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二、所有權

所有權是指所有人在法律限制的范圍內對物進行全面支配的權利。

(一)所有權的性質

1.整體性：它不是占有、使用、收益、處分四項權能在量上的總和，而是一個渾然一體的權利，不能在內容或時間上加以分割。由此所有權才可以派生出他物權，即他物權系從所有權上新創(chuàng)設而取得，而非從所有權中分割取得。

2.本源性：所有權是他物權之母，經濟越發(fā)達，所有權產生出他物權的情況就越多。

3.彈力性：所有權雖受他物權的限制，但他物權一旦消滅，所有權即恢復其圓滿狀態(tài)，因此所有權猶如彈簧，可因承受負擔或負擔的消除而伸縮。

4.永久性：所有權無存在期限的限制，可永久存續(xù)，因此為無期限物權，此與他物權及債權均有不同。

5.社會性：為社會公益之需，所有權在現(xiàn)代社會中應受法律的限制，由此使所有權呈現(xiàn)較強的社會化色彩，與羅馬法之所有權的絕對性不同。

(二)所有權的權能

1.占有：指對物的控制，可分為所有人占有和非所有人占有，后者又可分為合法占有和非法占有。

2.使用：指依物的通常用法而加以利用。它由物的使用價值所決定，還取決于科技發(fā)展的程度和人們的認識水平。

3.收益：指收取物的天然孳息和法定孳息，獲取經濟上的利益。天然孳息是基于物的自然屬性而產生的收益，如母雞生蛋、果實和樹枝脫離。法定孳息是基于法律規(guī)定而產生的收益，如存款得到利息，租房得到租金。

4.處分：是指對物進行事實上或法律上的處置，即決定物在事實上或法律上的命運。其中前者是指對物予以有形的變更或毀損物的本體，后者如所有權轉移或設定用益物權、擔保物權。

上述諸權項中，使用權是所有權的靈魂，而處分權則是所有權的最終體現(xiàn)。

由于上述權能的存在，特別是使用權的存在，為所有權與其權能的分離提供了可能；隨著經濟的發(fā)展，法律上遂從以所有為中心轉變到以利用為中心。

除此之外，所有權還具有排除他人干涉的消極權能。2012年物業(yè)管理師報名時間

(三)善意取得制度

善意取得，又稱即時取得，是指無權處分他人動產的占有人，在將其占有的動產轉讓給第三人時，若第三人取得該動產系出于善意，即取得其所有權。該制度限制了所有權的追及效力，旨在保護交易安全。

善意取得的構成要件包括：

1.其適用對象須為動產；但記名有價證券不適用善意取得，我國規(guī)定盜贓物、遺失物不適用善意取得。

2.動產必須是基于有償法律行為(如買賣、互易)而取得；通過繼承、遺贈、贈與等無償方式取得者，不適用善意取得。

3.受讓人須實際占有該動產；若尚未占有動產，則物權尚未移轉，當然不適用善意取得。

4.受讓人取得財產時須出于善意，即不知情。若明知讓與人無處分權而受讓，則不能予以保護。善意的判斷時間，以物的交付時間為準。

善意取得的法律效果是善意受讓人取得動產的所有權，而且為原始取得，動產上原有的負擔歸于消滅。質權、留置權也應適用善意取得制度。

(四)相鄰關系

相鄰關系是指兩個以上相互鄰近的不動產所有人或者使用人，在使用不動產時因相鄰各方應當給予便利或者接受限制而發(fā)生的權利義務關系。當事人一方基于相鄰關系而享有的權利就是相鄰權。

就相鄰關系的性質而言，是對所有權的限制，是基于法律規(guī)定而產生。相鄰權不是獨立的權利，但是它可以對抗第三人，且不需要登記就可產生。相鄰關系在法律性質上不屬于強行規(guī)定，應允許當事人自由協(xié)商；只是在當事人無特別約定時，才有該規(guī)定適用的余地。

相鄰關系不僅由民法予以規(guī)范，關于水污染、空氣污染等方面的環(huán)境保護法也涉及相鄰關系，所以相鄰關系的處理須由私法和公法規(guī)范共同協(xié)力。

相鄰關系的處理原則，《民法通則》規(guī)定的是“有利生產、方便生活、團結互助、公平合理”的原則。

(五)共有

所謂共有是指由兩個以上的主體對同一物共同享有一個所有權，包括按份共有和共同共有兩種類型。民法上的所有分為單獨所有和共有。

共有可以基于法律規(guī)定、當事人約定以及特定的事實而發(fā)生。共有并不違反一物一權主義。

按份共有是指兩個以上的共有人對同一項財產按照預先確定的份額享有權利和承擔義務。在按份共有中，各共有人對于共有物存在一定的應有份，此應有份雖是所有權在量上的分割，但其性質、內容和效力則與單獨所有權無異，各人的權利就其應有部分而存在于共有物的全部。

共同共有是指兩個以上的共有人根據某種共同關系，對共有物不分份額地享有權利和承擔義務。其種類包括夫妻共有、家庭共有、遺產未分割前的繼承人的共有。

三、建筑物區(qū)分所有權

建筑物區(qū)分所有權，是指由區(qū)分所有建筑物的專有權、共有權以及基于共同關系而產生的成員權所構成的特別所有權。業(yè)主對建筑物內的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

業(yè)主的專有權是指業(yè)主就其專有部分所享有的所有權。專有部分的修繕、管理和維護，由業(yè)主為之并負擔其費用。

業(yè)主的共有權是指業(yè)主按照法律或者管理規(guī)約的規(guī)定，對區(qū)分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的權利。在沒有約定時，各個人的共用部分應依業(yè)主專有部分所占的比例定之。

一幢建筑物所占用范圍內的土地使用權應由業(yè)主按份共有，個人的份額依其專有部分的面積在整幢建筑物中所占的比例來確定。在土地使用權和專有部分的關系上實行連動主義，即只能一起處分，不得分離。

成員權是指業(yè)主基于在一幢建筑物的構造、權利歸屬和使用上的不可分離的共同體關系而產生的作為建筑物的團體成員所享有的權利和承擔的義務的總和。

業(yè)主可以設立業(yè)主會議，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主會議或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主有約束力。對于侵害業(yè)主共同權益的行為，對物業(yè)管理企業(yè)等違反合同發(fā)生的爭議，業(yè)主會議經三分之二以上業(yè)主同意，可以以業(yè)主會議的名義提起訴訟、申請仲裁；業(yè)主也可以以自己的名義提起訴訟、申請仲裁。

四、用益物權

用益物權即對他人之物在一定范圍內為使用、收益的物權。它是定限物權、他物權；其標的是不動產；是獨立物權。用益物權的意義在于便于物盡其用，以最大限度地發(fā)揮物的價值和使用價值。我國目前規(guī)定有國有土地使用權、宅基地使用權、土地承包經營權、典權、居住權以及探礦權、采礦權、取水權、漁業(yè)權、馴養(yǎng)權和狩獵權等特別物權。

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