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第四節(jié)　《物業(yè)管理條例》

2003年6月8日，國(guó)務(wù)院頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》?！稐l例》的頒布，是我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展歷史上一件具有里程碑意義的大事，標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理進(jìn)入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時(shí)期。

一、《條例》的立法過(guò)程

1999年4月，建設(shè)部成立《條例》起草小組，開(kāi)始《條例》的起草工作。在《條例》起草階段，起草小組主要做了下列工作：

(一)收集有關(guān)資料，了解國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理的立法情況

《條例》起草的前期階段，起草小組通過(guò)各種渠道開(kāi)展資料收集和分析工作。先就各地出臺(tái)的地方性法規(guī)、地方性政府規(guī)章以及影響較大的規(guī)范性文件進(jìn)行收集并逐一分析，對(duì)各地物業(yè)管理立法的主要內(nèi)容、存在的問(wèn)題有了基本了解;通過(guò)總結(jié)各地物業(yè)管理立法中的經(jīng)驗(yàn)和不足，初步了解了《條例》起草中的重點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題。與此同時(shí)，通過(guò)各種渠道，收集國(guó)外物業(yè)管理立法資料。鑒于我國(guó)法律體系傾向于大陸法系，起草小組通過(guò)考察、交流等形式，重點(diǎn)了解了德國(guó)、法國(guó)、新加坡、日本、韓國(guó)的物業(yè)管理立法情況，考察了日本、韓國(guó)、澳大利亞、新西蘭的物業(yè)管理制度以及法國(guó)、德國(guó)的建筑區(qū)分所有權(quán)制度。

我國(guó)內(nèi)地的物業(yè)管理在深圳起步，由于地緣關(guān)系，香港地區(qū)的物業(yè)管理立法對(duì)內(nèi)地物業(yè)管理立法影響較大。為借鑒香港成熟的立法經(jīng)驗(yàn)，起草小組多次與香港業(yè)界進(jìn)行交流，認(rèn)真解讀了香港的《建筑物管理?xiàng)l例》及相關(guān)法規(guī)，對(duì)香港和內(nèi)地的法律體系、法制環(huán)境、居民物業(yè)管理理念、立法背景等作了比較研究。

(二)開(kāi)展立法調(diào)研，掌握第一手材料

為深入了解物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題，起草小組多次組織了立法調(diào)研活動(dòng)。2000年6月至2001年3月，起草小組赴青島、寧波、長(zhǎng)春、武漢等地，就業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和監(jiān)督管理、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任界限、建設(shè)單位的義務(wù)、物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)、物業(yè)使用中的禁止行為、利用物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收益分配、業(yè)主委員會(huì)與居委會(huì)、物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)、物業(yè)管理企業(yè)與公共事業(yè)單位之間的關(guān)系等問(wèn)題作了調(diào)研。并在大連召開(kāi)了由東、中、西部有關(guān)城市代表參加的關(guān)于業(yè)主大會(huì)、前期物業(yè)管理及專(zhuān)項(xiàng)維修資金等問(wèn)題的專(zhuān)題討論會(huì)，廣泛聽(tīng)取了各方面的意見(jiàn)。這些調(diào)研活動(dòng)，有助于在起草《條例》時(shí)從實(shí)際出發(fā)，有的放矢，從而增加《條例》規(guī)定的可操作性。

(三)進(jìn)行專(zhuān)家論證，研討立法中的難點(diǎn)問(wèn)題

物業(yè)管理在我國(guó)發(fā)展僅有20多年，各地物業(yè)管理發(fā)展很不均衡。同時(shí)，我國(guó)物業(yè)管理理論研究尚處于起步狀態(tài)，對(duì)物業(yè)管理法律關(guān)系、各方主體的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)管理的基本制度等沒(méi)有形成統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，這給《條例》的起草帶來(lái)了一定難度。有鑒于此，起草小組通過(guò)召開(kāi)專(zhuān)家論證會(huì)、書(shū)面征求專(zhuān)家意見(jiàn)等方式，邀請(qǐng)法學(xué)家、律師、資深從業(yè)人員、行政管理人員、業(yè)主代表等，對(duì)立法過(guò)程中的難點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行專(zhuān)題研討。目前《條例》中的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主公約制度等，是在充分吸收專(zhuān)家意見(jiàn)的基礎(chǔ)上建立的。

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