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注冊(cè)物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)知識(shí)點(diǎn)

第6講講義

前期物業(yè)服務(wù)合同

第二節(jié)前期物業(yè)服務(wù)合同

一、前期物業(yè)服務(wù)合同的概念

前期物業(yè)服務(wù)合同，是指物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權(quán)利義務(wù)所達(dá)成的協(xié)議，是物業(yè)管理企業(yè)被授權(quán)開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。”第二十五條規(guī)定：“建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。”前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人不僅涉及到建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)，也涉及到業(yè)主。

在實(shí)踐中，物業(yè)的銷(xiāo)售及業(yè)主入住是持續(xù)的過(guò)程。這個(gè)階段要求2／3以上投票權(quán)的業(yè)主投票形成業(yè)主大會(huì)決定是不現(xiàn)實(shí)的，而這個(gè)階段的物業(yè)管理服務(wù)又是必須的。因此，為了避免在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前出現(xiàn)物業(yè)管理的真空，明確前期物業(yè)管理服務(wù)的責(zé)任主體，規(guī)范前期物業(yè)管理活動(dòng)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確地規(guī)定前期物業(yè)管理服務(wù)由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)。

二、前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容

合同的內(nèi)容就是合同的條款，是合同對(duì)當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的具體規(guī)定。前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容就是通過(guò)合同條款反映建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，包含以下幾個(gè)主要部分。

(一)合同的當(dāng)事人

物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人就是建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)，其中建設(shè)單位以及物業(yè)管理企業(yè)一般都是法人組織。2011年物業(yè)管理師成績(jī)查詢(xún)

(二)物業(yè)基本情況

物業(yè)基本情況包括物業(yè)名稱(chēng)、物業(yè)類(lèi)型、坐落位置、建筑面積等方面的內(nèi)容。

(三)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量

服務(wù)內(nèi)容主要包括：物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地環(huán)境管理；車(chē)輛停放管理；公共秩序維護(hù)、安全防范的協(xié)助管理；物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；物業(yè)檔案管理及雙方約定的其他管理服務(wù)內(nèi)容等。

前期物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達(dá)到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

(四)服務(wù)費(fèi)用，

服務(wù)費(fèi)用包括：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)約定的方式(包干制或酬金制)；物業(yè)服務(wù)費(fèi)用開(kāi)支項(xiàng)目；物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的繳納；酬金制條件下，酬金計(jì)提方式、服務(wù)資金收支情況的公布及其爭(zhēng)議的處理等。

(五)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理

物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理包括：停車(chē)場(chǎng)和會(huì)所的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、管理方式、收入分配辦法；物業(yè)其他共用部位共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)營(yíng)與管理。

(六)承接查驗(yàn)和使用維護(hù)

承接耷驗(yàn)和使用維護(hù)的主要內(nèi)容包括，執(zhí)行過(guò)程中雙方責(zé)任義務(wù)的約定。

(七)專(zhuān)項(xiàng)維修資金

專(zhuān)項(xiàng)維修資金的主要內(nèi)容包括這部分資金的繳存、使用、續(xù)籌和管理。

(八)違約責(zé)任

這部分內(nèi)容主要包括違約責(zé)任的約定和處理、免責(zé)條款的約定等。

(九)其他事項(xiàng)

其他事項(xiàng)主要包括合同履行期限、合同生效條件、合同爭(zhēng)議處理、物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關(guān)資料歸屬以及雙方認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)等。

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