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手段和人才是智能化物業(yè)管理的兩大法寶

智能建筑融合了現(xiàn)代計算機技術(shù)、通信技術(shù)、信息技術(shù)。以其高效、節(jié)能、安全、健康、舒適、便捷、個性化強的優(yōu)勢倍受管理者和使用者的推崇。它以建筑設(shè)備自動化系統(tǒng)（BAS）、 通訊網(wǎng)絡(luò)自動化系統(tǒng)（CAS）、辦公自動化系統(tǒng)（OAS）為特征。如何管好智能化建筑。我們的體會是手段和人才是兩個不可或缺的法寶。

智能建筑采用了大量高性能、多用途、濃縮了現(xiàn)代高新技術(shù)的建筑設(shè)備以及由此構(gòu)成的高度自動化系統(tǒng)單靠物業(yè)管理人員的看、聞、聽、摸是無法對設(shè)備的運行狀況做出準確的判 斷的，必須在充分熟悉設(shè)備及系統(tǒng)性能的基礎(chǔ)上，利用設(shè)備自身的監(jiān)測、控制、診斷功能。借助科學管理手段，才能真正搞好智能建筑的物業(yè)管理工作。

（一）充分利用樓宇設(shè)備自身的性能優(yōu)勢

建筑的智能化往往是從樓宇設(shè)備自動化開始，為實現(xiàn)對建筑物內(nèi)的水、暖、電、空調(diào)、車輛、消防、閉路監(jiān)控、防盜報警、門禁等各種設(shè)備系統(tǒng)的綜合監(jiān)控與管理，利用計算機網(wǎng)絡(luò)和接口技術(shù)將分散在各子系統(tǒng)中各樓層的直接數(shù)字控制器（DDC）連接起來。通過聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)各子系統(tǒng)與中央監(jiān)控管理計算機之間、各子系統(tǒng)之間的信息交換。達到分散控制、集中管理 的功能模式。

在智能建筑管理中，充分利用樓宇控制系統(tǒng)本身具備的自動檢測、自動調(diào)節(jié)、自動診斷、自動報警等功能，一方面可以大大減少設(shè)備管理人員的數(shù)量，降低運行成本；另一方面，又

能提高樓宇安全運行的可靠度。

（二）利用微機管理技術(shù)，實現(xiàn)綜合協(xié)調(diào)管理

首先，利用中央控制計算機的功能，對各類建筑設(shè)備的運行狀態(tài)、運行參數(shù)進行跟蹤，及時準確地了解現(xiàn)場設(shè)備有無異常，并迅速做出反應，排除故障。其次，利用計算機預定的

參數(shù)設(shè)置功能，可以極為方便地實現(xiàn)對現(xiàn)場設(shè)備的運行過程進行控制和調(diào)節(jié)，真正實現(xiàn)對現(xiàn)場設(shè)備的遙控。再次。利用計算機強大的數(shù)據(jù)存儲功能和應用程序的數(shù)據(jù)庫，可以完成大量

歷史數(shù)據(jù)的存儲，并對歷史數(shù)據(jù)按特定的要求進行處理，調(diào)節(jié)歷史數(shù)據(jù)庫完成運行報表，生成歷史數(shù)據(jù)分析趨勢曲線等。

（三）重視樓宇設(shè)備的運行管理

搞好設(shè)備的運行管理可以實現(xiàn)設(shè)備的安全正常運行，及早發(fā)現(xiàn)并排除設(shè)備安全隱患。直接關(guān)系到各子系統(tǒng)能否達到原有的設(shè)計性能與服務年限，影響到大廈的能源供應狀況，涉及到住用戶的安全。因此，搞好設(shè)備的運行管理是必要的。

以節(jié)能為例，智能樓宇設(shè)備的耗能量是驚人的，能源費用支出可以達到總設(shè)備運行、管理費用總量的50%照明?？照{(diào)、電梯、水泵是主要的用電設(shè)備，而其負荷隨時間不斷變化，利用樓宇設(shè)備控制技術(shù)，根據(jù)負荷變化情況適時調(diào)節(jié)，提高設(shè)備的運行效率以實現(xiàn)節(jié)能的目標。

照明系統(tǒng)中大量使用高效節(jié)能燈具。將辦公區(qū)和公共場所照明分別控制，利用辦公區(qū)作息時間規(guī)律性強的特點，利用預設(shè)計算機程序?qū)嵤┒〞r開關(guān)控制。對公共場所的照明，則利用現(xiàn)代聲光控制技術(shù)進行靈活的調(diào)節(jié)和控制。

空調(diào)制冷系統(tǒng)中。根據(jù)實際冷負荷的變化，確定冷水機組及相應循環(huán)水泵、冷卻塔、風機的投入臺數(shù)，提高制冷系統(tǒng)的運行效率。并且針對不同的季節(jié)，修改溫濕度設(shè)定值，以減 少能源損耗。合理調(diào)節(jié)新風比例，以充分利用新風的冷量或減少新風處理能耗。

（四）遵循科學規(guī)律，搞好維護管理設(shè)備的維修保養(yǎng)

遵循科學規(guī)律，搞好維護管理設(shè)備的維修保養(yǎng)是設(shè)備正常、安全、經(jīng)濟運行的有力保證，它不僅保證設(shè)備隨時處于良好的工作狀態(tài)或待命工作狀態(tài)。而且可以保證設(shè)備的各

項運行參數(shù)指標符合有關(guān)的技術(shù)要求，以便設(shè)備達到或超過原有的性能及服務年限。設(shè)備維修保養(yǎng)一般分為定期維護和緊急維修兩類，定期維護、保養(yǎng)工作到位，緊急維修就會減少很多

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