為了幫助考生復習2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理基本制度與政策這門學科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理基本制度與政策復習方法，希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學有所幫助！

1．商品房預售的條件（三證兩金）：1，己交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；2，持有建設工程規(guī)劃許可證；3，按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并己經確定施工進度和竣工交付日期；4，開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》

2．商品房預售管理程序

1，房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房前，應當向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明，未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售；2。記地產開發(fā)企業(yè)申請預售許可，應當提交的證件及資料有：商品房預售許可申請表；開發(fā)企業(yè)《營業(yè)執(zhí)照》和資質證書；土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證；投入開發(fā)建設的資金占工程建設總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；工程施工合同及關于施工進度的說明；商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內容，并應當附預售商品房分屋平面圖；3。經審查，房地產開發(fā)企業(yè)的申請符合法定條件的，房地產管理部門應當在受理之日起10日內，依法作出準予預售的行政許可書面決定，發(fā)送開發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達《商品房預售許可證》。房地產開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向商品房預購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書應當載明《商品房預售許可證》的批準文號；4。房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當與商品房預購人簽訂商品房預售合同。房地產開發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)，房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房所得款項，必須用于有關的工程建設；5。商品房預購人應當在預購商品房交付使用之日起90日內，依法到房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續(xù)。房地產開發(fā)企業(yè)應當予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。由于房地產開發(fā)企業(yè)的原因，商品記預購人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書的，除房地產開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，房地產開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。

★★★商品房現售：指房地產開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。

商品房現售的條件：1?，F售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書；2。取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；3。持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；4。己通過竣工驗收；5。拆遷安置己經落實；6。供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者己確定施工進度和交付日期；7。物業(yè)管理方案己經落實。

★商品房銷售原則：

1．商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售；2。商品房銷售時，房地產開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關物業(yè)管理的協(xié)議；3。房地產開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房現行銷售給他人；4。房地產開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；房地產開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷假售未竣工商品房；5。房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介服務機構發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應當執(zhí)行《廣告法》、房地產廣告發(fā)布暫行規(guī)定等有關規(guī)定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。同時，發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。

★★★商品房買賣合同應當明確以下主要內容：1。當事人名稱或者姓名和住所；2。商品房基本狀況；3。商品房的銷售方式；4。商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；5。交付使用條件及日期；6。裝飾、設備標準承諾；7。供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾的有關權益、責任；8。公共配套建筑的產權歸屬；9。面積差異的處理方式；10。辦理產權登記有關事宜；11。解決爭議的方法；12。違約責任；13。雙方約定的其他事項。

★商品房銷售價格與計價方式：商品房銷售可以按套或單元計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價；商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。

★銷售代理規(guī)則：房地產開發(fā)企業(yè)應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同；應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書；受托房地產中介服務機構不得收取傭金以外的其他費用。

★協(xié)助購房人辦理產權證書：房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。

★商品房銷售中的設計變更爭議：房地產開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人；買受人有權在通知到達之日起15日內作出是否退房的書面答復；房地產開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內通知買受人的，買受人有權退房，買受人退房的，由房地產開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。

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