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第28講講義

物業(yè)服務費編制的依據(jù)

(1)收入的編制方式通常是根據(jù)收費標準(單位時間費率形式)和可收費的管理面積。

(2)支出的編制依據(jù)包括：

1)管理計劃及實施計劃所需物業(yè)服務成本。管理計劃主要是指常規(guī)物業(yè)管理服務中的人員計劃、物品使用計劃、能源消耗計劃、工程維護保養(yǎng)計劃、清潔保潔與綠化保養(yǎng)計劃等。在編制測算時，應根據(jù)實施這些計劃所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包費用等進行測算。

2)物業(yè)正常維修和養(yǎng)護計劃?？杀日找酝磕陮嶋H發(fā)生的或參考其他同類物業(yè)的物業(yè)服務成本。2012年物業(yè)管理師考試時間

物業(yè)服務費核算要點及方法（熟悉）

(一)確定服務費成本構(gòu)成的注意事項

一是要求詳細，把具體消耗或支出費用分解得越具體，才越真實；二是全面，不要漏項；三是測算依據(jù)準確，不用或少用估值。

(二)收集原始數(shù)據(jù)

服務費的核算要做到合理、準確，對原始數(shù)據(jù)和資料的收集就至關重要。如在測算低值易耗材料時，要計算出各類材料的詳細數(shù)量和對市場價格進行詳細調(diào)查，其他關于工資水平、社會保險、專業(yè)公司單項承包、一般設備固定資產(chǎn)折舊率、折舊時間等，均應嚴格按政府和有關部門的規(guī)定和實際支出標準等有效依據(jù)作為測算基礎。

(三)物業(yè)服務費的測算

物業(yè)服務費測算，首先應根據(jù)物業(yè)服務費支出(成本)項目和內(nèi)容進行分解，然后由各部門或相關人員分別測算各單項費用。如在測算共用部位、共用設施設備運行維護費項目時，應分別測算其子項目，如公共建筑及道路土建零修費、給排水設備日常運行維護費用、電氣系統(tǒng)設備維護保養(yǎng)費等的費用，在完成各子項目測算的基礎上，將子項目費用求和后即為所需“共用部位、共用設施設備運行維護費”。

各單項費用測算完畢進行加總，即為物業(yè)服務支出(成本)總額，加上物業(yè)管理酬金(酬金制)或法定稅費及利潤(包干制)后，即得出物業(yè)服務費總額。以物業(yè)服務費總額除以該物業(yè)可收費總建筑面積即可得出單位面積物業(yè)服務費標準。

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