為了幫助考生系統(tǒng)的復習2012年物業(yè)管理師考試課程，全面的了解物業(yè)管理師考試教材的相關重點，小編特編輯匯總了2012年物業(yè)管理師考試輔導資料，希望對您參加本次考試有所幫助！

第五節(jié)物業(yè)管理中的保險事務

一、物業(yè)保險的概念

物業(yè)保險是指物業(yè)管理中有關的保險事務，物業(yè)管理中經常涉及的險種有財產保險、公共場所責任保險和雇主責任保險等。物業(yè)保險是一種合同行為，簽訂雙方應承擔一定的義務，并享有相應的權利。

二、物業(yè)保險的原則

物業(yè)管理過程中，訂立保險合同時，應遵循以下原則：

(一)最大誠信原則

誠信原則要求合同雙方，尤其是被保險人必須以最大的誠實、守信的態(tài)度對待雙方。

(二)可保權益原則

要求投保財產的被保險人，必須對所投保的標的擁有可保權益。即被保險人對該財產具有某種法律承認的權利或利益關系。例如，所有權、使用權、收益權等。否則，物業(yè)保險合同無效。

(三)賠償原則

物業(yè)保險合同屬于賠償性質的合同，當被保險人的物業(yè)遭受保險責任范圍內的災害事故而受損時，保險人應按合同的規(guī)定進行賠償或給付。

(四)公平互利原則

物業(yè)保險合同簽訂，且被保險人按照預定的保險費率支付保費之后，合同雙方應當嚴格執(zhí)行合同條款，處理遭損理賠事宜。其中，被保險人應合理索賠，保險人應合理償付，以體現(xiàn)整個物業(yè)保險行為的公平互利。

(五)近因原則

只有當保險標的遭受的損失，屬于物業(yè)保險責任范圍內的真正、根本的原因所造成時，保險人才能對其損失進行賠償。如果是其他原因所造成時，保險人將不負賠償責任。例如，戰(zhàn)爭時期房屋遭受炸彈的襲擊，起火受損，其近因是戰(zhàn)爭而不是火災，保險人無需賠付此房屋的火災險。

(六)重復保險分攤原則

重復保險分攤原則是指投保人對同一保險標的，同一可保利益，有重復的時期段，就相同責任險種分別與兩個或兩個以上保險人訂立保險合同，在保險事故發(fā)生后，所獲賠償總額不超過實際損失，并由所有保險人之間按相應的責任比例分擔的原則。這個原則也是損害補償原則的派生和補充，也是為了避免額外利益的產生，其適用的范圍與損害補償原則的范圍相同。

三、物業(yè)保險的目的及重要意義

1．購買物業(yè)保險的目的

(1)分散意外損失。

(2)利于善后工作。

2．物業(yè)保險的作用

(1)可以抵御意外不幸。

(2)增強投保人的信用程度。

(3)可以促進住房制度改革。

(4)可以增強社會防災救災力量。

四、物業(yè)公司對于保險險種及保險公司的選擇

(一)物業(yè)管理中涉及的險種

物業(yè)管理中經常涉及的險種有財產保險、公共場所責任保險和雇主責任保險等。

1．財產保險

財產保險的含義有廣義和狹義兩種。廣義的財產保險，正如我國《財產保險合同條例》第三條規(guī)定，“條例所指財產保險，包括財產保險、農業(yè)保險、責任保險、信用保險等以財產或利益為保險標的的各種保險”。狹義的財產保險，是指條例中的財產保險，它包括的主要險種為火災保險、企業(yè)財產保險、家庭財產保險、涉外財產保險等。物業(yè)管理中主要涉及的財產保險主要是物業(yè)的火險。

(1)火災保險

傳統(tǒng)的火災保險僅承保三種危險：火災、閃電、爆炸，其余保險如地震、洪水、空中飛行物墜落等均視為火災保險的附加險。而我國現(xiàn)行的企業(yè)財產保險、家庭財產保險、涉外財產保險實際上是由火災保險及其附加險組成的財產綜合險。

(2)物業(yè)火險的投保范圍

物業(yè)火險投保的范圍有兩種：一種是建筑結構火險，另一種是建筑物內部物件火險。也可以說成是不動產火災保險和動產火災保險。對于這兩種情況，物業(yè)管理者應作不同的考慮。

1)建筑結構火險。建筑結構火險通常包括建筑物的外墻、地基、梁柱、室內固定間隔、公共設施和設備等?？紤]購買建筑結構火險時，物業(yè)管理者要作這樣的決策：是選擇購買整座建筑的結構火險，還是只購買公共部位的結構火險。

具體決策原則是：如果管理合同已有明確規(guī)定，則遵守管理合同的規(guī)定；如果管理合同沒有約定，則物業(yè)管理者就可以根據實際的財政狀況進行綜合考慮。因為整座大樓的結構火險與公共部位的火險，在投保范圍上有很大的不同，因而其保險費也有相當大的差別。值得注意的是，如果物業(yè)管理者決定只購買公共部位的火險，則必須同時通知該座建筑物內的所有業(yè)主，讓他們知道這個決定。因為他們有權知道這個重大的決定，從而為他們各自的專有部分做出投保與否的決策。

2)建筑物內部物品的火險。由于物業(yè)內物品在遭受火災時所受到的損失程度和幾率都較高，所以其保金也較高。除非物業(yè)管理者負責管理的建筑物為單一業(yè)主所擁有，并清楚地知道物業(yè)內物品的數(shù)量和價值，否則是很難掌握各單位所存放物品的數(shù)量并做出準確的估價來投保的。因此物業(yè)管理者通常不會為物業(yè)內的物品購買保險。

3)物業(yè)的綜合險。除了?；痣U外，通常對物業(yè)的其他風險，如地震、颶風、洪水、自動滅火系統(tǒng)漏水、破壞、暴動、空中運行物體墜落、水箱滿溢或水管爆裂所引起的損失也進行保險。一般說來對這些風險的保險結合火險一起購買一個物業(yè)(財產)的綜合險為好。

2．雇主責任保險

雇主責任保險，又稱勞工保險，在香港稱作“雇員賠償保險”。

凡投保人所雇用的員工(包括短期工、臨時工、季節(jié)工和徒工)在保險有效期內，在受雇用過程中，從事保險合同所載明的、與投保人的業(yè)務有關的工作時，遭受意外而致受傷、死亡或者與業(yè)務有關的職業(yè)性疾病所致傷殘或死亡，投保人根據雇傭合同，須負醫(yī)藥費及經濟賠償責任，包括應支付的訴訟費用。

3．公眾責任保險

公眾責任保險，又稱普通責任險。主要承保各種團體及個人在固定場所從事生產、經營等活動，以及日常生活中由于意外事故而造成他人人身傷害或財產損失、依法應由投保人所承擔的各種經濟賠償責任。它是一種無形財產保險，它承保的是投保人的損害賠償責任，是沒有實際標的的。

(二)投保決策及保險公司的選擇

1．投保決策過程

物業(yè)管理者為了能正確地投保，必須遵循一定的決策步驟，以獲得降低風險和增加成本之間的最佳平衡。其基本步驟如下：

(1)詳細調查。物業(yè)管理者必須了解在其管轄的范圍內存在那些風險因素。為此就必須對所有的建筑、道路、設施、設備以及各種物業(yè)管理工作，特別是維修領域進行徹底的調查，并進行分類登記。

(2)確定所需的保險。在調查登記的情況下，對各種風險按照前面講的風險管理的方法來進行分類。也就是確定哪些風險是可以避免的，哪些風險是可以忍受而保留的，哪些風險是可以采取種種措施進行預防和抑制的，只有對那些上述三種方法不能解決的，并且潛在的損失將超出業(yè)主或物業(yè)管理者能夠或愿意承擔的風險才確定購買保險。但需指出的是，還有一種保險是不管投保人愿意與否都非買不可的，這帶有強制性質，如機動車輛的第三者責任險。2011年物業(yè)管理師考試合格標準

(3)保險費和保險金的確定。保險金和保險費的確定是根據風險帶來損失程度以及物業(yè)管理者或業(yè)主的財務預算狀況來確定的。因此保險金過多或不足都會對投保人不利。保險金過多，則投保人平時的開支增加；保險金不足，則一旦風險發(fā)生，投保人得不到足夠的補償。在這方面要注意保險的幾個特點：一是保險價值一般是以重建、重置成本計算，一般不考慮市場價值，因此在投保時應注意重建、重置價值，并且在續(xù)保時根據當時的重建重置成本進行調整；二是賠償額一般是根據保險金的比例來賠償?shù)?；三是多重保險不會得到多重賠償，因為保險的原則是保障損失，而不是借意外事件來牟利。

(4)選擇信譽良好的保險公司。

(5)分析保險條款。物業(yè)管理者或通過代理人要仔細分析各項條款，比較各種不同保險公司的同一類保單的各種條款的優(yōu)劣，盡可能地為自己爭得更多的利益，選擇最有利于自己的條款。

2．保險公司的選擇

一般來說，選擇的標準有以下幾條：

(1)保險公司的實力。保險公司的實力是第一位要考慮的。因為對投保人來說，重要的是一旦發(fā)生損失，保險人能否得到足額的補償。

(2)工作效率與服務態(tài)度。工作效率與服務態(tài)度可以統(tǒng)稱為服務質量，這是選擇保險公司第二位要考慮的。通常保險人能夠提供的服務有：1)幫助投保人進行風險分析，提供咨詢；2)協(xié)助投保人采取損失預防和減輕的技術措施；3)及時合理地處理投保人提出的索賠要求；4)對保險合同的各項條款給以咨詢。對物業(yè)管理來說，保險公司的工作效率和態(tài)度，會直接影響到物業(yè)管理者的工作進度和聲譽。

(3)保險成本。保險成本一般是投保人支付的保險費。如果在前兩個標準類似的情況下，則保險成本就成了選擇保險公司的關鍵。很顯然，保險費是越低越好。在計算比較保險成本時，由于保險合同的有

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