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物業(yè)立法正等待時(shí)機(jī)

近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展為我國(guó)保持h％的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出了極大的貢獻(xiàn)，但是隨著業(yè)主權(quán)益意識(shí)的覺(jué)醒和住宅制度改革的深入，我國(guó)現(xiàn)行物業(yè)管理模式的弊端所造成的物業(yè)管理混亂、損害業(yè)主合法權(quán)益的問(wèn)題開(kāi)始逐漸暴露出來(lái)。

業(yè)主遭物業(yè)公司毆打、被斷水?dāng)嚯?、亂收費(fèi)、阻撓業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)、侵占業(yè)主共有房產(chǎn)收益、侵占和挪用維修基金等嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主合法權(quán)益的現(xiàn)象比比皆是。據(jù)對(duì)北京70個(gè)居民小區(qū)調(diào)查結(jié)果顯示，業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生嚴(yán)重糾紛的占八成。在第十屆全國(guó)人大二次會(huì)議上，全國(guó)人大代表、全國(guó)人大華僑委員會(huì)委員羅益峰提出議案：盡快出臺(tái)《物業(yè)管理法》。

現(xiàn)行物業(yè)管理模式存在的弊端，究其原因，我國(guó)現(xiàn)有的物業(yè)管理模式存在著不可推卸的責(zé)任。我國(guó)現(xiàn)有的物業(yè)管理模式是一種剝奪業(yè)主選擇權(quán)、強(qiáng)迫其接受有資質(zhì)（有些甚至是沒(méi)有資質(zhì)）的物業(yè)公司管理的模式。幾乎所有的相關(guān)法令、規(guī)章均規(guī)定業(yè)主需要聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理，而且大都用很長(zhǎng)的章節(jié)來(lái)規(guī)定物業(yè)公司的權(quán)利義務(wù)，甚至連業(yè)主委員會(huì)的成立都需要物業(yè)公司參與。其實(shí)，物業(yè)管理是業(yè)主對(duì)物業(yè)進(jìn)行自治管理的活動(dòng)，是一項(xiàng)產(chǎn)權(quán)人對(duì)財(cái)產(chǎn)特別是共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置的活動(dòng)，和物業(yè)公司沒(méi)有任何直接或必然的聯(lián)系，根本就不應(yīng)該在物業(yè)管理相關(guān)立法中出現(xiàn)任何規(guī)定物業(yè)公司權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容，更加不應(yīng)該規(guī)定業(yè)主必須通過(guò)物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理。

但是，這樣的物業(yè)管理模式卻在客觀上將業(yè)主作為主人對(duì)自己所置物業(yè)進(jìn)行管理變成了讓一個(gè)與業(yè)主不相干的物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理，人為造成主仆顛倒和概念混淆，直接導(dǎo)致了損害業(yè)主合法權(quán)益的事情層出不窮。

已連任四屆全國(guó)人大代表的羅益峰，去年就向全國(guó)人大提交了《關(guān)于建議制定房地產(chǎn)物業(yè)管理法的議案》議案，希望全國(guó)人大能夠研究起草《物業(yè)管理法》。

羅益峰認(rèn)為，隨著我國(guó)住房制度的改革，從福利分房轉(zhuǎn)向個(gè)人購(gòu)房，隨之而來(lái)產(chǎn)生居民小區(qū)的物業(yè)管理問(wèn)題，但由于我國(guó)的相關(guān)法律體系尚未出臺(tái)，近兩年引發(fā)多起群體糾紛。

根據(jù)中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家社科基金項(xiàng)目“社區(qū)管理”課題組在對(duì)北京70個(gè)居民小區(qū)的調(diào)查結(jié)果顯示，其中住房質(zhì)量引起嚴(yán)重糾紛的小區(qū)占22.8％，與物業(yè)管理公司發(fā)生嚴(yán)重糾紛的占80％，隨意修改規(guī)劃的占34.2％，產(chǎn)生肢體沖突與暴力沖突的占37％，所有這些糾紛中因共用財(cái)產(chǎn)被嚴(yán)重侵占的占60％。

羅代表說(shuō)，另一大問(wèn)題是社區(qū)公共維修基金管理，該款項(xiàng)數(shù)目巨大，是屬于業(yè)主的共有基金，但目前這一賬目的管理情況，業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)都不知情。經(jīng)過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，按照建設(shè)部和財(cái)政部制定的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定，維修基金可用于購(gòu)買國(guó)債，但按照北京市的規(guī)定，維修基金僅僅按活期存款利息計(jì)息，目前國(guó)債和活期存款利率之間的利息差大約為1.5％至1.6％。據(jù)此估計(jì)，由于沒(méi)有理財(cái)管理和相關(guān)法律的保障，北京市廣大業(yè)主在公共維修基金方面的年均損失將近5億元左右。

羅益峰建議，要完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度，對(duì)物業(yè)特別是業(yè)主共有共享的部分詳細(xì)登記；明確物業(yè)管理是業(yè)主對(duì)物業(yè)進(jìn)行自主治理的活動(dòng)，物業(yè)管理權(quán)是業(yè)主的權(quán)利；政府通過(guò)制定實(shí)施《物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)業(yè)主的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和管理。同時(shí)，也對(duì)業(yè)主的行為進(jìn)行規(guī)范，調(diào)節(jié)糾紛，目的是共建美好家園。

此前，在北京市人大代表會(huì)上，北京市的一名律師代表劉紅宇就提交過(guò)一個(gè)議案，希望盡快規(guī)范物業(yè)管理，救濟(jì)業(yè)主權(quán)利。此份議案后來(lái)被認(rèn)為涉及面廣，地方政府難以辦理而改為建議處理。會(huì)后，劉紅宇又進(jìn)行了相關(guān)調(diào)研，正好全國(guó)人大代表羅益峰也正在著手提出上會(huì)的議案，兩人一拍即合。經(jīng)過(guò)進(jìn)一步的商討，羅益峰提出“關(guān)于研究起草物業(yè)管理法”的議案，提交十屆全國(guó)人大二次會(huì)議。

羅益峰代表說(shuō)，由于我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，而《物權(quán)法》也列入了本屆全國(guó)人大的立法計(jì)劃，為使房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定地持續(xù)發(fā)展，避免出現(xiàn)社會(huì)不穩(wěn)定的因素，建議先進(jìn)行調(diào)查研究，待時(shí)機(jī)成熟盡快立法。

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