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物業(yè)服務(wù)合同

隨著我國社會主義市場經(jīng)濟制度的建立和發(fā)展，住房制度改革的深化，商品市場逐步確立和完善，居民自己購買房屋已成為普遍現(xiàn)象。與之相適應(yīng)，傳統(tǒng)的行政福利型房屋和單位自行管理已逐漸為現(xiàn)今的專業(yè)化物業(yè)管理所取代。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)經(jīng)營管理的一種專業(yè)化、社會化、企業(yè)化的模式已漸漸走人千家萬戶，為人們所接受。在物業(yè)管理中，調(diào)整業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)關(guān)系的重要依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同，是指物業(yè)管理企業(yè)接受小區(qū)業(yè)主或業(yè)主大會的聘任和委托提，供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付服務(wù)費用的書面協(xié)議。它明確了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主各自享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，是建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)關(guān)系的法律文件，提供了當(dāng)事人雙方活動的范圍和準(zhǔn)則。

1.物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)

根據(jù)合同，物業(yè)管理企業(yè)提供相應(yīng)的服務(wù)，而業(yè)主要支付對應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費用。從這一方面來說，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間是民事合同的雙方當(dāng)事人，是平等的主體，享有各自的權(quán)利和義務(wù)。

兩者之間是民事法律關(guān)系，適用民事法律關(guān)系的基本原則：平等、自愿、公平、等價有償和誠實信用原則。所以，物業(yè)服務(wù)合同是平等主體之間成立的民事合同，適用合同法的一般原則。

2.物業(yè)服務(wù)合同的特征

(1)物業(yè)服務(wù)合同是合同法15種有名合同之外的無名合同。

它以提供物業(yè)服務(wù)為主要內(nèi)容，協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系，是關(guān)系人們生活居住的重要合同。

物業(yè)服務(wù)合同與委托合同存在極大的不同，不能將物業(yè)合同歸屬于委托合同。

(2)物業(yè)服務(wù)合同實現(xiàn)了所有權(quán)與管理權(quán)的分離。

物業(yè)管理企業(yè)擁有專門物業(yè)管理技能，利用自己的技術(shù)為業(yè)主服務(wù)，行使管理權(quán)。業(yè)主是物業(yè)的所有人，基于所有權(quán)對物業(yè)管理企業(yè)進行監(jiān)督。

(3)物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)合同。

在物業(yè)服務(wù)合同中，物業(yè)管理企業(yè)提供房屋及配套設(shè)備的養(yǎng)護、維修，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生清潔和保安等服務(wù)，業(yè)主支付費用，雙方的權(quán)利義務(wù)是相互對應(yīng)相互依賴的。物業(yè)服務(wù)收費的一項基本原則是質(zhì)價相符，充分反應(yīng)了其雙務(wù)性的特點。

(4)物業(yè)服務(wù)合同是有償合同，要式合同。

物業(yè)服務(wù)合同是整個物業(yè)管理關(guān)系的核心。

第七章考試目的和考試要求

是測試應(yīng)考人員對統(tǒng)計學(xué)知識的掌握程度，以及對統(tǒng)計的術(shù)語、統(tǒng)計數(shù)據(jù)的搜集和整理、統(tǒng)計指標(biāo)等知識在物業(yè)管理中應(yīng)用的掌握程度。

掌握：企業(yè)的職工管理統(tǒng)計，相對指標(biāo)的計算，平均指標(biāo)的計算(算術(shù)平均數(shù)，幾何平均值，眾數(shù))。2012年物業(yè)管理師考試時間

熟悉：統(tǒng)計調(diào)查的意義、要求及分類，統(tǒng)計調(diào)查方案的基本內(nèi)容，統(tǒng)計調(diào)查方法，統(tǒng)計整理，相對指標(biāo)的種類。

了解：總量指標(biāo)的意義、特點及分類，平均指標(biāo)的意義、特點及分類。

統(tǒng)計要求用數(shù)據(jù)表述事實，是以數(shù)量、數(shù)據(jù)等量化方式對物業(yè)管理的人財物資源進行管理的一種方式。它從數(shù)量特征和數(shù)量關(guān)系，反映物業(yè)管理的規(guī)模、水平、發(fā)展趨勢和整體規(guī)律，在物業(yè)管理預(yù)測、決策中具有重要作用。

第一節(jié)物業(yè)統(tǒng)計概述

一、物業(yè)統(tǒng)計的概念和職能

(一)物業(yè)統(tǒng)計的概念

所謂統(tǒng)計是指：在實際工作中，對數(shù)據(jù)資料進行收集，整理，分析的活動過程。物業(yè)統(tǒng)計工作全過程包括：數(shù)據(jù)調(diào)查——數(shù)據(jù)整理——數(shù)據(jù)分析與運用。

(1)數(shù)據(jù)調(diào)查：有目的地搜集與物業(yè)管理有關(guān)的準(zhǔn)確可靠的信息資料。

(2)數(shù)據(jù)整理：將搜集到的原始資料進行加工，分組匯總條理化，并形成統(tǒng)計報表等成果的過程。

(3)數(shù)據(jù)分析：運用科學(xué)的方法，理性地揭示事物現(xiàn)象的總體本質(zhì)的關(guān)鍵過程。并將數(shù)據(jù)結(jié)果作為重要的社會信息的妥善保存，有效利用、共享。

(二)物業(yè)統(tǒng)計的職能

統(tǒng)計的職能包括：信息職能、咨詢職能、監(jiān)督職能。

二、統(tǒng)計值

統(tǒng)計值是說明統(tǒng)計對象的特征的數(shù)值表達或文字表達。用數(shù)值表達，又稱為指標(biāo)。

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