2013年物業(yè)管理師考試時間為2013年9月7、8日，《物業(yè)管理基本制度與政策》是物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復習備考，小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理基本制度與政策》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

第四章　業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權

一、建筑物區(qū)分所有權的概念

建筑物區(qū)分所有權，是指多個業(yè)主共同擁有一棟建筑物時，各個業(yè)主對其在構造和使用上具有獨立的建筑物部分所享有的所有權和對供全體或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有權以及基于建筑物的管理、維護和修繕等共同事務而產(chǎn)生的共同管理權的總稱?！段餀喾ā返谄呤畻l規(guī)定：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。根據(jù)上述規(guī)定，我們知道，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權由以下三部分構成：物業(yè)管理師

第一、業(yè)主對專有部分的所有權。即業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，有權對專有部分占有、使用、收益和處分。

第二、業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共有權。即業(yè)主對專有部分以外的共有部分如電梯、過道、樓梯、水箱、外墻面、水電氣的主管線等享有共有的權利。

第三，業(yè)主對建筑物區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共同管理權。即業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共同管理的權利。

二、專有部分的所有權

1.業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。

業(yè)主對建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分可以直接占有、使用，實現(xiàn)居住或者營業(yè)的目的;也可以依法出租，獲取收益;還可以出借，解決親朋好友居住之難，

加深親朋好友間的親情與友情;或者在自己的專有部分上依法設定負擔，例如，為保證債務的履行將屬于自己所有的住宅或者經(jīng)營性用房抵押給債權人，或者抵押給金融機構以取得貸款等;還可以將住宅、經(jīng)營性用房等專有部分出售給他人，對專有部分予以處分。

2.業(yè)主行使專有部分所有權時，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權利。

業(yè)主的專有部分是建筑物的重要組成部分，但與共有部分又不可分離。例如，沒有電梯、樓道、走廊，業(yè)主就不可能出入自己的居室;經(jīng)營性用房等專有部分，沒有水箱、水、電等管線，業(yè)主就無法使用自己的居室。

經(jīng)營性用房等專有部分，由于建筑物專有部分與共有部分具有一體性、不可分離性，所以業(yè)主對專有部分行使專有所有權應受到一定限制。

例如，業(yè)主在對專有部分裝修時，不得拆除房屋內(nèi)的承重墻，不得在專有部分內(nèi)儲藏、存放易燃易爆危險等物品，危及整個建筑物的安全，損害其他業(yè)主的合法權益。

3.業(yè)主轉讓建筑內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。物業(yè)管理師

業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權是一個集合權，包括對專有部分享有的所有權、對建筑區(qū)劃內(nèi)共有部分享有的共有權和共同管理的權利，這三種權利具有不可分離性。

在這三種權利中，業(yè)主對專有部分的所有權占主導地位，是業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有權以及對共有部分享有共同管理權的前提與基礎。

沒有業(yè)主對專有部分的所有權，就無法產(chǎn)生業(yè)主對專有部分以外共有部分的共有權，以及對共有部分的共同管理的權利。如果業(yè)主喪失了對專有部分的所有權，也就喪失了對共有部分的共有權及對共有部分的共同管理的權利。

4.業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。

將住宅改變?yōu)楦鑿d、餐廳等經(jīng)營性用房，會造成來往小區(qū)人員過多，外來人員雜且亂，干擾業(yè)主的正常生活，造成小區(qū)車位、電梯、水、電等公共設施使用的緊張，造成樓板的承重力過大，增加了小區(qū)不安全、不安定的因素，弊端多，危害性大。

將住宅改為經(jīng)營性用房，用于商業(yè)目的，也會造成國家稅費的大量流失?！段餀喾ā返谄呤邨l首先明確業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。

業(yè)主不得隨意改變住宅的居住用途，是業(yè)主應當遵守的一個最基本的準則，也是業(yè)主必須承擔的一項基本義務。

如果業(yè)主確實因生活需要，如因下崗無收入來源，生活困難，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，必須遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，例如要辦理相應的審批手續(xù)，要符合國家衛(wèi)生、環(huán)境保護要求等。

在遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的前提下，還必須征得有利害關系的業(yè)主同意。這兩個條件必須同時具備，才可以將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，二者缺一不可。

作為業(yè)主自我管理、自我約束、自我規(guī)范的建筑區(qū)劃內(nèi)有關建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約也可以依法對此問題作出規(guī)定

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（責任編輯：中大編輯）

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