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注冊物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實務講義

第二節(jié)　房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃與實施

一、房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃的制訂

(一)制訂房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃的基本方法

1．維修養(yǎng)護的方式與類別

(1)維修方式

對各類不同的對象應采用不同的維修方式，房屋及設施設備維修應遵循其自身的客觀規(guī)律，在保證運行的前提下，合理利用維修資源，達到物理壽命周期內(nèi)費用最經(jīng)濟的目的。

1)預防性維修

為了降低故障率或防止房屋及設施設備性能劣化，按事先規(guī)定的修理計劃和技術要求進行的維修活動，稱為預防性維修。預防性維修是一種主動的具有預防作用的維修策略，能夠降低故障率，將事故隱患消除在初級階段，從而提高系統(tǒng)的穩(wěn)定性和可靠性，保障房屋及設施設備的正常使用，是物業(yè)管理應提倡的主要維修養(yǎng)護方式。特別是對重點和重要設施設備設備，更應該實行預防性維修。

預防性維修有以下幾種方式：

計劃性預防維修。計劃性預防維修又稱定期維修，具有周期性特點。它是根據(jù)零件的失效規(guī)律，事先規(guī)定修理間隔期、修理類別、修理內(nèi)容和修理工作量。

狀態(tài)監(jiān)測下的預防維修。這是一種以設施設備技術狀態(tài)為基礎，按實際需要進行修理的預防維修方式，是在狀態(tài)監(jiān)測和技術診斷基礎上，掌握設施設備劣化發(fā)展情況，在高度預知的情況下，適時安排的預防性修理，又稱預知的維修。它主要適用于重點設施設備，利用率高的精、大、稀設備等。

改善性的預防維修。為消除設施設備先天性缺陷或陳舊老化引起的功能不足、故障頻發(fā)，對設施設備局部結(jié)構(gòu)和零件設計加以改造，2012年注冊物業(yè)管理師報名時間結(jié)合修理進行改裝以提高其可靠性和維修性的措施，稱為改善性維修。

2)事后維修

事后維修是對一些沒有列入預防維修計劃的項目，在其發(fā)生故障或性能降低到不能滿足使用要求時才進行修理。采用事后維修策略可以發(fā)揮主要構(gòu)件的最大物理壽命，單位維修經(jīng)濟性好。但對物業(yè)管理而言，由于設備故障或性能減低通常會給物業(yè)的使用或安全造成較大的影響或威脅，因此一般情況下，應該盡量避免事后維修，僅在下述場合可以采用：故障停機后再修理不會給物業(yè)使用造成影響；修理技術不復雜，修理迅速而又能及時提供備件；某些利用率低或有備用的設備。

3)緊急搶修

緊急搶修是對意外事件引發(fā)的故障進行的緊急修理，這類意外事件是偶然發(fā)生的，往往不具有預見性，難以進行事前準備。由于發(fā)生緊急事件會對物業(yè)的使用或安全造成重大影響，因此物業(yè)管理應該將緊急搶修列為單獨的項目加以考慮。通常采取設計緊急事件處理程序的方法對緊急搶修進行準備。實踐證明，這是提高房屋及設施設備管理水平的重要手段。

(2)修理類別

1)大修

設施設備大修是工作量最大的一種計劃修理。它是在房屋及設施設備基礎構(gòu)件或主要零件損壞嚴重，主要性能大部分喪失，安全性和可靠性嚴重下降，必須經(jīng)過全面修理才能恢復其效能的情況下使用的一種修理形式。進行設備大修時，一般需要對設備進行全部解體，消除缺陷，恢復設備的規(guī)定精度和性能。為了補償設備的無形磨損，還可結(jié)合大修，采用新技術、新工藝、新材料進行改造、改進和改裝，提高設備效能。

2)中修

中修的工作量介于大修和小修之間。在實際工作中大修與中修的差別往往不太容易界定，特別是在結(jié)構(gòu)和構(gòu)成不復雜的情況下，可取消中修類別。

3)小修

設施設備小修是維修工作量最小的一種計劃修理。對于實行狀態(tài)(監(jiān)測)維修的設備，小修的工作內(nèi)容主要是針對日常點檢和定期檢查發(fā)現(xiàn)的問題，拆卸有關的零部件，檢查、調(diào)整、更換或修理失效的零件，以恢復設備的正常功能；對于實行定期維修的設備，小修的內(nèi)容主要是根據(jù)掌握的損耗規(guī)律，更換或修復在修理間隔期內(nèi)失效或即將失效的零件，并進行調(diào)整，以保證設備的正常工作能力。

(3)修理周期和修理周期結(jié)構(gòu)

1)修理周期

對已在使用的設施設備來說，修理周期是指兩次相鄰大修之間的間隔時間；對新設備來說，修理周期是指從開始使用到第一次大修理之間的間隔時間(單位：月或年)。

2)修理間隔期

修理間隔期是指兩次相鄰計劃修理之間的工作時間(單位：月)。確定修理間隔期時應使設施設備計劃外停機時間達到最低限度。

3)修理周期結(jié)構(gòu)

修理周期結(jié)構(gòu)指在一個修理周期內(nèi)應采取的各種修理方式的次數(shù)和排列順序，如小修--小修--中修--小修--小修--大修。物業(yè)管理企業(yè)在實行計劃修理時，應根據(jù)實際情況，確定各種修理形式的排列順序，既要符合設備的實際需要，又要研究其修理的經(jīng)濟性。

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