為了幫助考生系統的復習2012年物業(yè)管理師考試課程，全面的了解物業(yè)管理師考試教材的相關重點，小編特編輯匯總了2012年物業(yè)管理師考試輔導資料，希望對您參加本次考試有所幫助！

一、內容提要

1．風險和物業(yè)管理風險的相關知識

2．物業(yè)管理風險的內容

(1)早期介入的風險

(2)前期物業(yè)管理的風險

(3)日常物業(yè)管理的風險

3．物業(yè)管理風險防范的措施

4．物業(yè)管理緊急事件的界定

5．物業(yè)管理緊急事件的處理

6．火警、燃氣泄漏、電梯故障、噪聲侵擾、電力故障、浸水漏水、高空墜物、交通意外處理、刑事案件和臺風襲擊等典型緊急事件的處理

二、考試目的和考試要求

本部分的考試目的是要測試應考人員對物業(yè)管理風險及其防范、典型緊急事件的應急處理知識，以及物業(yè)管理風險防范與處理緊急事件相關法規(guī)等知識的掌握程度和綜合運用能力。

考試基本要求

掌握：物業(yè)管理風險防范與處理緊急事件的相關法規(guī)；物業(yè)管理風險的內容，典型緊急事件的處理。

熟悉：物業(yè)管理風險防范的措施，處理緊急事件的要求，處理緊急事件的過程。

了解：物業(yè)管理風險的特點，緊急事件的類型。

風險與物業(yè)管理風險的概念

第十章物業(yè)管理風險防范與緊急事件

物業(yè)管理涉及關系復雜，風險無時無處不在。物業(yè)管理風險如果不加以妥善合理防范，在一定條件下就有可能演化為突發(fā)的、影響比較大的緊急事件。因此，物業(yè)管理風險的合理防范和緊急事件的有效處置，是物業(yè)管理企業(yè)普遍面臨且無法回避的問題。

第一節(jié)物業(yè)管理風險的內容及防范管理

一、風險與物業(yè)管理風險的概念

風險是指因未來的不確定性所帶來的可能損失，是收益或結果偏離期望值或平均值的可能性。物業(yè)管理風險是指物業(yè)管理企業(yè)在服務過程中，由于企業(yè)或企業(yè)以外的自然、社會因素所導致的應由物業(yè)管理企業(yè)承擔的意外損失。

物業(yè)管理的風險類型包括早期介入的風險、前期物業(yè)管理的風險和日常管理的風險，其中，日常管理風險按行為主體分類，可包括業(yè)主(或物業(yè)使用人)在使用物業(yè)和接受物業(yè)服務過程中的風險-物業(yè)管理項目外包服務過程中的風險、市政公用事業(yè)單位服務過程中的風險、物業(yè)管理員工服務過程中的風險和公共媒體宣傳報道中的輿論風險等。

物業(yè)管理風險的內容

二、物業(yè)管理風險的內容（掌握）

(一)早期介入的風險

早期介入的風險主要包括項目接管的不確定性帶來的風險和專業(yè)服務咨詢的風險。2011年物業(yè)管理師考試成績查詢

1．項目接管的不確定性帶來的風險

2．專業(yè)服務咨詢的風險

(二)前期物業(yè)管理的風險

前期物業(yè)管理的風險有許多方面，但最主要的是合同風險。合同風險具體包括三個方面：

1．合同期限

根據《合同法》第四十五條規(guī)定：

“當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。附解除條件的合同，自條件成就時失效”，前期物業(yè)服務合同是附解除條件的合同，《物業(yè)管理條例》26條規(guī)定：“期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止”。因此，前期物業(yè)管理合同的期限具有不確定性，物業(yè)管理企業(yè)隨時有可能被業(yè)主大會解聘。

2．合同訂立的風險

建設單位在與物業(yè)管理企業(yè)訂立前期物業(yè)服務合同時，可能會將本不該由物業(yè)管理企業(yè)承擔的風險轉嫁給物業(yè)管理企業(yè)。此外，一些物業(yè)管理企業(yè)為了取得項目管理權，在簽訂合同時盲目壓低管理費用，這將影響到接管項目后正常經營的維持。

3．合同執(zhí)行的風險

前期物業(yè)服務合同是具有委托性質的集體合同，由建設單位代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂。雖然這種合同訂立行為是法規(guī)規(guī)制的結果，但在業(yè)主人住和合同執(zhí)行的過程中，由于缺乏相應法規(guī)知識或其他原因，可能會發(fā)生對前期物業(yè)服務合同的訂立方式、合同部分條款和內容不認同、不執(zhí)行，從而引發(fā)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛。

(三)日常物業(yè)管理的風險

日常物業(yè)管理的風險包括兩個方面：一是業(yè)主(或物業(yè)使用人)在使用物業(yè)和接受物業(yè)服務過程中存在的風險；二是物業(yè)管理日常運作過程中存在的風險。

1．業(yè)主使用物業(yè)、接受服務中發(fā)生的風險

(1)物業(yè)違規(guī)裝飾裝修帶來的風險

(2)物業(yè)使用帶來的風險

在物業(yè)日常使用過程中，業(yè)主(或物業(yè)使用人)對物業(yè)使用出現不當行為和不當使用的情況，如高空拋物、改變物業(yè)使用功能、堵塞消防通道、損毀共用設施設備和場地等，是難以確定責任人的；或業(yè)主(或物業(yè)使用人)因物業(yè)的“瑕疵或當事人的疏忽”而發(fā)生意外事故，造成他人人身傷害或財產損失的情況下，物業(yè)管理企業(yè)就要承擔一定的法律責任風險。

(3)法律概念不清導致的風險

業(yè)主(或物業(yè)使用人)往往對物業(yè)管理安全防范主體的責任認識不清，誤將本應由公安機關或業(yè)主自身承擔的安全防范責任強加給物業(yè)管理企業(yè)，導致物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主(或物業(yè)使用人)糾紛增加，承擔額外責任。

2．物業(yè)管理日常運作過程中存在的風險

(1)管理費收繳風險

(2)替公用事業(yè)費用代收代繳存在的風險

(3)管理項目外包存在的風險

在對項目外包單位的選擇，以及合同訂立、實施管理的諸多環(huán)節(jié)中，潛在和不確定的因素存在所帶來的風險。

(4)物業(yè)管理員工服務存在的風險

物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，要承擔相應的法律責任。

(5)公共媒體在宣傳報道中的輿論風險

在物業(yè)管理操作中，由于物業(yè)管理服務不到位、矛盾化解不及時、投訴處理不當和與各方溝通不及時等，均有可能導致物業(yè)管理的輿論風險。輿論風險不僅會影響物業(yè)管理企業(yè)的品牌形象，而且會給物業(yè)管理企業(yè)帶來經濟上的損失。

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