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出讓國有土地使用權轉讓

允許國有土地使用權轉讓，是建立和發(fā)展社會主義市場經濟的客觀要求，只有使國有土地使用權真正作為商品進入流通領域，使土地要素橫向流動，與其他生產要素自由結合、合理配置，才能真正建立起活躍的土地二級市場，充分發(fā)揮市場調節(jié)功能，平衡土地供求矛盾，推動整個房地產業(yè)乃至社會生產力的發(fā)展。

1、轉讓要件

為防止土地使用權人不從事土地開發(fā)，單純利用土地進行投機牟利的炒地皮現象的發(fā)生，法律對出讓國有土地使用權的轉讓予以限制。轉讓是將權利徹底移交受讓人，由受讓人取代轉讓人原有土地使用權人地位，脫離原出讓合同的約束的行為，因此出讓國有土地使用權轉讓不僅要符合約定條件，還要符合法定條件。依照《城市房地產管理法》第38條關于出讓金的交納和投資開發(fā)規(guī)模的規(guī)定，出讓國有土地使用權的的法定條件是：

(1) 按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;

(2) 按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。

2、權利義務同時移轉原則

出讓國有土地使用權轉讓后，需要改變土地使用權出讓合同規(guī)定的土地用途的，應當征得出讓方的同意，經主管部門和城市規(guī)劃部門批準，依照有關規(guī)定重新簽定土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記手續(xù)。

3、轉受讓的年限

由于土地使用權轉讓只能是原土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利的移轉，權利不得擴張，因此，出讓國有土地使用權轉讓后，受讓人土地使用權的期限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。

權利義務同時移轉原則即"認地不認人"原則。是指土地使用權轉讓時，轉讓人與原土地使用權出讓人所簽定的出讓合同以及登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移給受讓人 。即使土地使用權發(fā)生多次移轉，土地使用權轉讓也只能是原土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利的移轉，權利不得擴張，且只能是原土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去土地使用者已使用年限后剩余年限的土地使用權的移轉。

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（責任編輯：fky）

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