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注冊物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實務講義

二、物業(yè)管理招標的條件與程序

(一)物業(yè)管理招標的條件

1．主體條件

招標人為業(yè)主委員會的，須經業(yè)主大會授權，同時應將招標投標的過程和結果及時向業(yè)主公開；招標人為建設單位的，必須符合相應的法律法規(guī)規(guī)定的其他條件；招標項目為重點基礎設施或公用事業(yè)物業(yè)的，招標人必須經相關產權部門的批準、授權。

有能力組織和實施招標活動的招標人，可以自行組織實施招標活動，也可以委托招標代理機構辦理招標事宜。

(1)招標人自行組織招標。

自行組織實施招標活動的招標人應當成立專門的招標組織，負責招標活動的具體實施，審定招標條件、標底、評標程序和定標辦法等。

自行組織物業(yè)管理招標活動的招標人應具備以下條件：擁有與招標項目相適應的技術、經濟、管理人員；具有編制招標文件的能力；具有組織開標、評標及定標的能力。

(2)招標人委托招標代理機構辦理招標。

委托招標代理機構招標常見于公開招標和大范圍邀請招標。如2003年湖南省某政府物業(yè)、廣東省某政府物業(yè)等均采取的是委托招標代理機構進行招標的形式。由于招標代理機構具有較強的專業(yè)水平、廣泛的市場信息和熟練的招標投標技巧，因此，這種招標方式能夠提高招標投標工作的效率和質量，使招標機構與投標人之間信息充分對稱，有利于招標人選擇最符合要求的物業(yè)管理企業(yè)。

招標人應根據自己的意愿和物業(yè)自身情況選擇招標代理機構進行招標。招標代理機構與招標人之間僅限于委托代理的關系，因此，招標代理人應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜，并遵守有關針對招標人的法規(guī)規(guī)定。

2．項目條件

按照《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》規(guī)定，2012年物業(yè)管理師報名時間住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內非住宅的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。

國家提倡建設單位通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。

因此，必須通過招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的項目，僅為新開發(fā)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內非住宅；新開發(fā)的非住宅項目，以及業(yè)主入住后由業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)的情況下，既可采取招投標方式，也可采取其他方式。

(二)物業(yè)管理招標的程序

1．成立招標領導小組

招標人在政府房地產行政主管部門指導、監(jiān)督下，成立招標領導小組，確定招標方式、內容、招標條件和投標企業(yè)的范圍，并對招標過程中可能出現(xiàn)的問題和不確定的風險進行預測：制訂相應的防范控制體系；編制招標文件；發(fā)布招標公告或投標邀請書；對投標人進行資格審查；向投標人發(fā)放招標文件和提供相關技術資料；組織投標人現(xiàn)場踏勘和答疑；制訂標底和評標方法；發(fā)布中標結果等。

2．編制招標文件

招標人應當根據物業(yè)管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。

招標文件應包括以下內容：

(1)招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯(lián)系方式、項目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等；

(2)物業(yè)管理服務內容及要求，包括服務內容、服務標準等；

(3)對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內容等；

(4)評標標準和評標辦法；

(5)招標活動方案，包括招標組織結構、開標時間及地點等；

(6)物業(yè)服務合同的簽訂說明；

(7)其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內容。

招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的10日前，提交與物業(yè)管理有關的物業(yè)項目開發(fā)建設的政府批件、招標公告或者招標邀請書、招標文件和法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料，報物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。

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