《物業(yè)經(jīng)營管理》是物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)2013年物業(yè)管理師考試備考，小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)經(jīng)營管理》相關(guān)知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

商業(yè)樓宇設(shè)備運行管理及其評估體系

英國皇家測量師學(xué)會對物業(yè)設(shè)施管理的定義是：物業(yè)設(shè)施管理是對用戶的非核心商業(yè)活動進行積極和有效的統(tǒng)籌，專業(yè)范疇涵蓋人力資源分配、空間規(guī)劃及樓宇保養(yǎng)等等，使客戶能專注發(fā)展其核心業(yè)務(wù)，以達(dá)到策略性目標(biāo)。筆者所在的上海東湖物業(yè)以務(wù)實創(chuàng)新的科學(xué)態(tài)度，在商業(yè)樓宇設(shè)備運行、管理及其評估體系方面做出了積極的探索。

一、物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)和評估體系的建立

在工作實踐中，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將國家建設(shè)部優(yōu)秀示范樓標(biāo)準(zhǔn)、國家專項法規(guī)與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、公司IS0 9002 質(zhì)量體系文件與管理軟件、《管理合同》中的相關(guān)部分進行整合，形成一套具有較好操作性的評估體系，將此體系付諸實踐，可以取得較好的效果，這主要表現(xiàn)在以下三個方面：

1. 運行自如：通過建立和完善物業(yè)管理系統(tǒng)運行方案，確保設(shè)備設(shè)施持續(xù)、穩(wěn)定、有效地運行。

2. 以人為本：通過有效地對各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的運行管理，使整體物業(yè)完全、完善、完美地服務(wù)于用戶，為物業(yè)使用者創(chuàng)造人性化的服務(wù)空間。

3. 保值增值：運用有效技術(shù)手段，降低設(shè)備設(shè)施使用中的自然折損與非正常消耗，延長設(shè)備設(shè)施的使用壽命，將年運行故障率控制在0.5%以內(nèi)，杜絕事故與重大事故。

在評估體系中，對設(shè)備的運行和管理進行的評估，既有定性，也有定量的指標(biāo)，以客觀地通過評估指標(biāo)反映運行和管理的狀況。筆者認(rèn)為評估應(yīng)不限于以下7個方面進行：

1. 設(shè)施設(shè)備的故障發(fā)生率;

2. 突發(fā)設(shè)施設(shè)備事故后的修繕費用;

3. 設(shè)施設(shè)備年耗費的維保、更新費用以及歷年費用的比較;

4. 設(shè)施設(shè)備發(fā)生的能源消耗和運行消耗;

5. 設(shè)施設(shè)備目前的可使用年限與現(xiàn)行使用狀況的比較;

6. 使用者的評價;

7. 其他直接影響使用的狀況。

設(shè)備的維修保養(yǎng)費用看似一個靜態(tài)的指標(biāo)，但要將其作為設(shè)施設(shè)備的評價因素則應(yīng)該從動態(tài)和靜態(tài)兩方面來理解：一是從絕對值來說，設(shè)備設(shè)施運行良好，維修保養(yǎng)費用自然就低;因不作為而降低維修費用，則將加重運行的消耗和折損，形成運行的潛在風(fēng)險，這必將導(dǎo)致維修費用呈幾何性上升。二是維護保養(yǎng)的費用究竟應(yīng)該隨使用年限增加，還是減少或者持平?這單一的指標(biāo)尚不足以說明物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的客觀情況?？梢钥隙ǖ氖?，長期(10 年以上)的管理方所形成的穩(wěn)定的供貨鏈等因素必然明顯降低維保費用。

由此可見，評價物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的指標(biāo)不能單從靜態(tài)的一個方面獲得，而評估物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的有效性往往也不能以單一指標(biāo)來評價。要客觀地對管理時點進行評估，則需要引入時段指標(biāo)的概念，也即評價設(shè)施設(shè)備管理的指標(biāo)應(yīng)該確定短期、中期和長期的指標(biāo)，并將不同的指標(biāo)進行量化的比較，以得出比較適合管理時點狀況的數(shù)據(jù)。

因此，根據(jù)物業(yè)設(shè)備設(shè)施的實際情況制定相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)和評價指標(biāo)形成評估體系，并將評估體系的具體要求作為制定一系列確保物業(yè)設(shè)施設(shè)備運行管理方案的依據(jù)，在過程控制中嚴(yán)格實施，使物業(yè)在長期的運行管理中保持一貫的低風(fēng)險和高效益，便可促進物業(yè)保值增值，實現(xiàn)物業(yè)管理目標(biāo)。

二、管理標(biāo)準(zhǔn)和評估體系在設(shè)施設(shè)備管理中的應(yīng)用

發(fā)達(dá)國家物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的優(yōu)勢在于對管理的預(yù)見性上。在日本，自物業(yè)建成伊始，物業(yè)管理者就為大廈度身定制20年的長期維修保養(yǎng)計劃。歐洲物業(yè)管理行業(yè)對設(shè)施設(shè)備的預(yù)見性管理已經(jīng)完全步入專業(yè)化、社會化范疇。由于通過日常乃至于長期不間斷的維護、保養(yǎng)、修繕、更新工作，使物業(yè)設(shè)施設(shè)備保持一貫的良好運行狀況。

根據(jù)國家建設(shè)部頒布的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，建立符合商業(yè)樓宇設(shè)備設(shè)施運行的評估體系和過程控制系統(tǒng)，作用于物業(yè)工程前期管理、竣工后運行管理、人力資源管理、管理體系文件編撰、管理培訓(xùn)以及管理考核等各項工作中，并輔之嚴(yán)格立規(guī)、嚴(yán)謹(jǐn)管理、嚴(yán)密控制的管理手段，以確保管理目標(biāo)的實現(xiàn)。

1 、建筑物及其設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)管理。

現(xiàn)代商業(yè)樓宇大多數(shù)為智能化物業(yè)。是集當(dāng)代最新網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、通訊技術(shù)、控制技術(shù)成果于一體，從樓宇自動化系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、安保防范系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)、電話程控交換系統(tǒng)、廣播音響系統(tǒng)、結(jié)構(gòu)布線系統(tǒng)、 VAST 微波通訊系統(tǒng)、衛(wèi)星接收和有線電視系統(tǒng)、可視會議系統(tǒng)及綜合樓宇管理集成系統(tǒng)等組成的各分系統(tǒng)進行管理。物業(yè)管理以專業(yè)的技術(shù)實力，把握智能化系統(tǒng)使用功能，對智能化系統(tǒng)實施智能化管理，全面制定智能化系統(tǒng)的操作規(guī)程、運行程序和保養(yǎng)規(guī)范，按照“維護保養(yǎng)為基礎(chǔ)，運行監(jiān)控為手段，搶修排險為輔助”的管理策略，將賦予設(shè)備管理最小的風(fēng)險和最高的效率，發(fā)揮系統(tǒng)在提高物業(yè)運行效率和降低運行成本的重要作用。

物業(yè)管理過程控制的方案，涉及物業(yè)設(shè)施設(shè)備運行、維護保養(yǎng)規(guī)程細(xì)目、周期性保養(yǎng)細(xì)目以及能耗管理綱要、設(shè)施設(shè)備失效手冊為核心的工程管理規(guī)范性操作文件，將管理的組織機構(gòu)、崗位設(shè)置、崗位職責(zé)、工作流程、管理制度、緊急和常規(guī)失效方案及相關(guān)規(guī)則等有預(yù)見性地固定下來，形成作業(yè)文件。并不斷賦予新的內(nèi)容，在實際運行的過程中不斷進行完善和提高，將操作、維護、保養(yǎng)、巡檢等管理職能融合到實際運行中，通過運行、維護、能耗管理的跨領(lǐng)域小組，根據(jù)業(yè)已制定的行之有效的樓宇維護保養(yǎng)計劃，通過過程控制體系要求進行全面管理，將顯著提高設(shè)備設(shè)施的使用功能，降低事故的發(fā)生概率，延長設(shè)施設(shè)備的使用壽命。

2 、設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)的能耗管理。

在商業(yè)樓宇設(shè)備設(shè)施運行滿足使用需求的基礎(chǔ)上，要進一步建立節(jié)能降耗方案。節(jié)能降耗將有助于提高設(shè)施設(shè)備的使用效率，減少非正常的能耗，并能通過該工作，使設(shè)施設(shè)備的損耗降低。所以，降低能耗不得建立在損害設(shè)備的基礎(chǔ)上，而要通過對設(shè)備的深入理解，從技術(shù)上、管理上入手。商業(yè)樓宇建成伊始，應(yīng)著重收集設(shè)備能耗方面的資料，積累原始數(shù)據(jù)，找出設(shè)備最佳運行規(guī)律，為日后的能耗管理工作打好基礎(chǔ)。通過拓展大廈智能化系統(tǒng)資源，制定了各種不同的設(shè)施設(shè)備運行模式，以達(dá)到最佳節(jié)能效率?？赏ㄟ^對系統(tǒng)能耗的線性量化分析，找出規(guī)律，通過具體詳實的分析比較，進一步加以完善。

3 、設(shè)施設(shè)備的失效管理。

設(shè)施設(shè)備的失效管理包括對失效部件的預(yù)見性管理和對失效事故預(yù)防、排除管理。從經(jīng)濟的角度考慮，在設(shè)施設(shè)備穩(wěn)定運行的基礎(chǔ)上，假如一臺設(shè)備的常年維護費用之和遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于該臺設(shè)備的購置總費用時，而且設(shè)備的失效發(fā)生概率較低，設(shè)備的使用年限較少的話，同時，即使發(fā)生失效后造成的影響較低，則應(yīng)對該設(shè)備采取預(yù)見性失效管理。

預(yù)見性失效管理，首先要判定何種情況屬可預(yù)見范疇，何種屬不可預(yù)見范疇，針對各種不同的情況作出檢驗計劃、設(shè)備設(shè)施和零部件的更新計劃，預(yù)防突發(fā)事故的緊急應(yīng)對措施和彌補措施。預(yù)見性的失效管理和預(yù)防性排險管理應(yīng)互相融合地發(fā)生作用、失效管理和設(shè)備設(shè)施的維護保養(yǎng)管理相結(jié)合，是使商業(yè)樓宇的設(shè)備設(shè)施運行持續(xù)處于一種低風(fēng)險、高效益狀態(tài)的有效途徑。

通過上述三方面的管理，商業(yè)樓宇的設(shè)施設(shè)備將得到有效的運行保障。

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