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注冊物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實(shí)務(wù)講義

二、合同的承諾

承諾(Acceptance)，在商品交易中又稱為接受、收盤，是指受要約人按照要約規(guī)定的時間和方式，用語言或行為對要約表示完全接受以締結(jié)合同的一種意思表示。要約一經(jīng)承諾，合同即告成立。

(一)合同承諾的構(gòu)成要件

承諾必須具備如下要件，才能產(chǎn)生法律效力：

(1)承諾必須由受要約人或其代理人作出。非受要約人或未獲得授權(quán)的代理人不得作出承諾。

(2)承諾必須在要約的有效時間內(nèi)作出。超過要約規(guī)定的期限或合理期限的承諾無效，只能視為一個新要約。

(3)承諾必須與要約的內(nèi)容一致。一項(xiàng)有效的承諾，受要約人不能對要約內(nèi)容作出實(shí)質(zhì)性變更，否則為新要約，并導(dǎo)致原要約失去效力。

(4)承諾必須傳達(dá)給要約人。如果受要約人內(nèi)心愿意接受要約，卻保持沉默，未對要約人公開表示，則不構(gòu)成承諾。

(二)合同承諾的法律意義

與要約相對應(yīng)，承諾也是一種法律行為。承諾的法律意義在于：受要約人一經(jīng)作出承諾，該合同即告成立；2012年物業(yè)管理師報考條件要約人與受要約人(即承諾人)之間就形成了合同關(guān)系，雙方當(dāng)事人就要受合同的約束；當(dāng)然，承諾也可依法撤回。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二十七條規(guī)定：“承諾可以撤回。撤回承諾的通知應(yīng)當(dāng)在承諾通知到達(dá)要約人之前或者與承諾通知同時到達(dá)要約人。”

三、合同的要件

合同要件即有效合同應(yīng)當(dāng)具備的必要條件包括以下幾個方面。

(一)當(dāng)事人的締約能力

當(dāng)事人締約能力，即指合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具備的合法資格。具體而言，訂立合同的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力，可以是自然人，也可以是法人或其他組織。作為法人和其他組織，這些主體在訂立合同時，必須具有相應(yīng)的法律資格。

(二)當(dāng)事人的真實(shí)意思表示

當(dāng)事人同意的真實(shí)，即合同應(yīng)當(dāng)是雙方當(dāng)事人意思表示的真實(shí)反映。合同的訂立是基于“契約自由”的原則，而“契約自由”是建立在當(dāng)事人真實(shí)意思表示基礎(chǔ)上的。因此，如果合同內(nèi)容不能反映當(dāng)事人的真實(shí)意思，該合同就必然屬于無效合同。

(三)合同的內(nèi)容合法

合同的內(nèi)容不合法，會致使合同無效。因此，合同的內(nèi)容必須符合法律、法規(guī)的規(guī)定，符合社會的公共利益。

(四)合同的形式合法

合同形式是合同當(dāng)事人所達(dá)成協(xié)議的表現(xiàn)形式，是合同內(nèi)容的載體。合同的形式必須遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，否則也將構(gòu)成合同的無效?！吨腥A人民共和國合同法》第十條就明確規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。”這條規(guī)定的實(shí)質(zhì)就是要求合同形式必須合法。

訂立的合同如果不符合上述四個合同要件之一，就不具備合同生效的基本條件。

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