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注冊物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實務講義

二、工程質量保修

在物業(yè)竣工驗收后，工程進入質量保修期。物業(yè)工程質量保修分為兩部分：一是物業(yè)管理企業(yè)承接管理的物業(yè)共用區(qū)域及共用設施設備等部分；二是業(yè)主從建設單位購買的產權專有部分。這兩部分的保修事務都應由建設單位負責。物業(yè)管理企業(yè)的工程質量保修相關工作，主要是向建設單位申報對物業(yè)共用區(qū)域及共用設施設備的質量保修，跟蹤并督促完成。業(yè)主產權專有部分由業(yè)主自行向建設單位提出處理要求，在實際管理中，業(yè)主也可以向物業(yè)管理企業(yè)反映，物業(yè)管理企業(yè)應及時轉告建設單位。

三、前期溝通協(xié)調

物業(yè)管理是一個綜合性較強的行業(yè)，物業(yè)管理活動所涉及的單位、部門也較多。其中，直接涉及的單位和部門有政府行政主管部門、社區(qū)居民委員會、開發(fā)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會等；相關的單位和部門有城市供水、供電、供氣、供暖等公共事業(yè)單位，市政、環(huán)衛(wèi)、交通、治安、消防、工商、稅務、物價等行政管理部門。物業(yè)管理企業(yè)應分析各相關部門和單位的作用及其與物業(yè)管理項目之間的相互關系，確定與各方面溝通協(xié)調的內容，建立溝通協(xié)調的渠道。通過溝通協(xié)調建立的良好合作支持關系，不僅有利于前期物業(yè)管理工作的開展，也為后期的正常管理打下良好的基礎。

四、前期物業(yè)管理的特點

(1)由前述前期物業(yè)管理工作的內容分析可見，前期物業(yè)管理的許多工作，2012年物業(yè)管理師報考條件尤其是前期物業(yè)管理的特定內容是以后常規(guī)期物業(yè)管理的基礎，對常規(guī)期物業(yè)管理有著直接和重要的影響。這是前期物業(yè)管理最明顯的特點。

(2)前期物業(yè)管理的職責是在新建物業(yè)投入使用初期建立物業(yè)管理服務體系并提供服務，其介于早期介入與常規(guī)物業(yè)管理之間。因此，前期物業(yè)管理在時間上和管理上均是一個過渡時期和過程。

(3)新建物業(yè)及其設施設備往往會因其施工質量隱患、安裝調試缺陷、設計配套不完善等問題在投入使用的初期集中反映出來，造成物業(yè)使用功能的不正常，甚至可能會出現臨時停水停電、電梯運行不平穩(wěn)、空調時冷時熱等現象。由于物業(yè)及設施設備需要經過一個自然磨合期和對遺留問題的處理過程，才能逐步進入平穩(wěn)的正常運行狀態(tài)，因此，此階段的物業(yè)管理也明顯呈現管理服務的波動和不穩(wěn)定狀態(tài)。

(4)經營虧損。在前期物業(yè)管理階段，需要投入較大人力、財力、物力等資源，管理成本相對較高。但與此同時，物業(yè)空置率卻較高，管理費收繳率低。因此，前期物業(yè)管理階段的經營收支一般呈現收入少、支出多、收支不平衡和虧損狀態(tài)。

復習思考題

1．早期介入與前期物業(yè)管理的定義是什么？它們之間有哪些主要區(qū)別？

2．早期介入的作用是什么？

3．早期介入在物業(yè)建設各階段有哪些主要內容？

4．物業(yè)管理項目前期運作有哪些主要內容？

5．前期物業(yè)管理的特點是什么？

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