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注冊(cè)物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實(shí)務(wù)講義

第二節(jié)　前期物業(yè)管理

在前期物業(yè)管理期問(wèn)，物業(yè)管理企業(yè)從事的活動(dòng)和提供的服務(wù)，既包含物業(yè)正常使用期所需要的常規(guī)服務(wù)內(nèi)容，又包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)，業(yè)主入住，裝修管理，工程質(zhì)量保修處理，物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的前期運(yùn)作、前期溝通協(xié)調(diào)等前期物業(yè)管理的特殊內(nèi)容。本節(jié)只就前期物業(yè)管理的部分特殊內(nèi)容作簡(jiǎn)明介紹，其他管理服務(wù)內(nèi)容在本書(shū)中另有章節(jié)闡述。

一、物業(yè)管理項(xiàng)目前期運(yùn)作

(一)管理資源的完善與優(yōu)化

在物業(yè)管理實(shí)踐中，往往在業(yè)主入住之前就已經(jīng)成立了物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)，配備了相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)人員，設(shè)置了辦公場(chǎng)所和進(jìn)行了物資配備，但是，上述工作一般帶有臨時(shí)性和不確定性。因此，在前期物業(yè)管理的過(guò)程中，需要不斷進(jìn)行調(diào)整，具體內(nèi)容包括：

1．管理用房到位

建設(shè)單位按規(guī)定將管理用房移交給物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)管理用房進(jìn)行合理劃分和必要裝修，成為項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)固定的管理用房。

2．物資配備到位

一個(gè)新的物業(yè)管理項(xiàng)目運(yùn)作需要配備的物資較多，在項(xiàng)目開(kāi)始運(yùn)作的時(shí)候，2012年物業(yè)管理師報(bào)名時(shí)間一般只配備了其中的一部分。在前期物業(yè)管理過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)實(shí)際需要逐步配備到位。

3．物業(yè)管理人員到位

物業(yè)管理人員到位的主要內(nèi)容包括：

(1)補(bǔ)充人員；

(2)對(duì)各崗位人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，提高物業(yè)管理水平和操作技能；

(3)對(duì)現(xiàn)有組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，形成完善的管理組織結(jié)構(gòu)；

(4)加強(qiáng)內(nèi)部管理和磨合，形成一個(gè)良好的管理團(tuán)隊(duì)。

(二)管理制度和服務(wù)規(guī)范的完善

在前期物業(yè)管理過(guò)程中，物業(yè)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)實(shí)際管理情況對(duì)已制訂的管理制度和服務(wù)規(guī)范進(jìn)行調(diào)整、補(bǔ)充和完善。

(三)確定物業(yè)管理單項(xiàng)服務(wù)的分包

對(duì)具體物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行管理時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)企業(yè)的自身情況和需要來(lái)確定是否將部分單項(xiàng)服務(wù)分包給社會(huì)專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司。對(duì)分包的服務(wù)項(xiàng)目，要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查、篩選，確定符合自己要求的分包單位。

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