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注冊物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)知識點

11．費用測算

(1)費用測算的依據(jù)

在測算費用的過程中，物業(yè)管理企業(yè)要依據(jù)所接管的物業(yè)類型、性質(zhì)、市場定位、配套設(shè)施設(shè)備的具體情況及管理要求和服務(wù)項目，并參考招標(biāo)物業(yè)所在區(qū)域物業(yè)管理市場同類同質(zhì)物業(yè)的收費標(biāo)準(zhǔn)及企業(yè)現(xiàn)有日常綜合管理的經(jīng)驗數(shù)據(jù)進(jìn)行全面、具體的測算。

(2)費用測算的內(nèi)容

測算的主要內(nèi)容包括項目所需的人力資源成本和日常管理成本的預(yù)測；物業(yè)收入項目的預(yù)測；管理風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險和未來通貨膨脹率的評估、預(yù)測。

1)物業(yè)管理成本，主要包括人工費用、行政辦公費用、公共設(shè)施日常運行維護(hù)費用、機(jī)電設(shè)備日常運行維護(hù)費用，環(huán)境物業(yè)服務(wù)費用、安防系統(tǒng)運行維護(hù)費用、公用水電費用、固定資產(chǎn)折舊費、不可預(yù)見費、保險費、法定稅費、管理傭金(合理利潤)等。

2)物業(yè)管理收入，主要包括主營物業(yè)服務(wù)費收入、停車場收入、物業(yè)租賃及經(jīng)營收入、有償特約服務(wù)收入等。

(3)費用測算的方法

1)根據(jù)管理成本推算物業(yè)管理服務(wù)費單價。首先依據(jù)招標(biāo)物業(yè)的基本資料、招標(biāo)方的物業(yè)管理服務(wù)需求、組織架構(gòu)和人員配置方案估算項目的各項管理成本，然后測算房屋保險、設(shè)備保險、公眾責(zé)任險等費用，并對管理期間可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測，估算不可預(yù)見費用(一般按其他各項管理成本之和的2％一5％的比例進(jìn)行估算)，最后根據(jù)上述各項推算出項目的盈虧平衡點，估算出在盈虧平衡點區(qū)間的物業(yè)管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)，在此標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上根據(jù)投標(biāo)策略進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，測算出最接近標(biāo)底的投標(biāo)報價。2011年物業(yè)管理師成績查詢

如由四棟高層建筑組成的某住宅區(qū)，占地6萬m2左右，建筑面積為22萬m2，可計收物業(yè)管理服務(wù)費的面積為18．5萬m2，當(dāng)?shù)赝愅|(zhì)高層住宅的物業(yè)管理服務(wù)費用市場參考價格在3．2-3．6元／m2之間。該項目招標(biāo)方式為邀請招標(biāo)，收費方式為酬金制，招標(biāo)文件明確規(guī)定低于成本價10％的報價將作為無效標(biāo)處理。投標(biāo)企業(yè)依據(jù)各項成本及費用測算出該項目的盈虧平衡點為3．10元／m2，由于招標(biāo)文件關(guān)于報價的要求和項目的高標(biāo)準(zhǔn)定位等因素，投標(biāo)企業(yè)根據(jù)投標(biāo)策略將投標(biāo)報價確定為3．30元／m2。

2)根據(jù)預(yù)定的物業(yè)管理服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)測算物業(yè)管理成本。采用這種費用測算方式一般有兩種情況，一種是在實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理項目進(jìn)行招標(biāo)時，通常需要在預(yù)定的物業(yè)管理服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)下制訂相應(yīng)的成本、費用測算方案，如城市居民經(jīng)濟(jì)適用房、政府公用基礎(chǔ)設(shè)施等；另一種是在單一業(yè)主的招標(biāo)項目或小范圍的邀請招標(biāo)與協(xié)議招標(biāo)的項目中出現(xiàn)的，由招標(biāo)方根據(jù)市場價格預(yù)定一個物業(yè)管理服務(wù)費用(或預(yù)定某一區(qū)間的價格)，要求投標(biāo)方在此價格的基礎(chǔ)上制訂方案，再根據(jù)方案進(jìn)行評比、篩選。這種方式要求投標(biāo)企業(yè)不僅要準(zhǔn)確合理測

算出每一項的成本及費用的支出，還要根據(jù)測算結(jié)果對其他相關(guān)項目的方案內(nèi)容進(jìn)行科學(xué)設(shè)計或調(diào)整，以期符合招標(biāo)方的要求。

在實行包干制收費方式的項目中，費用測算有時需要將上述兩種測算方式有機(jī)結(jié)合，以確保成本控制和風(fēng)險預(yù)測的全面和準(zhǔn)確。

如建筑面積為4．5萬m2的某政府公益設(shè)施項目，其中可進(jìn)行商鋪租賃經(jīng)營的面積為600m2，計收物業(yè)管理服務(wù)費用的面積為4．2萬m2。招標(biāo)方要求投標(biāo)企業(yè)按不超過3元／m2的物業(yè)管理服務(wù)費用單價標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行報價，租賃收入彌補(bǔ)物業(yè)管理服務(wù)費用的不足，收費方式為包干制，投標(biāo)方自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧。投標(biāo)企業(yè)預(yù)測物業(yè)管理服務(wù)費用為126萬元／年，物業(yè)租賃收入為18～21萬元／年，合計收入約為144～147萬元，而通過對該項目成本、費用的測算和各種經(jīng)營、管理風(fēng)險的預(yù)測，測算出該項目的盈虧平衡點為3．05元／m2，管理成本為128．1萬元／年，即投標(biāo)企業(yè)在3元／m2的標(biāo)準(zhǔn)下有一定贏利的空間，根據(jù)投標(biāo)策定該項目的報價為2．9元／m2。

12．成本控制

(1)成本費用控制在充分調(diào)動全體職工控制成本費用的積極性的基礎(chǔ)上成本費用控制貫穿于成本費用形成的全過程，而不僅僅是對于部分費用支控制。

(2)成本費用控制應(yīng)與提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合，不能為控制制，即不能為降低耗費而不提供或少提供服務(wù)。

(3)在成本控制方案中，應(yīng)明確規(guī)定各部門和有關(guān)人員應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，其相應(yīng)的權(quán)限，并通過考核其責(zé)任履行情況，予以相應(yīng)的獎罰，使成本費用的目標(biāo)及相應(yīng)的管理措施真正落到實處。

(4)在成本全面控制的基礎(chǔ)上，對一些重要的、不正常的、不符合常規(guī)鍵性成本費用差異(例外情況)進(jìn)行重點控制。其中，例外情況的常用判斷標(biāo)金額的大小、持續(xù)時間的長短以及是否可控等。在實際操作中，這一原則主用于成本費用的日常控制中，因此在方案中應(yīng)綜合體現(xiàn)。

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