《物業(yè)經(jīng)營管理》是物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復習2013年物業(yè)管理師考試備考，小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)經(jīng)營管理》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

第一節(jié) 投資分析的基本概念

一、現(xiàn)金流量

房地產(chǎn)投資活動可以從實物形態(tài)和貨幣形態(tài)兩個方面進行考察。從實物形態(tài)上看，/物業(yè)管理師報考條件/房地產(chǎn)置業(yè)投資活動表現(xiàn)為投資者利用所購置的房地產(chǎn)，通過物業(yè)管理活動，最終為租戶提供可入住的生產(chǎn)或生活空間。從貨幣形態(tài)上看，房地產(chǎn)置業(yè)投資活動表現(xiàn)為投入一定量的資金，花費一定量的成本，通過房屋出租或出售獲得一定量的貨幣收入。

對于一個特定的經(jīng)濟系統(tǒng)而言，投入的資金、花費的成本和獲取的收益，都可以看成是貨幣形式(包括現(xiàn)金和其他貨幣支付形式)體現(xiàn)的資金流出或資金流人。在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定時期各時點上實際發(fā)生的資金流出或流人叫做現(xiàn)金流量。其中，流出系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流出，流人系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流人?，F(xiàn)金流出與現(xiàn)金流人之差稱為凈現(xiàn)金流量。

對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流人通常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收入等，現(xiàn)金流出主要包括土地費用、建造費用、還本付息、運營費用、稅金等。

房地產(chǎn)投資分析的目的，是要根據(jù)特定房地產(chǎn)投資項目所要達到的目標和所擁有的資源條件，考察項目在不同運行模式或技術方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流人，選擇合適的運行模式或技術方案，以獲取最好的經(jīng)濟效果。

二、現(xiàn)金流量圖

把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，其資金的流向(收入或支出)、數(shù)額和發(fā)生時點都不盡相同。為了正確地進行經(jīng)濟效果評價，有必要借助現(xiàn)金流量圖來進行分析。現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項目在一定時期內(nèi)資金運動狀態(tài)的簡化圖式，即把經(jīng)濟系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪人一個時間坐標圖中，表示出各現(xiàn)金流人、流出與相應時間的對應關系。

繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則是：

1.以橫軸為時間軸，向右延伸表示時間的延續(xù)，軸上的每一刻度表示一個時間單位，/2012年物業(yè)管理師考試報名時間/兩個刻度之間的時間長度稱為計息周期，可取年、半年、季度或月等。橫坐標軸上“o”點通常表示當前時點，也可表示資金運動的時間始點或某一基準時刻。時點“1”表示第1個計息周期的期末，同時又是第2個計息周期的開始，以此類推，如圖3—1所示。

2.如果現(xiàn)金流出或流人不是發(fā)生在計息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計息周期的期間，為了簡化計算，公認的習慣方法是將其代數(shù)和看成是在計算周期末發(fā)生，稱為期末慣例法。在一般情況下，采用這個簡化假設，能夠滿足投資分析工作的需要。

3.為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動情況繪成現(xiàn)金流量圖時，都把初始投資P作為上一周期期末，即第0期期末發(fā)生的，這就是在有關計算中出現(xiàn)第0周期的由來。

4.相對于時間坐標的垂直箭線代表不同時點的現(xiàn)金流量。現(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負現(xiàn)金流量(圖3—2)。某一計息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和

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（責任編輯：中大編輯）

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