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加強(qiáng)前期物業(yè)管理是規(guī)范物業(yè)管理的重要前提2

四、前期物業(yè)管理中的問(wèn)題

《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布實(shí)施近一年時(shí)間了，然而，在前期物業(yè)管理中仍然存在著諸多問(wèn)題。可以歸納為以下八個(gè)方面：

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同不規(guī)范，建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)雙方的責(zé)、權(quán)、利不明確。

《條例》第21條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。”實(shí)際上，有的建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，沒(méi)有按規(guī)范的合同辦理，使合同的核心內(nèi)容（即雙方的權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任），沒(méi)有明確寫(xiě)進(jìn)合同中，造成了雙方的矛盾和分歧，影響了物業(yè)管理，殃及到業(yè)主的利益。

（二）物業(yè)承接驗(yàn)收制度不完善，移交不完整。

在前期物業(yè)管理中，由于建管不分，依附于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的物業(yè)管理企業(yè)往往無(wú)法接正常規(guī)定，進(jìn)行嚴(yán)格的物業(yè)承接驗(yàn)收工作，在物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)敷衍了事，造成了物業(yè)承接 驗(yàn)收制度不完善，移交不完整。

（三）共用設(shè)施設(shè)備不明確。

物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)后，建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)對(duì)所屬共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行完整的劃分，并辦理驗(yàn)收手續(xù)。然而，有的建設(shè)單位在房屋建設(shè)中，忽視了共用設(shè)施設(shè)備的配套建設(shè)，造成了共用設(shè)施設(shè)備的不完整。共用設(shè)施設(shè)備劃分不明確或者配套不完整，會(huì)給物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理中帶來(lái)諸多困難，也容易使廣大業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間產(chǎn)生不少矛盾和糾紛。

（四）前期物業(yè)管理招投標(biāo)不規(guī)范。

目前，由于不少地方對(duì)推行招投標(biāo)制度的重要性缺乏認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有成為主要的方式。有的開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)本是“父子”關(guān)系，“老子”開(kāi)發(fā)的物業(yè)直接給請(qǐng)外來(lái)“管家”，多數(shù)情況仍然是開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)“私下” 協(xié)協(xié)商而定；有些招標(biāo)方在實(shí)際已內(nèi)定中標(biāo)對(duì)象的情況下進(jìn)行虛假招標(biāo)，使招標(biāo)成為一種過(guò)場(chǎng)和形式；有些招標(biāo)的業(yè)主不考慮“質(zhì)價(jià)相符”的原則，片面強(qiáng)調(diào)最低價(jià)格，造成投標(biāo)企業(yè)的競(jìng)相壓價(jià)；有些參與投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)，相互殺價(jià)，靠不切實(shí)際的承諾贏得中標(biāo)；物業(yè)管理招投標(biāo)代理市場(chǎng)發(fā)育還不成熟；政府主管部門的監(jiān)管方式和能力還有待提高。

（五）業(yè)主臨時(shí)公約未建立或未約定。

《條例》第22條明確規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

可是，有的開(kāi)發(fā)商在銷售過(guò)程中，片面追求房屋的銷售量，忽視了業(yè)主臨時(shí)公約的制定和建立；有的開(kāi)發(fā)商即使制定了業(yè)主臨時(shí)公約，但條款簡(jiǎn)單，文本不規(guī)范，雙方的責(zé)權(quán)利未在書(shū)面上進(jìn)行認(rèn)真的約定，這樣就會(huì)使雙方的合法權(quán)益得不到有效的保護(hù)，也為前期物業(yè)管理留下了許多后遺癥。

（六）物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)“質(zhì)價(jià)不符”。

《條例》第36條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。”

國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部頒布的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第5條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。”這個(gè)原則就是人們常說(shuō)的“質(zhì)價(jià)不符”的原則。但是，由于目前適用于物業(yè)管理“質(zhì)價(jià)不符” 的服務(wù)收費(fèi)機(jī)制未完全建立，尤其是在前期物業(yè)管理活動(dòng)中，一些不規(guī)范的物業(yè)管理企業(yè)為了取得物業(yè)管理權(quán)，采取了不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)，相互殺價(jià)；以及有些業(yè)主不考慮物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，片面追求最低價(jià)格，使前期物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)“質(zhì)價(jià)不符”，違背了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的基本原則。

（七）物業(yè)管理用房未配置。

《條例》第30條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。”

物業(yè)管理用房的規(guī)范化管理是物業(yè)管理活動(dòng)是否能順利開(kāi)展的基本條件，也是業(yè)主合法權(quán)益能否得到有效保障的重要前提。建設(shè)單位為聘請(qǐng)的物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房，是為了使物業(yè)管理企業(yè)有利于搞好物業(yè)管理工作，有一些建設(shè)單位在建設(shè)規(guī)劃時(shí)，就有意放棄了物業(yè)管理用房的配置，忽視了物業(yè)管理用房的作用，造成了物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)后難于開(kāi)展正常的物業(yè)管理工作。

（八）物業(yè)維修資金管理制度未建立。

《條例》第54條規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。”

在前期物業(yè)管理中對(duì)專項(xiàng)維修資金管理制度有些地方未建立，有些地方制度不規(guī)范。由于長(zhǎng)期受傳統(tǒng)公有住房管理模式的影響，有些業(yè)主對(duì)交納物業(yè)專項(xiàng)維修資金認(rèn)識(shí)不足，不愿 意交納專項(xiàng)維修資金，使得有些物業(yè)小區(qū)專項(xiàng)維修資金收取困難；有的開(kāi)發(fā)商在按比例收取物業(yè)專項(xiàng)維修資金后，又沒(méi)有按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，挪作他用，使物業(yè)專項(xiàng)維修資金制度難于完全建立；一些地方商品房專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位或者物業(yè)企業(yè)掌握，不能接業(yè)主意愿使用，住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中修及更新改造不能及時(shí)進(jìn)行，侵害了購(gòu)房人的合法權(quán)益。上述問(wèn)題，均是在前期物業(yè)管理活動(dòng)中出現(xiàn)的問(wèn)題。

五、加強(qiáng)前期物業(yè)管理的對(duì)策

鑒于前期物業(yè)管理的復(fù)雜性和特殊性，由此加強(qiáng)前期物業(yè)管理就顯得十分重要。研究和解決好前期物業(yè)管理中出現(xiàn)的諸多問(wèn)題，抓好前前期物業(yè)中的主要問(wèn)題，是物業(yè)管理中的一個(gè)重要的課題，前期物業(yè)管理著重應(yīng)在以下幾個(gè)問(wèn)題把好關(guān)口：

（一）規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)行為。

《條例》第24條規(guī)定：“國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。”物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度是《物業(yè)管理?xiàng)l例》確定的一項(xiàng)基本制度，《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》為規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理提供了有利的保證。目前的實(shí)踐中，一些地區(qū)的開(kāi)發(fā)商、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)已經(jīng)開(kāi)始以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理招投標(biāo)意識(shí)正逐步深入人心 ，物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)正逐步建立。推行物業(yè)管理的招投標(biāo)對(duì)保障開(kāi)發(fā)商選聘物業(yè)企業(yè)的行為公開(kāi)透明，維護(hù)業(yè)主自主選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理的分離，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，提高物業(yè)管理的整體水平。

《條例》和《辦法》規(guī)定 的招投標(biāo)原則，對(duì)于規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)招投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益 ，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)起到了積極的推動(dòng)用。實(shí)行前期物業(yè)管理招 投標(biāo)制度是規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)的重要手段，也是物業(yè)管理獲得前期物業(yè)管理權(quán)的唯一途徑。所以，規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)，可以采取以下對(duì)策：1、加強(qiáng)前期物業(yè)管理 招投標(biāo)制度的學(xué)習(xí)，使建設(shè)單位及物業(yè)管理企業(yè)樹(shù)立依法招投標(biāo)的意識(shí)；2、建立公正、公開(kāi)、公平的招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)；3、建立健全招投標(biāo)備案制度；4、培 育和發(fā)展招投標(biāo)中介服務(wù)機(jī)制；5 、建立和完善物業(yè)管理的仲裁機(jī)構(gòu)；6、政府主管部門要切實(shí)做好對(duì)前期物業(yè)管理招投標(biāo)的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

（二）規(guī)范前期物業(yè)管理服務(wù)合同

《條例》第35條明確指出：“物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。”尤其是前期物業(yè)管理服務(wù)合同更應(yīng)嚴(yán)格按《條例》規(guī)定執(zhí)行，合同的內(nèi)容和約定，一項(xiàng)也不能減少。因?yàn)榍捌谖飿I(yè)管理服務(wù)合罔是前期物業(yè)管理權(quán)利和義務(wù)的唯一法定文件。所以 ， 規(guī)范前期物業(yè)管理服務(wù)合同 ， 不但有利于建管銜接 ， 防止建管脫節(jié)以及重建輕管的現(xiàn)象發(fā)生，還能保護(hù)先期入住業(yè)主的合法權(quán)益，并為今后雙方處理有關(guān)糾紛提供有效的依據(jù)。規(guī)范前期物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)采取以下對(duì)策：1、根據(jù)〈合同法〉的規(guī)定和〈條例〉的精神，建設(shè)單位與選聘物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)管理服務(wù)合同；2、雙方在前期物業(yè)管理服務(wù)合同中，重點(diǎn)應(yīng)對(duì)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任等合同要素必須界定清楚；3、簽訂物業(yè)服務(wù)合同要維護(hù)締約雙方的利益，盡量做到條款的合理合法；4 、雙方對(duì)違約責(zé)任的條款應(yīng)該盡可能細(xì)化，并針對(duì)合同違約責(zé)任做出明確的約定。

7月1日，重慶市出臺(tái)并實(shí)施的《前期物業(yè)服務(wù)合同》（示范文本）對(duì)前期物業(yè)管理服務(wù)合同基本要素作了明確的規(guī)定，必將對(duì)規(guī)范我市前期物業(yè)管理起到積極的推動(dòng)作用。

（三）制定前期物業(yè)管理業(yè)主臨時(shí)公約

《條例》規(guī)定：建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約。業(yè)主臨時(shí)公約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。建設(shè)單位有責(zé)任在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示，并予以說(shuō)明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾。同時(shí)，業(yè)主臨時(shí)公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。實(shí)行業(yè)主臨時(shí)公約制度有利于提高業(yè)主的自律意識(shí)，預(yù)防和減少前期物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛。1、建設(shè)單位在制定前期物業(yè)臨時(shí)公約時(shí)，必須按《條例》規(guī)定；使業(yè)主臨時(shí)公約盡量規(guī)范

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