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第六節(jié)管理學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)在物業(yè)管理中的應(yīng)用

一、管理職能在物業(yè)管理中的應(yīng)用

(一)物業(yè)管理決策

決策是進(jìn)行任何一項(xiàng)工作或活動(dòng)的第一步，是一切工作的開始。對(duì)物業(yè)管理而言，從物業(yè)管理的前期介入、接管驗(yàn)收，一直到后續(xù)的日常管理服務(wù)工作，作為管理主體的物業(yè)管理工作者，無(wú)時(shí)不進(jìn)行各項(xiàng)管理決策活動(dòng)。

對(duì)于物業(yè)管理的前期介入，物業(yè)管理企業(yè)首先要分析研究各方面情況，結(jié)合自身的實(shí)力及發(fā)展定位，然后再根據(jù)前期的各種經(jīng)濟(jì)技術(shù)的論證情況，做出是否參與前期介入活動(dòng)的決定。如果決定參與前期介入工作，還要考慮和安排參與前期介入的人選、方案設(shè)計(jì)等工作，這些活動(dòng)從本質(zhì)上講就是決策。如，根據(jù)企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，物業(yè)管理企業(yè)要對(duì)自己將要拓展的市場(chǎng)地域進(jìn)行綜合分析和決策，這是物業(yè)管理企業(yè)的一項(xiàng)重要決策。企業(yè)將要進(jìn)入的地區(qū)選擇是否正確，直接影響到企業(yè)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)效益和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

在參與具體的物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)方面，物業(yè)管理企業(yè)也要經(jīng)過(guò)分析研究。要對(duì)擬投標(biāo)的項(xiàng)目的開發(fā)過(guò)程相關(guān)情況、項(xiàng)目檔次、市場(chǎng)定位、銷售情況等進(jìn)行詳細(xì)地了解和分析論證，然后再?zèng)Q定是否參與投標(biāo)工作，以及決定人員安排、組織設(shè)置及其他資源的配合等。這也是物業(yè)管理過(guò)程中的一項(xiàng)重大決策。

在物業(yè)管理的日程工作及整個(gè)過(guò)程中，也會(huì)時(shí)常遇到各類問(wèn)題需要加以解決，這都是物業(yè)管理的決策問(wèn)題。對(duì)物業(yè)管理過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題的提出、分析論證，最終對(duì)解決方案的選擇及實(shí)施等，都需要相關(guān)人員和組織作出決策。

(二)物業(yè)管理計(jì)劃

物業(yè)管理計(jì)劃是為達(dá)到某一特定的目標(biāo)所制定的未來(lái)行動(dòng)方案。物業(yè)管理計(jì)劃是物業(yè)管理過(guò)程中的決策的具體化，是物業(yè)管理工作的一項(xiàng)重要職能和手段。

在處理和解決物業(yè)管理過(guò)程中的某些問(wèn)題時(shí)，如是否參與前期介入、是否參與投標(biāo)等，物業(yè)管理企業(yè)在作出一個(gè)明確的決策后，接下來(lái)的工作就是如何將這一決策所要達(dá)到的目標(biāo)進(jìn)行具體安排，這就是物業(yè)管理計(jì)劃。

物業(yè)管理計(jì)劃具有計(jì)劃職能的所有一般屬性和要求，也有物業(yè)管理長(zhǎng)期、中期和短期計(jì)劃之分。如：涉及物業(yè)管理企業(yè)未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的決策規(guī)劃就是物業(yè)管理的長(zhǎng)期計(jì)劃，對(duì)企業(yè)未來(lái)某一時(shí)間的經(jīng)營(yíng)效益目標(biāo)的決策和規(guī)劃，就是物業(yè)管理中期計(jì)劃，一般1～2年不等，而對(duì)于近期(如月，季等)的有關(guān)決策安排，就是物業(yè)管理短期計(jì)劃。

物業(yè)管理計(jì)劃是根據(jù)企業(yè)的決策目標(biāo)，在充分分析研究企業(yè)的各類可以利用的人、財(cái)、物等資源的基礎(chǔ)上而進(jìn)行的細(xì)致謀劃。物業(yè)管理計(jì)劃是物業(yè)管理后續(xù)相關(guān)工作的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)，它是否有效率將直接影響到企業(yè)決策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和資源的使用程度，進(jìn)而影響到企業(yè)的效益和發(fā)展目標(biāo)。

(三)物業(yè)管理組織

物業(yè)管理組織的目的也是要確保物業(yè)管理各項(xiàng)決策和計(jì)劃的順利實(shí)施。組織是企業(yè)的載體，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的具體執(zhí)行機(jī)構(gòu)。和其他組織一樣，物業(yè)管理企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)自己既定的發(fā)展目標(biāo)，必須要按照管理學(xué)有關(guān)組織設(shè)計(jì)和職位安排的基本原則和要求進(jìn)行。

物業(yè)管理組織是為物業(yè)管理企業(yè)的總體目標(biāo)服務(wù)的，因而組織的設(shè)計(jì)要具備服務(wù)的功能。物業(yè)管理設(shè)置各類組織或部門不是目的，而是為了更好地實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的必要措施和手段。物業(yè)管理企業(yè)組織的設(shè)置，首先要對(duì)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)有一個(gè)非常清晰和明確的把握，在這個(gè)基礎(chǔ)上再研究實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)所必須完成的任務(wù)或工作項(xiàng)目。待完成實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)所必須的工作項(xiàng)目和任務(wù)確定后，再把同類的工作或任務(wù)進(jìn)行歸并和整合，就形成了一個(gè)部門。許多不同的部門通過(guò)某種制度或契約聯(lián)結(jié)在一起，就形成了一個(gè)企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)。

(四)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)和激勵(lì)

物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)是指物業(yè)管理企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者通過(guò)各種規(guī)定或措施去帶動(dòng)他人和集體活動(dòng)以實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的過(guò)程。物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)不等同于物業(yè)管理者，物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)更強(qiáng)調(diào)是如何按照企業(yè)的發(fā)展要求和規(guī)定，結(jié)合具體問(wèn)題，有創(chuàng)造性和藝術(shù)性地去影響他人去為實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)而努力。

物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)的這種影響力的大小，一方面是來(lái)源于職位的設(shè)置，更重要的是領(lǐng)導(dǎo)者自身的能力、經(jīng)驗(yàn)和人格魅力。物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)能力的高低不僅影響到企業(yè)的工作效率，也直接影響到整個(gè)企業(yè)的文化氛圍和長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

同樣，物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)力的實(shí)現(xiàn)，在很大程度上是領(lǐng)導(dǎo)者通過(guò)各種物質(zhì)和精神方面的激勵(lì)手段，激發(fā)他人的工作熱情和主觀能動(dòng)。物業(yè)管理激勵(lì)和其他管理領(lǐng)域的激勵(lì)一樣，也分為諸如獎(jiǎng)金等的物質(zhì)激勵(lì)和樹立標(biāo)兵等的精神激勵(lì)。物業(yè)管理激勵(lì)要根據(jù)不同的問(wèn)題，針對(duì)不同的人員，在不同的環(huán)境下，采取相應(yīng)的激勵(lì)方式。

(五)物業(yè)管理控制

物業(yè)管理控制，就是根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)和預(yù)定的計(jì)劃，對(duì)物業(yè)管理過(guò)程中的各項(xiàng)活動(dòng)和工作進(jìn)行監(jiān)督、檢查和反饋，并對(duì)相關(guān)偏差加以調(diào)適和糾偏，以確保整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)按照既定的計(jì)劃和目標(biāo)進(jìn)行等一系列活動(dòng)過(guò)程。

物業(yè)管理控制是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理發(fā)展目標(biāo)的有力保障，也是提高物業(yè)管理效率，減少開支，降低成本等活動(dòng)的重要手段和措施。對(duì)物業(yè)管理中的各項(xiàng)工作要按照管理學(xué)有關(guān)控制職能的基本要求和程序，為確保企業(yè)的既有發(fā)展方向而制訂必要的預(yù)防和現(xiàn)場(chǎng)處理應(yīng)急措施。

物業(yè)管理控制主要有糾偏和調(diào)適兩方面內(nèi)容。物業(yè)管理糾偏，就是物業(yè)管理既定的發(fā)展目標(biāo)和計(jì)劃符合企業(yè)發(fā)展要求，也和整個(gè)環(huán)境相適應(yīng)，只是在具體實(shí)施過(guò)程中，由于各種原因而導(dǎo)致現(xiàn)實(shí)的工作和既定的要求發(fā)生了偏離，這種偏離主要是執(zhí)行過(guò)程的問(wèn)題，對(duì)于這種情況，物業(yè)管理企業(yè)往往要堅(jiān)持既定的目標(biāo)和計(jì)劃，糾正現(xiàn)實(shí)的工作偏差使之回到既定的要求和計(jì)劃軌道上來(lái)。而物業(yè)管理控制的另一方面內(nèi)容，即物業(yè)管理調(diào)適，是指在物業(yè)管理工作過(guò)程本身沒(méi)有什么問(wèn)題1只是當(dāng)前執(zhí)行的目標(biāo)和計(jì)劃已經(jīng)和現(xiàn)實(shí)的條件或環(huán)境不太符合了，即物業(yè)管理計(jì)劃本身存在一些缺點(diǎn)，這樣，為了更好地實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展，就要對(duì)物業(yè)管理計(jì)劃進(jìn)行重新調(diào)整，使之與現(xiàn)實(shí)條件和環(huán)境相適應(yīng)。無(wú)論是糾偏還是調(diào)適，其根本目的都是為了企業(yè)更好更順利地發(fā)展。．

物業(yè)管理決策的制訂、計(jì)劃的實(shí)施，在物業(yè)管理的日常管理過(guò)程中，由于各種原因，難免會(huì)發(fā)生與預(yù)先的決策或計(jì)劃不相一致的地方，這就需要物業(yè)管理人員根據(jù)這種不一致的具體情況或原因，采取有效手段或方法，進(jìn)行控制。

二、市場(chǎng)營(yíng)銷管理在物業(yè)管理中的應(yīng)用

對(duì)物業(yè)管理而言，物業(yè)管理公司在營(yíng)銷過(guò)程中一定要進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，有一個(gè)準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，包括地域選擇和定位、承接物業(yè)的檔次定位，以及物業(yè)項(xiàng)目的類型定位等。一個(gè)物業(yè)管理公司所從事的物業(yè)管理服務(wù)是針對(duì)高端市場(chǎng)，還是中端市場(chǎng)，亦或是低端市場(chǎng)，根據(jù)所選擇的市場(chǎng)構(gòu)筑其營(yíng)銷的策略。

其次，根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)定位確定發(fā)展目標(biāo)，即在市場(chǎng)上成為具有相當(dāng)規(guī)模、專業(yè)化水平和服務(wù)質(zhì)量讓客戶滿意、具有較高聲譽(yù)的物業(yè)管理公司。

第三，加強(qiáng)收集本行業(yè)的最新情況和資料，掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的最新行情、有關(guān)法律法規(guī)、其他有競(jìng)爭(zhēng)力的同業(yè)公司動(dòng)態(tài)、客戶需求的發(fā)展等市場(chǎng)信息，制定調(diào)研課題進(jìn)行分析論證，為公司正確確立、及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)和策略，為項(xiàng)目開發(fā)提供專業(yè)依據(jù)，為經(jīng)營(yíng)管理決策提供參考依據(jù)，使公司在市場(chǎng)和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中始終處于先導(dǎo)地位。

根據(jù)發(fā)展目標(biāo)制訂每年的具體的指標(biāo)，配合指標(biāo)的完成，采取明確公司品牌宣傳戰(zhàn)略，以公司服務(wù)質(zhì)量和文化觀念出發(fā)，樹立公司獨(dú)特的企業(yè)形象，提高公司知名度。運(yùn)用大眾傳播媒介，開展公益和慈善活動(dòng)、客戶聯(lián)誼活動(dòng)、制作視聽音像資料、網(wǎng)站和客戶通訊刊物等，建立社會(huì)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，獲取服務(wù)對(duì)象和社會(huì)公眾的了解和重視，擴(kuò)大社會(huì)影響，提高社會(huì)聲譽(yù)。

三、企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略理論在物業(yè)管理中的應(yīng)用

對(duì)于有遠(yuǎn)見、謀求戰(zhàn)略發(fā)展的物業(yè)管理企業(yè)而言，在綜合分析各種情況的基礎(chǔ)上，制訂并執(zhí)行企業(yè)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，提出將公司的管理和服務(wù)與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)接軌，面向具有高質(zhì)量服務(wù)需求的物業(yè)項(xiàng)目，提供具有國(guó)際水準(zhǔn)和專業(yè)化水平、符合本地區(qū)實(shí)際的物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)理念和發(fā)展目標(biāo)。在這種經(jīng)營(yíng)理念的指導(dǎo)下，公司根據(jù)各發(fā)展階段制定不同的發(fā)展戰(zhàn)略，并根據(jù)各個(gè)階段的戰(zhàn)略確定資源配置的方式和途徑。先制定出發(fā)展戰(zhàn)略之后經(jīng)過(guò)討論、評(píng)估，最終確定公司總的發(fā)展戰(zhàn)略。2011年物業(yè)管理師考試時(shí)間

物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的制定、方案的選擇、戰(zhàn)略的實(shí)施與控制等內(nèi)容和要求和一般企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略一樣。首先，物業(yè)管理企業(yè)明確自身的企業(yè)宗旨或總的發(fā)展目標(biāo)。其次，按照戰(zhàn)略管理的一般原則和要求，分析物業(yè)管理企業(yè)所面臨的外部環(huán)境情況。其中包括有利于物業(yè)管理發(fā)展的一些機(jī)會(huì)，以及還存在的對(duì)物業(yè)管理發(fā)展不利的因素。物業(yè)管理外部環(huán)境的分析不僅涉及國(guó)家宏觀方面的諸如政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、技術(shù)等因

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