐探討

我國現(xiàn)行的法律、法規(guī)和政策性文件對有關(guān)土地登記效力的規(guī)定比較零散。如《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，依法改變土地的權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)?！吨腥A人民共和國房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理權(quán)屬登記?！吨腥A人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定，土地使用權(quán)抵押，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。《中華人民共和國土地管理法實施條例》規(guī)定，國家依法實行土地登記發(fā)證制度。依法登記的土地所有權(quán)和土地使用權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關(guān)依法進行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效。依法改變土地用途的，必須持批準(zhǔn)文件，自土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關(guān)依法進行變更登記?！锻恋氐怯浺?guī)則》第六十九條規(guī)定，土地使用者、所有者凡不按規(guī)定如期申請初始土地登記的，按照非法占地的處理辦法論處;對凡不按規(guī)定如期申請變更土地登記的，除按違法占地處理外，視情節(jié)輕重報經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)，注銷土地登記，注銷土地證書。中共中央、國務(wù)院“關(guān)于進一步加強土地管理，切實保護耕地的通知”規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓要辦理變更土地登記。不按規(guī)定辦理變更土地登記的，按土地使用權(quán)非法轉(zhuǎn)讓處理。

綜合以上現(xiàn)行規(guī)定可以看出，我國的土地登記采用的是形式主義的立法思想，可以歸類于登記的生效要件主義、登記要件主義，進言之，我國土地登記的一般效力是土地權(quán)利變動非經(jīng)登記不得生效，土地登記是土地權(quán)利變動的生效要件。

關(guān)于我國的土地登記在登記存有瑕疵等特殊問題上的效力，依據(jù)最高人民法院處理房屋所有權(quán)人在未取得其他共有人同意的情況下出賣共有房屋，并且在未提交共有人同意證明書的情況下辦理登記引發(fā)糾紛的做法：在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效。但第三人善意有償取得該項財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護第三人的合法權(quán)益;對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的權(quán)利人賠償，可以看出我國的土地登記實際上引入了登記公信原則立法的解決方法，即維護登記的公信力，規(guī)定善意第三人不負返還義務(wù)，原來的土地權(quán)利人有權(quán)要求無權(quán)處分土地的轉(zhuǎn)讓人賠償損失。

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