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物業(yè)管理糾紛的處理方式和程序

一、物業(yè)管理糾紛處理方式概述

物業(yè)管理糾紛處理方式，概括起來有以下幾種：

1）當事人各方自行協(xié)商和解；

2）各方當事人請求第三人調(diào)解，請求政府主管部門行政調(diào)處。

3）當事人之間約定仲裁；

4）司法訴訟。

以上幾種方式孰優(yōu)孰劣，難作評定，當事人可以自己決定。自行協(xié)商和解是雙方直接對話解決糾紛的方式，而后面三種則是借助第三方解決糾紛的方式。

二、物業(yè)管理糾紛的調(diào)解

物業(yè)管理民事糾紛的調(diào)解，包括民事調(diào)解和行政調(diào)解兩種。民事調(diào)解由爭議雙方當事人共同選定一個機構(gòu)、組織和個人，由第三方依據(jù)雙方的意見和授權(quán)提出解決意見，經(jīng)雙方同意并執(zhí)行，由此化解糾紛。但此種方式的調(diào)解不具有法律效力。調(diào)解結(jié)束后，當事人一方如不執(zhí)行，則前功盡棄。

物業(yè)管理糾紛的行政調(diào)解則是借助主管政府的勢力進行調(diào)解處理，但這種處理如一方不遵守執(zhí)行，則要借助其他手段解決。

民間的調(diào)解和行政調(diào)解與仲裁或訴訟程序中的調(diào)解是不同的。仲裁或訴訟中的調(diào)解是仲裁程序中的一個環(huán)節(jié)，不具有獨立性。

三、物業(yè)管理民事糾紛的仲裁

可以通過仲裁途徑解決的應(yīng)是民事性質(zhì)的爭議，主要是基于合同的糾紛或財產(chǎn)權(quán)益糾紛。依據(jù)我國《仲裁法》的規(guī)定：“平等主體的公民、法人或其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財產(chǎn)權(quán)益糾紛，可以仲裁。”

仲裁庭管轄物業(yè)管理糾紛的依據(jù)是當事人認定的仲裁協(xié)議。仲裁協(xié)議有兩種方式：一種是在訂立合同時就約定一個條款，說明一旦有爭議就提交仲裁，這叫仲裁條款；另一種方式是雙方當事人出現(xiàn)糾紛后臨時達成提交仲裁庭的書面協(xié)議。仲裁協(xié)議要寫明以下內(nèi)容：

1）請求仲裁的意思表示；

2）仲裁事項；

3）選定的仲裁委員會。

如一個在廣州履行的合同寫明：“有關(guān)本合同的爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，無法協(xié)商時提交廣州仲裁委員會仲裁。”達成 仲裁協(xié)議的爭議，不得向法院起訴；即使起訴，法院也不受理。

物來管理糾紛仲裁處理的一般程序是：

1）一方當事人向選定的仲裁委員會提交仲裁申請書；

2）委員會于收到申請書后5日內(nèi)決定立案或不立案；

3）立案后在規(guī)定期限內(nèi)將仲裁規(guī)則和仲裁員名冊送申請人，并將仲裁申請書副本和仲裁規(guī)則、仲裁員名冊送達被申請人。

4）被申請人在規(guī)定期限內(nèi)答辯，雙方按名冊選定仲裁員。普通程序?qū)徖頃r由三名仲裁員組成，雙方各選一名，仲裁委員會指定一名任首席仲裁員；案情簡單、爭議標的小的，可以適用簡易程序，由一名仲裁員審理；

5）開庭：庭審調(diào)查質(zhì)證、辯論、提議調(diào)解；

6）制作調(diào)解書或調(diào)解不成時制作裁決書；

7） 當事人向法院申請執(zhí)行。

與司法審判的兩審終審制不同，仲裁裁決是一裁終局的。

四、物業(yè)管理糾紛的訴訟

當事人通過訴訟方式解決民事、行政糾紛是較常見的方式。訴訟的管轄是人民法院。與仲裁明顯不同，人民法院對已提交訴訟的當事人的管轄是強制性的。

物業(yè)管理民事糾紛的訴訟程序大體上有以下幾個步驟：

1）當事人一方（原告）提交起訴狀，起訴至法院；

2）法院審查立案后將起訴狀副本送達被告；

3）被告提交答辯狀；

4）開庭：調(diào)查、辨論、調(diào)解；

5）制作調(diào)解書或一審判決書；

6）雙方均不上訴，則判決書生效；或一方不服提起上訴，進入第二審程序；

7）第二審審理：制作二審調(diào)解書或下達二審判決書，此為終審判決，不得上訴；

8）執(zhí)行

無論仲裁還是司法訴訟，均應(yīng)貫徹合法公正的原則，即以事實為根據(jù)，以法律為準繩。由于物業(yè)管理法規(guī)規(guī)章不健全，實踐中應(yīng)注重民法、房地產(chǎn)法、合同法等一般法律與物業(yè)管理專門法規(guī)及地方法規(guī)規(guī)章的銜接，并依據(jù)憲法的處理好法規(guī)的效力認定和沖突的解決；同時，在訴訟或仲裁活動中，對業(yè)主，業(yè)主大會、業(yè)主委員會的代表地位和訴權(quán)、請求權(quán)行使要有明確的了解和認可，處理好單個業(yè)主的意見與小區(qū)業(yè)主 意志的關(guān)系，確認業(yè)主委員會在物業(yè)管理糾紛中的代表地位，以便及時處理糾紛，理順關(guān)系，建立良好的物業(yè)管理和權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

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