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注冊物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)知識點

三、物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)設(shè)置的要求（了解）

(一)按照規(guī)模、任務(wù)設(shè)置

物業(yè)管理企業(yè)在設(shè)置組織機構(gòu)時，一方面應(yīng)考慮管理的規(guī)模，一般而言，管理面積越大，員工越多，劃分的管理層次就越多，部門和職能設(shè)置就越全面，分工越精細；另一方面，在保證關(guān)鍵職能的基礎(chǔ)上，又應(yīng)適當減少部門劃分，或者將幾個相關(guān)的部門合并成一個綜合部門，采用一專多能、一職多責(zé)的組織機構(gòu)設(shè)置方式。物業(yè)管理企業(yè)的組織機構(gòu)設(shè)置要服從企業(yè)的任務(wù)和目標，根據(jù)物業(yè)管理模式的任務(wù)和目標的不同，組織機構(gòu)設(shè)置的重點也應(yīng)該有所區(qū)別。

(二)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分層管理

物業(yè)管理企業(yè)各部門和項目應(yīng)有明確的分工，把企業(yè)的任務(wù)和目標進行層層分解，落實到每個職能部門和項目，有效控制管理行為，實現(xiàn)集權(quán)與分權(quán)相結(jié)合。物業(yè)管理企業(yè)無論進行怎樣的組織機構(gòu)設(shè)置，都要服從統(tǒng)一指揮的原則，即企業(yè)的各個機構(gòu)在公司的總體發(fā)展戰(zhàn)略和方針的指導(dǎo)下，服從上級的命令和指揮。這樣才能避免多頭領(lǐng)導(dǎo)和多頭指揮，保證政令暢通，提高管理工作的效率和效果。

(三)分工協(xié)作

在物業(yè)管理企業(yè)中，應(yīng)加強上下級之間縱向協(xié)作，改善各職能部門、各項目、各崗位之間的橫向協(xié)作關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的劃分包括管理層次的劃分、部門的劃分和職權(quán)的劃分。各層級、部門和職位之間要有專業(yè)的部門或人員來管理和負責(zé)，各部門和人員之間又應(yīng)該保持相互協(xié)作關(guān)系。

(四)精干、高效、靈活

物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)在精簡、精干、高效的同時，還應(yīng)根據(jù)企業(yè)外部環(huán)境的變化和企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，及時作出必要的調(diào)整。

四、物業(yè)管理企業(yè)的機構(gòu)設(shè)置（掌握）

物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模較大、管理的物業(yè)較多時，企業(yè)的總體結(jié)構(gòu)可分為兩級：企業(yè)總部和各項目管理機構(gòu)(也有稱管理處、服務(wù)中心或服務(wù)處的)。在企業(yè)總部可以設(shè)置若干職能部門，分管各項目管理機構(gòu)的不同業(yè)務(wù)；項目管理機構(gòu)負責(zé)具體管理服務(wù)操作。

一般情況下，企業(yè)職能機構(gòu)及其職責(zé)，主要包括以下內(nèi)容：

(一)總經(jīng)理室

總經(jīng)理室一般設(shè)總經(jīng)理和若干副總經(jīng)理及“三師”(總會計師、總經(jīng)濟師、總工程師等)，部分企業(yè)還設(shè)有總經(jīng)理

助理，他們共同構(gòu)成企業(yè)的決策層，對企業(yè)的重大問題作出決策。物業(yè)管理師考試培訓(xùn)

(二)人力資源部

人力資源部的主要職責(zé)包括：制訂企業(yè)各項人力資源管理制度，編制人力資源發(fā)展和培訓(xùn)計劃，優(yōu)化人力資源結(jié)構(gòu)和人力資源配置，設(shè)計實施薪酬管理方案，完成人員招募、任免、調(diào)配、考核、獎懲、培訓(xùn)、解聘、辭退等工作。

(三)行政管理部

行政管理部的主要職責(zé)包括：編制實施行政管理、企業(yè)文化建設(shè)、品牌管理和信息化建設(shè)的規(guī)劃和預(yù)算，建立相關(guān)規(guī)章制度、管理標準和工作標準，完成企業(yè)日常行政管理、企業(yè)文化和社區(qū)文化建設(shè)、品牌策劃、后勤保障、內(nèi)部信息管理、信息化建設(shè)、對外事務(wù)的聯(lián)絡(luò)等工作。

(四)財務(wù)部

財務(wù)部的主要職責(zé)包括：堅持原則，遵守財經(jīng)紀律，執(zhí)行財務(wù)規(guī)章制度；編制財務(wù)計劃，做好財務(wù)核算、成本控制、預(yù)算和決算管理、財務(wù)分析和財務(wù)管理等工作；督促檢查各項目的財務(wù)收支情況，監(jiān)督資金和資產(chǎn)的安全運作，增收節(jié)支；定期向總經(jīng)理室匯報財務(wù)收支情況。

(五)品質(zhì)管理部

品質(zhì)管理部的主要職責(zé)包括：企業(yè)質(zhì)量管理體系運行和維護，各物業(yè)項目服務(wù)品質(zhì)監(jiān)督，客戶滿意度評價及監(jiān)督，管理評審，協(xié)助新物業(yè)項目建立質(zhì)量管理體系，外部質(zhì)量審核的協(xié)調(diào)，內(nèi)部服務(wù)品質(zhì)審核的組織協(xié)調(diào)，客戶服務(wù)監(jiān)督管理，客戶關(guān)系管理，客戶投訴處理，客戶滿意度評價等。

(六)市場拓展部

市場拓展部的主要職責(zé)包括：物業(yè)管理市場調(diào)查研究，物業(yè)管理市場拓展，物業(yè)項目可行性研究分析，制作標書，投標管理，新接管物業(yè)項目前期介入管理的組織和協(xié)調(diào)，顧問項目管理與協(xié)調(diào)等。

(七)經(jīng)營管理部

經(jīng)營管理部的主要職責(zé)包括：制訂和分解企業(yè)經(jīng)營計劃和經(jīng)營目標，制訂物業(yè)項目考核體系、考核指標和標準，組織對各物業(yè)項目進行目標考核等。

(八)工程管理部

工程管理部的主要職責(zé)包括：工程維修和運行保障，合格工程維修分包商評審；各項維修保養(yǎng)工程和工程改造項目招投標、預(yù)算及審價、合同評審工作，為各物業(yè)項目提供工程技術(shù)支持、工程設(shè)備運行和維修評審，支持新項目做好新接管物業(yè)的移交、驗收和工程管理，負責(zé)或參與有關(guān)工程設(shè)備管理文件的編制等。物業(yè)管理師報考條件

(九)安全管理部

安全管理部的主要職責(zé)包括：各物業(yè)項目安全管理監(jiān)督控制、安全管理指導(dǎo)的統(tǒng)籌安排、安全檢查的統(tǒng)籌安排、安全管理評審、新項目安全管理支持和協(xié)助、負責(zé)或參與有關(guān)標書安全管理文件的編制等；具體負責(zé)公司安全

管理制度及工作計劃的制訂與實施，并監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和考核各項月的執(zhí)行情況；完成安全巡查、安全投訴處理、定期消防安全檢查等工作；協(xié)助項目對重大安全事故或突發(fā)事件的調(diào)查和處理。

(十)環(huán)境管理部

環(huán)境管理部的主要職責(zé)包括：負責(zé)清潔、綠化管理，保持環(huán)境衛(wèi)生，實施企業(yè)對清潔和綠化分包方監(jiān)管等；具體負責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督各項目清潔綠化日常維護保養(yǎng)工作；負責(zé)對承包方的監(jiān)督檢查與考核；負責(zé)制訂公共環(huán)境衛(wèi)生防護的各類管理措施，組織編制并實施項目清潔綠化的大、中型維護保養(yǎng)計劃。

復(fù)習(xí)思考題

1．簡述物業(yè)管理企業(yè)的概念、特征。

2．簡述物業(yè)管理企業(yè)的類型。

3．物業(yè)管理企業(yè)注冊登記包含哪些要點?

4．物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)分為哪些等級?應(yīng)由哪些機構(gòu)頒發(fā)相應(yīng)的資質(zhì)證書?

5．新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)在資質(zhì)申報時應(yīng)提供哪些資料?

6．簡述設(shè)置物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)的要求。

7．簡述物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)設(shè)置的影響因素。

8．簡述直線職能式組織機構(gòu)的主要優(yōu)缺點。

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