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注冊物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實務講義

三、物業(yè)管理企業(yè)利潤

(一)物業(yè)管理企業(yè)利潤的構成

物業(yè)管理企業(yè)利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額以及補貼收入。其中，營業(yè)利潤包括主營業(yè)務利潤和其他業(yè)務利潤。

(二)物業(yè)管理企業(yè)利潤的計算

主營業(yè)務利潤是指主營業(yè)務收入減去營業(yè)稅金及附加，再減去營業(yè)成本、管理費用及財務費用后的凈額；

其他業(yè)務利潤指其他業(yè)務收入減去其他業(yè)務支出和其他業(yè)務繳納的稅金及附加后的凈額；

補貼收入是指國家撥給物業(yè)管理企業(yè)的政策性虧損補貼和其他補貼。

第二節(jié)　物業(yè)管理項目的財務管理

一、物業(yè)管理項目機構財務管理概述

物業(yè)管理項目財務管理是指在一個獨立行使管理權的基層物業(yè)管理單位內(nèi)，2012年物業(yè)管理師報名時間獨立核算的財務主體所進行的以物業(yè)服務費為主要對象的費用計劃、編制、控制、使用及管理和分析的財務活動。它的基本職能是通過一般會計制度規(guī)定的程序和方法，將由物業(yè)管理項目管理服務活動而產(chǎn)生的大量的、日常的業(yè)務數(shù)據(jù)，經(jīng)過紀錄、分類和匯總，定期編制通用的財務報表和專用的服務費用收支報表。它要求物業(yè)管理項目單位定期向其所屬的上級財務主管部門和全體業(yè)主分別報告物業(yè)管理項目總體財務狀況、財務變動狀況、經(jīng)營成果信息和服務費用收支情況。

物業(yè)管理項目財務管理，一方面受物業(yè)管理企業(yè)的行政管理和業(yè)務指導，其財務計劃、開支范圍和權限、財務分析報告等受其嚴格管制，同時，物業(yè)管理企業(yè)又不得隨意調(diào)集、挪用和將服務費據(jù)為己有；另一方面，酬金制條件下業(yè)主有通過業(yè)主大會及其機構(如業(yè)主委員會等)監(jiān)督物業(yè)管理項目機構財務管理的權力，但又不能直接干預物業(yè)管理項目機構的財務工作。因此，物業(yè)管理項目機構財務管理既具有一般會計主體財務管理的形式、手段、方法的基本形態(tài)，又具有與一般會計主體財務管理和一般會計要素不同的特性。

二、物業(yè)管理項目財務管理的類型

物業(yè)管理項目財務管理因具有不同的特性，其與普通的財務管理是有區(qū)別的。從目前物業(yè)管理項目機構財務管理的現(xiàn)狀來看，主要分為獨立核算與非獨立核算兩種形式。

(一)獨立核算

這一形態(tài)的物業(yè)管理項目機構的財務管理，在機構設置上一般都設有財務部或?qū)Ｂ殨嫼统黾{員，物業(yè)管理企業(yè)對其財務權限給予一定的限制。

(二)非獨立核算

實施非獨立核算的物業(yè)管理企業(yè)把各項目管理單位的會計核算集中到企業(yè)，按物業(yè)管理項目進行分別核算，各項目管理單位只負責各項費用的收取和部分費用的直接支出。

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