為了幫助考生復習2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理綜合能力這門學科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理綜合能力復習方法，希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學有所幫助！

成功催款經(jīng)驗

1、利用春節(jié)將至機會，將公司苗圃自行培育的小盆栽鮮花配以新年賀卡為禮物，逐戶送達業(yè)主并致以物業(yè)管理方的新年問候。此做法符合當?shù)亓曀?、自然流暢，且有禮輕意重之意。新年賀卡上的主要內(nèi)容包括：“某物業(yè)管理公司某管理處全體員工恭賀新年、合家歡樂等內(nèi)容”，落款除單位外，還應有管理處主任簽名。“送禮”活動要求管理人員共同參加，并要與業(yè)主進行適當交流。管理費催交的序幕由此拉開；

2、 按照中國人過年的習慣，過完十五年方結束。故農(nóng)歷十五以后，再次以物業(yè)管理公司管理處名義向全體業(yè)主派送新春賀卡，派送形式與上相同。但此次派送賀卡時附帶一張管理處致業(yè)主的“溫馨提示”，客氣委婉地提示業(yè)主主動按時繳納管理費等等。同時，管理處展開多種手段和多樣形式的宣傳活動，主題圍繞“物業(yè)管理服務的涵義和內(nèi)容”以及“繳納管理費是業(yè)主應盡的義務”等內(nèi)容進行；

3、“溫馨提示”預定繳納時間截止后５日內(nèi)，在小區(qū)公告欄以公告方式鳴謝，對繳納管理費業(yè)主表示感謝并公布名單。同時宣傳核心轉向“繳納管理費是業(yè)主應盡的義務，不交管理費是侵犯其他業(yè)主的合法權益的行為”等主題。以輿論宣傳等方式督促業(yè)主限期主動繳納管理費，此階段約為7－10天；

4、督促期結束后，開始實施連續(xù)催交行動。選擇一統(tǒng)一行動時間，以每三天或每四天發(fā)一款的頻率，將事先設計好的十款管理費催交通知書分次送達未交管理費的業(yè)主。為強化效果、增加壓力，管理費催交通知書的顏色應由淺變深，口吻、內(nèi)容也應逐步趨于強硬。自第六款開始，要求業(yè)主簽收，并計收滯納金，此階段是催交工作最為艱苦的時期；

5、 催款通知書全部發(fā)出，業(yè)主逾期仍然未交管理費，則管理處公開向業(yè)主發(fā)出“告部分業(yè)主書”，對未交管理費業(yè)主進行譴責并公布名單，限期繳納，逾期不交將采取必要的措施。為進一步督促，將每棟欠費業(yè)主名單及金額在樓層公告欄公告。同時，加強“管理費與業(yè)主義務”以及相關法規(guī)知識等的宣傳；

6、經(jīng)過以上二個月左右的工作，業(yè)主欠交管理費的面一般會縮減到業(yè)主總數(shù)的10%以內(nèi)。這表明管理費催交取得決定性的勝利。余下欠費業(yè)主、拒交到底的少數(shù)業(yè)主，應采用聯(lián)合業(yè)主委員會共同做工作，采用行政仲裁或尋求司法解決等途徑和手段以求問題的最終徹底解決；

7、 物業(yè)管理是一個系統(tǒng)工作，催交管理費也不是孤立的。進行上述工作的同時，物業(yè)管理方應會同建設單位應召開各種形式的座談會、聯(lián)席會，通報各項工作進展、征求業(yè)主意見、互動交流，以解決拒交管理費問題為突破口，貼近業(yè)主、明辨是非，充分協(xié)調各方關系，實質性地推動業(yè)主和建設單位矛盾和問題的解決。建設單位也應以此為契機，展開大規(guī)模的公關活動，切實樹立誠信負責的良好企業(yè)形象，徹底扭轉被動局面，爭取物業(yè)遺留問題的全面妥善解決。

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