《物業(yè)管理綜合能力》是物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)2013年物業(yè)管理師考試，小編特整理了物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理綜合能力》相關(guān)知識(shí)點(diǎn)，希望能給您的備考帶來(lái)一定的幫助，順利通過(guò)考試!

三、民事法律行為

(一)民事法律行為

1.民事法律行為的概念及有效要件

民事法律行為是民事主體以意思表示為要素，旨在設(shè)立、變更、終止一定民事法律關(guān)系的合法行為。民事法律行為的上位概念是民事行為。

民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：(1)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;(2)意思表示真實(shí);(3)不違反法律或者社會(huì)公共利益。

民事法律行為可以采取書(shū)面形式、口頭形式或者其他形式。法律規(guī)定特定形式的，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定。

民事法律行為從成立時(shí)起具有法律約束力。行為人非依法律規(guī)定或者取得對(duì)方同意，不得擅自變更或者解除。

2.無(wú)效民事行為

無(wú)效民事行為，是嚴(yán)重違反法律規(guī)定的有效要件，法律不承認(rèn)其效力的行為。無(wú)效的民事行為，從行為開(kāi)始起就沒(méi)有法律約束力。有以下幾種：(1)無(wú)民事行為能力人實(shí)施的;(2)一方以欺詐、脅迫的手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下所為的損害國(guó)家利益的;(3)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的;(4)違反法律或者社會(huì)公共利益的;(5)以合法形式掩蓋非法目的的。

民事行為被確認(rèn)為無(wú)效的法律后果：當(dāng)事人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。雙方惡意串通，實(shí)施民事行為損害國(guó)家的、集體的或者第三人的利益的，應(yīng)當(dāng)追繳雙方取得的財(cái)產(chǎn)，收歸國(guó)家、集體所有或者返還第三人。

3.可撤銷(xiāo)民事行為

可撤銷(xiāo)民事行為是行為人意思表示不真實(shí)，法律賦予表意人撤銷(xiāo)權(quán)，由其決定行為效力的民事行為。有以下幾種：(1)行為人對(duì)行為內(nèi)容有重大誤解的;(2)顯失公平的;(3)一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下所為的侵害非國(guó)家利益的行為。

可撤銷(xiāo)民事行為的法律后果：因意思表示不真實(shí)而使自己遭受損失的人具有撤銷(xiāo)權(quán)，有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)關(guān)予以變更或者撤銷(xiāo)該行為。但是撤銷(xiāo)權(quán)人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷(xiāo)事由之日起一年內(nèi)沒(méi)有行使撤銷(xiāo)權(quán)的，撤銷(xiāo)權(quán)消滅。

被撤銷(xiāo)的民事行為從行為開(kāi)始起無(wú)效。如果撤銷(xiāo)權(quán)人在法定期限內(nèi)不行使撤銷(xiāo)權(quán)，則該民事行為繼續(xù)有效。民事行為部分無(wú)效，不影響其他部分的效力的，其他部分仍然有效。

4.效力待定民事行為

效力待定民事行為，是行為成立后效力處于不確定狀態(tài)，需待有權(quán)利的第三人的意思表示來(lái)確定其效力的行為。其與可撤銷(xiāo)行為的區(qū)別在于可撤銷(xiāo)行為在撤銷(xiāo)之前為有效，撤銷(xiāo)權(quán)人為行為的一方當(dāng)事人;效力待定行為在確定之前處于效力不確定狀態(tài)，有權(quán)確定其效力的為行為當(dāng)事人以外的第三人。效力待定民事行為有以下幾種：(1)限制民事行為能力人實(shí)施的依法不得獨(dú)立實(shí)施的行為。(2)無(wú)權(quán)處分行為。一般來(lái)說(shuō)，只有所有權(quán)人或依法、以約定享有處分權(quán)的人才有對(duì)物的處分權(quán)，如果無(wú)處分權(quán)而擅自處分他人之物則為無(wú)權(quán)處分。(3)無(wú)權(quán)代理行為。代理人無(wú)代理權(quán)、超越代理權(quán)或在代理權(quán)終止之后以被代理人的名義所為的民事行為為無(wú)權(quán)代理。

效力待定民事行為的法律后果：

(1)第三人的追認(rèn)權(quán)：限制民事行為能力人的法定代理人、無(wú)權(quán)處分行為中的有處分權(quán)人、無(wú)權(quán)代理中的被代理人有追認(rèn)權(quán)，如果追認(rèn)，該行為有效，如果拒絕追認(rèn)，限制民事行為能力人的行為無(wú)效;無(wú)權(quán)處分和無(wú)權(quán)代理行為對(duì)追認(rèn)權(quán)人不生效力，由無(wú)權(quán)處分人和無(wú)權(quán)代理人對(duì)行為負(fù)責(zé)。

(2)相對(duì)人的催告權(quán)和撤銷(xiāo)權(quán)：相對(duì)人可以催告追認(rèn)權(quán)人在一個(gè)月內(nèi)予以追認(rèn)。追認(rèn)權(quán)人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。行為被追認(rèn)之前，善意相對(duì)人有撤銷(xiāo)的權(quán)利，使行為歸于消滅

物業(yè)管理綜合能力精講班第14講講義

四、民事權(quán)利

民事權(quán)利是民事法律賦予民事主體滿(mǎn)足其利益的法律手段，可以分為財(cái)產(chǎn)權(quán)和人身權(quán)兩大類(lèi)。財(cái)產(chǎn)權(quán)包括物權(quán)、債權(quán);人身權(quán)包括人格權(quán)和身份權(quán);此外知識(shí)產(chǎn)權(quán)中既有人身權(quán)又有財(cái)產(chǎn)權(quán)。

(一)債權(quán)

債是按照合同的約定或者依照法律的規(guī)定，在當(dāng)事人之間產(chǎn)生的特定的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。享有權(quán)利的人是債權(quán)人，負(fù)有義務(wù)的人是債務(wù)人。債權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人按照合同的約定或者依照法律的規(guī)定履行義務(wù)。

1.債的發(fā)生原因

債權(quán)的發(fā)生主要基于四種原因：合同、侵權(quán)行為、不當(dāng)?shù)美蜔o(wú)因管理。

合同是當(dāng)事人之間設(shè)立、變更、終止民事關(guān)系的協(xié)議。一般情況下，合同成立之后完全履行之前，在雙方當(dāng)事人之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，一方當(dāng)事人有權(quán)請(qǐng)求對(duì)方按照合同約定履行債務(wù)。

侵權(quán)行為是不法侵害他人的合法權(quán)利，應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任的行為。民事主體都負(fù)有不得侵害他人合法權(quán)利的義務(wù)，如果違反此項(xiàng)義務(wù)，侵害他人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利或人身權(quán)利，則在侵害人和受害人之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，受害人有權(quán)請(qǐng)求侵害人恢復(fù)權(quán)利或賠償損失。

不當(dāng)?shù)美菦](méi)有合法根據(jù)，取得不當(dāng)利益，造成他人損失的事實(shí)。取得的不當(dāng)利益應(yīng)當(dāng)返還受損失的人。

無(wú)因管理是沒(méi)有法定的或者約定的義務(wù)，為避免他人利益受損失而進(jìn)行管理或者服務(wù)的行為。無(wú)因管理人有權(quán)要求受益人償付由此支付必要的費(fèi)用。

2.保證

保證是債的擔(dān)保方式的一種。

《民法通則》規(guī)定了保證、抵押、定金和留置權(quán)四種擔(dān)保方式，《擔(dān)保法》又規(guī)定了質(zhì)權(quán)。

保證，是指保證人和債權(quán)人約定，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，保證人按照約定履行債務(wù)或者承擔(dān)責(zé)任的行為。

3.多數(shù)人之債

多數(shù)人之債是債權(quán)人或債務(wù)人是兩個(gè)以上的債。根據(jù)債權(quán)人、債務(wù)人享有權(quán)利和承擔(dān)債務(wù)的方式不同，多數(shù)人之債可分為按份之債和連帶之債。

(二)人身權(quán)

人身權(quán)是民事主體依法享有的與其人身不可分離的，以特定精神利益為內(nèi)容的民事權(quán)利。包括人格權(quán)和身份權(quán)。

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