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延期交房違約金不能抵物業(yè)費

問：我與開發(fā)商在2004年9月簽訂了一份購房合同，交房時間為2006年2月16日。合同上注明如逾期交房，開發(fā)商應支付違約金。后來開發(fā)商沒有如期交房，直到今年5月才通知我辦理入住手續(xù)。

最近，我向開發(fā)商提出支付違約金后，開發(fā)商稱違約金可折抵物業(yè)管理費，并許諾自入住后可免收兩年物業(yè)管理費。請問開發(fā)商的這種做法是否合法？法律在此方面有何規(guī)定？

答：這種做法是不合法的。

首先，物業(yè)管理費與違約金不能相抵。物業(yè)管理與開發(fā)商賣房是兩個法律關系，是不同的合同主體。從法律關系上來說，“延期交房違約金”與“物業(yè)管理費”不能相互抵消。

其次，對于“債務轉(zhuǎn)移”應簽訂協(xié)議?！逗贤ā返?4條規(guī)定了合同轉(zhuǎn)讓中的“債務轉(zhuǎn)移”行為，即“債務人將合同義務全部或部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應當經(jīng)債權人同意。”也就是說，開發(fā)商對買受人支付“延期交房違約金”的債務，如果轉(zhuǎn)移給物業(yè)管理公司承擔，即折抵一至兩年“物業(yè)管理費”，要經(jīng)債權人———購房人同意。

而且在司法實踐中，一般也要經(jīng)債務受讓人———物業(yè)管理公司的同意。

第三，折抵一年以上物業(yè)管理費也是違法的。

相關文件規(guī)定，物業(yè)在收取管理費時，不得一次性預收多年物業(yè)管理費。而開發(fā)商以“延期交房的違約金”抵消一至兩年以上“物業(yè)管理費”的行為，事實上是變相收取一年以上物業(yè)管理費。所以這種做法是違法的。

最后，用物業(yè)管理費折抵延期交房違約金還有可能侵犯小區(qū)其他業(yè)主的合法權利。所以提醒消費者，在辦理入住手續(xù)時，應留存與開發(fā)商逾期交房相關的書面違約證據(jù)，以便在日后進一步處理該問題時能得到法律保護

物業(yè)維修項目質(zhì)量保修包含哪些內(nèi)容

「專案簡介」

某舊式里弄小區(qū)有一位馮姓業(yè)主，因其住房逢雨便漏。經(jīng)物業(yè)公司維修后不久，在下雨天仍舊漏水。馮某再次報修，物業(yè)公司答復說該物業(yè)維修項目不負責保修，若要繼續(xù)維修應支付維修費用。

「分析解答」

滬房地物（1997）954號文《關于〈上海市居住物業(yè)管理條例〉有關條文的應用解釋》中規(guī)定，物業(yè)維修項目實行質(zhì)量保修制度，保修期一般為三個月。修復項目竣工以業(yè)主驗收簽字為準。其中，疏通項目的修理竣工以流水暢通為驗收合格標準，筑漏項目以下一次下雨不漏為驗收合格標準。因修理質(zhì)量引起的返修不得再收費。因此，本案中物業(yè)公司不能向馮某收取維修費。

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