租賃合同

1.形式與期限

2.當事人的權利義務

(1)出租人：維修租賃物的義務

如果出租人不維修，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。

(2)承租人：支付租金

支付時間有約定按約定;無約定，每屆滿一年支付一次，剩余期間不滿1年的，應當在租賃期間屆滿時一并支付。

(3)租賃物的改善或增設他物

需經出租人同意;否則出租人可以要求恢復原狀或賠償損失。

(4)承租人轉租問題

應當經出租人同意——否則，出租人有權解除合同;

經出租人同意的轉租——兩個租賃合同;

第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償。

(5)買賣不破租賃

含義：租賃期間，租賃物所有權轉移，租賃合同繼續(xù)有效。

例外：抵押在先的，租賃關系不得對抗已經登記的抵押權。

3.租賃房屋的出售

——承租人同等條件下享有優(yōu)先購買權

(1)通知

一般：出賣之前合理期間內，通知承租人。

拍賣：應當在拍賣5日前通知承租人。

(2)優(yōu)先購買權的限制

①共有人行使優(yōu)先購買權;

②出租人將房屋出售給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、(外)祖父母、(外)孫子女;

③出租人履行通知義務后，承租人15日內未明確表示購買;

④第三人善意購買并已辦理登記。

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