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注冊物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)知識點

[案例]

某物業(yè)項目位于粵西的一個沿海城市，總建筑面積達(dá)40余萬m2，屬多層、中高層住宅物業(yè)，項目分三期建設(shè)，是當(dāng)?shù)刈畲蟮淖≌ㄔO(shè)項目。整個小區(qū)的建設(shè)申報了國家安居示范工程小區(qū)，是該市重點工程之一，倍受當(dāng)?shù)鼐用窈驼年P(guān)注。建設(shè)單位為把這個項目建設(shè)經(jīng)營好，在項目的立項階段就選聘了一家具有豐富經(jīng)驗的物業(yè)管理企業(yè)，并由其負(fù)責(zé)該項目物業(yè)管理的早期介入工作。

良好的物業(yè)管理品牌提高了這個商品房小區(qū)的知名度，同時早期介入物業(yè)銷售初期綜合環(huán)境的設(shè)計，使該項目與該市同類建設(shè)項目相比，具有更高的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

1．在經(jīng)濟(jì)效益方面

首期16萬m2很快售完，二期銷售勢頭強(qiáng)勁，部分戶型出現(xiàn)搶購熱潮，房價也從前期最初的1200元／m2，達(dá)到二期銷售時的1500元／m2，開發(fā)建設(shè)單位的實際收入超出預(yù)期，前期購房者也享受到了物業(yè)升值帶來的收益。

2．在社會效益方面

(1)該小區(qū)已被當(dāng)?shù)卣付閰⒂^點和示范小區(qū)，成為了當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)和物業(yè)管理的樣板。

(2)該小區(qū)物業(yè)管理的成功，為提高當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理水平，增強(qiáng)物業(yè)管理消費意識起到了積極的促進(jìn)作用。

(3)該項目成功后，建設(shè)單位的品牌形象得到大幅度提升，使其他建設(shè)單位提高了對物業(yè)管理的認(rèn)識。

三、早期介入的內(nèi)容

(一)可行性研究階段

1．內(nèi)容

(1)根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式；

(2)根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容；

(3)根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；

(4)根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)；

(5)設(shè)計與客戶目標(biāo)相一致并具備合理性能價格比的物業(yè)管理框架性方案。

2．方法和要點

(1)組織物業(yè)管理專業(yè)人員向建設(shè)單位提供專業(yè)咨詢意見，同時對未來的物業(yè)管理進(jìn)行總體策劃。2011年物業(yè)管理師合格標(biāo)準(zhǔn)

(2)除對物業(yè)檔次定位外，還應(yīng)考慮物業(yè)的使用成本。

(3)選用知識面廣、綜合素質(zhì)高、策劃能力強(qiáng)的管理人員承擔(dān)項目管理工作。

[案例]

物業(yè)項目的基本情況同上例。在該項目的論證階段，物業(yè)管理企業(yè)就參與了工作，并就該物業(yè)的市場定位、物業(yè)管理的基本思路和框架、物業(yè)管理的運作模式提供了專業(yè)意見，得到了建設(shè)單位的采納，具體內(nèi)容如下：

(1)考慮到整個工程項目的狀況，第一期消費者的定位是當(dāng)?shù)刂械褪杖腚A層，在項目規(guī)劃上除合理控制建設(shè)成本外，還考慮到降低物業(yè)管理成本。按此思路，物業(yè)管理公司建議適當(dāng)降低第一期的綠化率，并選擇稍便宜的設(shè)施設(shè)備。由于第二期、第三期的市場定位為當(dāng)?shù)刂懈呤杖腚A層，因此在后續(xù)開發(fā)建設(shè)過程中應(yīng)逐步提高綠化率，并相應(yīng)提升設(shè)施設(shè)備選型配置檔次。

(2)對項目的配套設(shè)施建設(shè)提出意見，重點是提出配套設(shè)施的布局方案，使得小區(qū)的布局既方便未來業(yè)主的使用又避免對業(yè)主的生活產(chǎn)生影響和干擾。

(3)提出了人車分流的概念，這在該地屬于新的提法，也成為以后項目銷售的亮點。

(4)確定了物業(yè)管理早期介人和前期物業(yè)管理的時間、方式和工作內(nèi)容，明確了各配合方之間信息溝通的渠道，確定了分階段物業(yè)管理的目標(biāo)和要求。

實踐證明，這幾條意見和建議對建設(shè)單位非常有益，能夠幫助建設(shè)單位更加準(zhǔn)確地進(jìn)行市場定位，提高了項目的性能價格比。第一期銷售的良好業(yè)績就是證明。

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