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注冊物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實務(wù)講義

8．常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述

在編制常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述中需要把握的重點是將各項管理服務(wù)內(nèi)容的工作要求、重點、運行管理及應(yīng)急方案、計劃等進行詳細(xì)闡述，對于招標(biāo)人或招標(biāo)物業(yè)有特殊性服務(wù)需求的要進行突出的描述。

如某物業(yè)項目，招標(biāo)人在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)企業(yè)將常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)需求內(nèi)容中房屋及共用設(shè)施管理、機電設(shè)施設(shè)備管理、安全管理、綠化管理、清潔管理進行分項闡述，并對重大活動等項目列出詳細(xì)的實施方案。在此項目的物業(yè)管理方案中，房屋及公用設(shè)施的管理包括管理重點和維護養(yǎng)護范圍、標(biāo)準(zhǔn)、計劃、實施細(xì)則等內(nèi)容；機電設(shè)施設(shè)備管理包括前期介入管理、日常運行維護管理措施及運作程序、緊急故障的處理等內(nèi)容；安全管理包括交通及車輛的管理、消防管理、保密管理、安全維護管理、緊急事件的處理等內(nèi)容；重大活動的實施方案等內(nèi)容。

9．工作計劃

在物業(yè)管理方案中，整體工作計劃的制訂應(yīng)該緊扣物業(yè)管理項目總體策劃中的指導(dǎo)思想、工作重點，并結(jié)合招標(biāo)文件的具體要求綜合考慮。工作計劃的制訂大體可以分成三個階段，即籌備期、交接期和正常運作期。制訂計劃過程中，要考慮物業(yè)管理方案實施不同階段的工作重點、項目、內(nèi)容、時間要求等因素，可采用表格法、圖表法等表現(xiàn)方式。

籌備期的工作計劃內(nèi)容，主要包括擬訂物業(yè)管理方案、擬訂財務(wù)預(yù)算、簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議、籌建項目機構(gòu)、招聘培訓(xùn)員工、完善辦公住宿條件、前期介入?yún)⑴c設(shè)備安裝調(diào)試及建筑質(zhì)量把關(guān)，提供專業(yè)意見、制訂交接驗收計劃及作好相關(guān)準(zhǔn)備、物業(yè)管理供應(yīng)商的評審和確定等。

交接期的工作計劃內(nèi)容，主要包括簽訂《前期物業(yè)管理協(xié)議》或《物業(yè)管理委托合同》、2012年物業(yè)管理師報名時間制訂《業(yè)主臨時公約》、完善物業(yè)管理方案、建筑物本體和設(shè)備資料的接收建檔、樓宇設(shè)施設(shè)備的交接驗收試運行、用戶入住搬遷服務(wù)，檔案建立分類管理等。

正常運作期的工作計劃內(nèi)容，主要包括員工常規(guī)培訓(xùn)、物業(yè)管理方案的實施、設(shè)施設(shè)備管理的全面實施、社區(qū)文化活動的實施、便民服務(wù)的開展、用戶意見調(diào)查評估、財務(wù)收支情況分析報告、質(zhì)量管理體系的導(dǎo)入、配套服務(wù)項目啟動、國家省市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)、大廈等的創(chuàng)建基礎(chǔ)工作等。

10．物資裝備

物資裝備必須以滿足項目管理需要為目的，在制訂物資裝備計劃時，應(yīng)該圍繞物業(yè)管理的開展為核心，從作業(yè)工具、項目機構(gòu)的交通工具、員工辦公生活用品等方面進行合理配置、綜合考慮，同時還應(yīng)根據(jù)工作進度和需要分輕重緩急，根據(jù)不同階段的需求合理安排物資裝備的到位。工作計劃的內(nèi)容一般采用表格的方式進行表述。

11．費用測算

(1)費用測算的依據(jù)

在測算費用的過程中，物業(yè)管理企業(yè)要依據(jù)所接管的物業(yè)類型、性質(zhì)、市場定位、配套設(shè)施設(shè)備的具體情況及管理要求和服務(wù)項目，并參考招標(biāo)物業(yè)所在區(qū)域物業(yè)管理市場同類同質(zhì)物業(yè)的收費標(biāo)準(zhǔn)及企業(yè)現(xiàn)有日常綜合管理的經(jīng)驗數(shù)據(jù)進行全面、具體的測算。

(2)費用測算的內(nèi)容

測算的主要內(nèi)容包括項目所需的人力資源成本和日常管理成本的預(yù)測；物業(yè)收入項目的預(yù)測；管理風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險和未來通貨膨脹率的評估、預(yù)測。

1)物業(yè)管理成本，主要包括人工費用、行政辦公費用、公共設(shè)施日常運行維護費用、機電設(shè)備日常運行維護費用，環(huán)境物業(yè)服務(wù)費用、安防系統(tǒng)運行維護費用、公用水電費用、固定資產(chǎn)折舊費、不可預(yù)見費、保險費、法定稅費、管理傭金(合理利潤)等。

2)物業(yè)管理收入，主要包括主營物業(yè)服務(wù)費收入、停車場收入、物業(yè)租賃及經(jīng)營收入、有償特約服務(wù)收入等。

(3)費用測算的方法

1)根據(jù)管理成本推算物業(yè)管理服務(wù)費單價。首先依據(jù)招標(biāo)物業(yè)的基本資料、招標(biāo)方的物業(yè)管理服務(wù)需求、組織架構(gòu)和人員配置方案估算項目的各項管理成本，然后測算房屋保險、設(shè)備保險、公眾責(zé)任險等費用，并對管理期間可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險進行預(yù)測，估算不可預(yù)見費用(一般按其他各項管理成本之和的2%～5%的比例進行估算)，最后根據(jù)上述各項推算出項目的盈虧平衡點，估算出在盈虧平衡點區(qū)間的物業(yè)管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)，在此標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上根據(jù)投標(biāo)策略進行相應(yīng)調(diào)整，測算出最接近標(biāo)底的投標(biāo)報價。

如由四棟高層建筑組成的某住宅區(qū)，占地6萬m2左右，建筑面積為22萬m2，可計收物業(yè)管理服務(wù)費的面積為18.5萬m2，當(dāng)?shù)赝愅|(zhì)高層住宅的物業(yè)管理服務(wù)費用市場參考價格在3.2～3.6元/m2之間。該項目招標(biāo)方式為邀請招標(biāo)，收費方式為酬金制，招標(biāo)文件明確規(guī)定低于成本價10%的報價將作為無效標(biāo)處理。投標(biāo)企業(yè)依據(jù)各項成本及費用測算出該項目的盈虧平衡點為3.10元/m2，由于招標(biāo)文件關(guān)于報價的要求和項目的高標(biāo)準(zhǔn)定位等因素，投標(biāo)企業(yè)根據(jù)投標(biāo)策略將投標(biāo)報價確定為3.30元/m2。

2)根據(jù)預(yù)定的物業(yè)管理服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)測算物業(yè)管理成本。采用這種費用測算方式一般有兩種情況，一種是在實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理項目進行招標(biāo)時，通常需要在預(yù)定的物業(yè)管理服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)下制訂相應(yīng)的成本、費用測算方案，如城市居民經(jīng)濟適用房、政府公用基礎(chǔ)設(shè)施等；另一種是在單一業(yè)主的招標(biāo)項目或小范圍的邀請招標(biāo)與協(xié)議招標(biāo)的項目中出現(xiàn)的，由招標(biāo)方根據(jù)市場價格預(yù)定一個物業(yè)管理服務(wù)費用(或預(yù)定某一區(qū)間的價格)，要求投標(biāo)方在此價格的基礎(chǔ)上制訂方案，再根據(jù)方案進行評比、篩選。這種方式要求投標(biāo)企業(yè)不僅要準(zhǔn)確合理測算出每一項的成本及費用的支出，還要根據(jù)測算結(jié)果對其他相關(guān)項目的方案內(nèi)容進行科學(xué)設(shè)計或調(diào)整，以期符合招標(biāo)方的要求。

在實行包干制收費方式的項目中，費用測算有時需要將上述兩種測算方式有機結(jié)合，以確保成本控制和風(fēng)險預(yù)測的全面和準(zhǔn)確。

如建筑面積為4.5萬m2的某政府公益設(shè)施項目，其中可進行商鋪租賃經(jīng)營的面積為600m2，計收物業(yè)管理服務(wù)費用的面積為4.2萬m2。招標(biāo)方要求投標(biāo)企業(yè)按不超過3元/m2的物業(yè)管理服務(wù)費用單價標(biāo)準(zhǔn)進行報價，租賃收入彌補物業(yè)管理服務(wù)費用的不足，收費方式為包干制，投標(biāo)方自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧。投標(biāo)企業(yè)預(yù)測物業(yè)管理服務(wù)費用為126萬元/年，物業(yè)租賃收入為18～21萬元/年，合計收入約為144～147萬元，而通過對該項目成本、費用的測算和各種經(jīng)營、管理風(fēng)險的預(yù)測，測算出該項目的盈虧平衡點為3.05元/m2，管理成本為128.1萬元/年，即投標(biāo)企業(yè)在3元/m2的標(biāo)準(zhǔn)下有一定贏利的空間，根據(jù)投標(biāo)策略確定該項目的報價為2.9元/m2。

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