2013年物業(yè)管理師考試時(shí)間為2013年9月7、8日，《物業(yè)管理基本制度與政策》是物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)備考，小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理基本制度與政策》相關(guān)知識(shí)點(diǎn)，希望能給您的備考帶來(lái)一定的幫助，順利通過(guò)考試!

第二節(jié)　業(yè)主公約制度

物業(yè)管理往往涉及到多個(gè)業(yè)主，業(yè)主之間既有個(gè)體利益，也有共同利益。在單個(gè)業(yè)主的個(gè)體利益與全體業(yè)主之間的整體利益發(fā)生沖突時(shí)，個(gè)體利益應(yīng)當(dāng)服從整體利益，單個(gè)業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及到公共秩序和公共利益的有關(guān)約定。

鑒于業(yè)主之間在物業(yè)管理過(guò)程中發(fā)生的關(guān)系屬于民事關(guān)系，不宜采取行政手段進(jìn)行管理，《條例》對(duì)各地實(shí)施物業(yè)管理中已具有一定實(shí)踐基礎(chǔ)的業(yè)主公約制度進(jìn)行了確認(rèn)，規(guī)定業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

規(guī)定建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的公共利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等依法作出約定。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

業(yè)主大會(huì)有權(quán)起草、討論和修訂業(yè)主公約，業(yè)主大會(huì)制定的業(yè)主公約生效時(shí)臨時(shí)公約終止。業(yè)主公約是多個(gè)業(yè)主之間形成的共同意志，是業(yè)主共同訂立并遵守的行為準(zhǔn)則。實(shí)行業(yè)主公約制度，有利于提高業(yè)主的自律意識(shí)，預(yù)防和減少物業(yè)管理糾紛。

一、業(yè)主公約

(一)業(yè)主公約的概念

業(yè)主公約是由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理等涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的，對(duì)全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范，它一般以書面形式訂立。

業(yè)主公約作為業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一些重大事務(wù)的共同性約定和允諾，作為業(yè)主自我管理的一種重要形式和手段，要求全體業(yè)主共同遵守。

業(yè)主公約是物業(yè)管理法律法規(guī)和政策的一種有益的補(bǔ)充，是有效調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)性文件，也是物業(yè)管理順利進(jìn)行的重要保證。要形成和諧有序的物業(yè)管理秩序，必須充分認(rèn)識(shí)到業(yè)主公約起到的重要作用。

共同財(cái)產(chǎn)和共同利益是業(yè)主之間建立聯(lián)系的基礎(chǔ)，業(yè)主公約就是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主建立的共同契約。業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)的管理和共同利益的平衡，需要通過(guò)民主協(xié)商的機(jī)制來(lái)實(shí)現(xiàn)，業(yè)主公約集中體現(xiàn)了經(jīng)民主協(xié)商所確立的全體業(yè)主均需遵守的規(guī)則。

維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利是物業(yè)管理的主要內(nèi)容，物業(yè)管理的落腳點(diǎn)就是要保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，不僅要保護(hù)單個(gè)業(yè)主的權(quán)利，而且要保護(hù)全體業(yè)主關(guān)于房屋財(cái)產(chǎn)的共同權(quán)益。

因此業(yè)主公約必須協(xié)調(diào)各個(gè)業(yè)主利益與業(yè)主整體利益存在的各種矛盾，并按照少數(shù)服從多數(shù)的原則解決存在的分歧。

業(yè)主一旦共同決定委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，就要將共同財(cái)產(chǎn)的管理職能授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施，并將這項(xiàng)授權(quán)明確寫入業(yè)主公約中，要求業(yè)主遵守公約，服從物業(yè)管理企業(yè)維護(hù)公共秩序的物業(yè)管理行為。

(二)業(yè)主公約的主要內(nèi)容

業(yè)主公約的內(nèi)容主要包括四個(gè)方面：

(1)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理。如業(yè)主使用其自有物和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分、共用設(shè)備設(shè)施以及相關(guān)場(chǎng)地的約定;業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共建筑和共用設(shè)施使用的有關(guān)規(guī)程;業(yè)主對(duì)自有物進(jìn)行裝飾裝修時(shí)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則等等。

(2)業(yè)主的共同利益。如對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用和保護(hù)，利用物業(yè)共用部位獲得收益的分配;對(duì)公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等等。

(3)業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)。如遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;

按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;不得擅自改變建筑物及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌、設(shè)計(jì)用途，不得違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品;不得違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物;不得隨意停放車輛和鳴放喇叭等等。

(4)違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。業(yè)主不履行業(yè)主公約義務(wù)要承擔(dān)民事責(zé)任，其以支付違約金和賠償損失為主要的承擔(dān)責(zé)任方式。

在違約責(zé)任中還要明確解決爭(zhēng)議的辦法，如通過(guò)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理企業(yè)調(diào)解和處理等，業(yè)主不服調(diào)解和處理的，可通過(guò)訴訟渠道解決。

(三)業(yè)主公約的法律效力

業(yè)主公約對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。由于業(yè)主公約須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主簽字承諾，因此，業(yè)主公約的效力范圍當(dāng)然涉及全體業(yè)主。理解業(yè)主公約的法律效力應(yīng)當(dāng)注意以下兩點(diǎn)：

(1)業(yè)主公約對(duì)物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力。由于業(yè)主公約的一項(xiàng)核心內(nèi)容是規(guī)范對(duì)物業(yè)的使用秩序，而物業(yè)使用人基于其實(shí)際物業(yè)的使用，不可避免地會(huì)影響到物業(yè)的狀態(tài)，

而且業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理勢(shì)必要直接與物業(yè)使用人打交道，因此，客觀上需要將其納入到物業(yè)管理活動(dòng)中來(lái)。

(2)業(yè)主公約對(duì)物業(yè)的繼受人(即業(yè)主)自動(dòng)產(chǎn)生效力。在物業(yè)的轉(zhuǎn)讓和繼承中，物業(yè)的所有權(quán)要發(fā)生變動(dòng)移轉(zhuǎn)給受讓人。但業(yè)主公約無(wú)須新入住的繼受人作出任何形式上的承諾，就自動(dòng)地對(duì)其產(chǎn)生效力。

在這一點(diǎn)上可以理解為繼受人在取得物業(yè)時(shí)，對(duì)已經(jīng)生效的業(yè)主公約存在默示，自愿接受業(yè)主公約的約束。

(一)業(yè)主臨時(shí)公約的概念

《條例》要求，建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，以及違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

訂立業(yè)主公約是業(yè)主之間的共同行為，通常情況下，業(yè)主公約由業(yè)主大會(huì)籌備組草擬，經(jīng)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議通過(guò)，公約的修改權(quán)也屬于業(yè)主大會(huì)。然而很多情況下，物業(yè)建成后，業(yè)主的入住是一個(gè)逐漸的過(guò)程，業(yè)主大會(huì)并不能立即成立。但基于物業(yè)的正常使用和已經(jīng)入住業(yè)主共同利益的考慮，卻有制定業(yè)主共同遵守準(zhǔn)則的需要，如若不然，則物業(yè)的使用、維護(hù)、管理可能處于混亂無(wú)序的狀態(tài)，無(wú)法及時(shí)有效地建立和諧的生活秩序。因此，業(yè)主公約在物業(yè)買受人購(gòu)買物業(yè)時(shí)就須存在，這種在業(yè)主大會(huì)制定業(yè)主公約之前存在的業(yè)主公約，稱為業(yè)主臨時(shí)公約。

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