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二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理

根據(jù)《價(jià)格法》和《條例》的基本精神，2003年11月，國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)和建設(shè)部聯(lián)合頒布了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》。該辦法對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的定價(jià)形式、收費(fèi)形式、費(fèi)用構(gòu)成，相關(guān)主體的權(quán)利義務(wù)以及監(jiān)管措施等均作出具體規(guī)定。

(一)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)形式

《價(jià)格法》對(duì)于包括服務(wù)收費(fèi)在內(nèi)的價(jià)格管理，規(guī)定了三種定價(jià)形式：

一是政府定價(jià)：是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。

二是政府指導(dǎo)價(jià)：是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格。

三是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)：是指由經(jīng)營(yíng)者自主制定，通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格。

我國(guó)開展物業(yè)管理以來，政府價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)主管部門，對(duì)高檔公寓、別墅和非住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，一般都實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)不同的服務(wù)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商議定，主管部門只作備案登記。

對(duì)普通住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，開始則采取了較為嚴(yán)格的管理措施，一般都采取政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)的管理方式，其中絕大多數(shù)物業(yè)項(xiàng)目都是采取政府定價(jià)管理方式。

以政府定價(jià)方式管理物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，在物業(yè)管理活動(dòng)開展初期，對(duì)于推行物業(yè)管理，穩(wěn)定物業(yè)管理收費(fèi)秩序，發(fā)揮了重要的積極作用。但是，隨著物業(yè)管理活動(dòng)的全面展開，以政府定價(jià)方式管理物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，各種弊端也逐漸暴露，主要體現(xiàn)在以下方面：

(1)不利于物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量。一些物業(yè)管理企業(yè)取得物價(jià)管理部門的收費(fèi)批件后，根據(jù)收費(fèi)批件向業(yè)主收費(fèi)高枕無憂，同時(shí)由于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)被限制得過死，助長(zhǎng)了物業(yè)管理企業(yè)安于現(xiàn)狀不求進(jìn)取的消極意識(shí)。

(2)制約了業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督權(quán)和選擇權(quán)。物業(yè)管理企業(yè)憑借政府收費(fèi)批件收取費(fèi)用，服務(wù)好壞都一個(gè)價(jià)格，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督、選擇權(quán)利卻受到限制。

(3)因定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不客觀產(chǎn)生了大量矛盾。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容不僅比較復(fù)雜，而且各個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目情況、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)情況，以及各項(xiàng)服務(wù)的實(shí)際狀況千差萬別，要求政府取代業(yè)主準(zhǔn)確核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，客觀上是不現(xiàn)實(shí)的。

由于定價(jià)不合理，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主對(duì)政府核定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的做法，都不同程度存在著意見。

(4)政府核定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)阻礙了物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展。價(jià)格是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心要素，長(zhǎng)期持續(xù)的政府定價(jià)，限制業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理市場(chǎng)的選擇權(quán)，物業(yè)管理市場(chǎng)因而喪失活力，物業(yè)管理招投標(biāo)制度也會(huì)流于形式，無法發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的優(yōu)勝劣汰作用。

為此，《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》不再規(guī)定政府定價(jià)形式，僅采取政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行管理。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的具體方式是，由房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)際情況和管理要求，制定物業(yè)管理服務(wù)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，然后由有定價(jià)權(quán)限的價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門，

測(cè)算出各個(gè)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)基準(zhǔn)價(jià)格及其浮動(dòng)幅度。各物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和價(jià)格浮動(dòng)幅度，結(jié)合本物業(yè)項(xiàng)目的服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和調(diào)整因素，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

以上可以看出，采取政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，價(jià)格主管部門不再針對(duì)具體物業(yè)項(xiàng)目審批收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而是針對(duì)物業(yè)管理主管部門制定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制定價(jià)格幅度，以便指導(dǎo)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)具體服務(wù)情況協(xié)商服務(wù)價(jià)格。

實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，則完全由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)按照市場(chǎng)原則自由協(xié)商價(jià)格并在物業(yè)服務(wù)合同中約定，政府不予干預(yù)。

考慮各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與市場(chǎng)環(huán)境不盡相同，《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

具體定價(jià)形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門確定。”

(二)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)形式與成本構(gòu)成

1.包干制收費(fèi)形式

《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定：“包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。”

實(shí)行物業(yè)服務(wù)專用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。

包干制是目前我國(guó)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)普遍采用的形式。包干制收費(fèi)形式下，業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同支付固定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用后，物業(yè)管理企業(yè)必須按照物業(yè)服務(wù)合同要求和標(biāo)準(zhǔn)完成物業(yè)管理服務(wù)。

換句話說，就是物業(yè)管理企業(yè)的盈虧自負(fù)，無論收費(fèi)率高低或物價(jià)波動(dòng)，物業(yè)管理企業(yè)都必須按照合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供相應(yīng)服務(wù)。

包干制物業(yè)收費(fèi)形式比較簡(jiǎn)捷，但交易透明度不高。在收費(fèi)率偏低時(shí)，容易導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)虧損;在市場(chǎng)不規(guī)范時(shí)，個(gè)別物業(yè)管理企業(yè)可能通過減少物業(yè)服務(wù)成本來保證企業(yè)利潤(rùn)，業(yè)主的權(quán)益可能受到侵害。

2.酬金制收費(fèi)形式

《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定：“酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

”實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

酬金制也稱傭金制，這種物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式在非住宅物業(yè)管理項(xiàng)目中較多采用，目前，不少高檔住宅物業(yè)管理也已采用。酬金制的物業(yè)服務(wù)支出由業(yè)主負(fù)擔(dān)，物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，運(yùn)用自身的管理知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)技能組織實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)，并取得事前約定比例或數(shù)額的酬金。

為保證實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)所需費(fèi)用，酬金制要求業(yè)主按照經(jīng)過審議的預(yù)算和物業(yè)管理合同的約定，先行向物業(yè)管理企業(yè)預(yù)付物業(yè)服務(wù)支出。物業(yè)服務(wù)支出為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)所收的物業(yè)服務(wù)支出僅屬代管性質(zhì)，不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定，實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：

(1)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況;

(2)業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù);

(3)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配合業(yè)主大會(huì)按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。

(三)物業(yè)管理服務(wù)成本構(gòu)成

包干制的物業(yè)服務(wù)成本或者酬金制的物業(yè)服務(wù)支出，一般包括以下部分：

(1)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;

(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;

(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;

(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;

(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;

(6)辦公費(fèi)用;

(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

(8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;

(9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

(四)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納和督促

1.非業(yè)主使用人的交費(fèi)責(zé)任

業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是最普遍的現(xiàn)象。業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人。在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，對(duì)業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理，為業(yè)主提供服務(wù)，因此，業(yè)主理所當(dāng)然的應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)支付相應(yīng)服務(wù)費(fèi)用。

在現(xiàn)實(shí)生活中，業(yè)主擁有的物業(yè)，不一定為業(yè)主所占有和使用。當(dāng)業(yè)主將其物業(yè)出租給他人或者交由他人使用時(shí)，業(yè)主可以和物業(yè)使用人約定，由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。實(shí)際上，物業(yè)使用人是代業(yè)主履行合同義務(wù)。

鑒于物業(yè)使用人實(shí)際占有和使用物業(yè)，是真正享受物業(yè)服務(wù)的人，《條例》規(guī)定業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定。

同時(shí)，考慮到業(yè)主畢竟是繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的第一責(zé)任人，業(yè)主的地位相對(duì)穩(wěn)定，而物業(yè)使用人并不是物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人，而且變動(dòng)相對(duì)較快，為了保障物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，《條例》進(jìn)一步規(guī)定，即使存在這一約定，業(yè)主仍然負(fù)連帶繳納責(zé)任。

所謂連帶繳納責(zé)任，是指當(dāng)物業(yè)使用人不履行或者不完全履行與業(yè)主關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用繳納的約定時(shí)，業(yè)主仍負(fù)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)可以直接請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

2.未交付房屋的交費(fèi)主體

在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的新建物業(yè)，產(chǎn)權(quán)的多元化需要一個(gè)過程。在建設(shè)單位銷售物業(yè)之前，建設(shè)單位是惟一的業(yè)主。如果建設(shè)單位聘請(qǐng)了物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。（責(zé)任編輯：中大編輯）

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