第三節(jié)房地產(chǎn)投資項目方案比選

一、房地產(chǎn)投資項目方案比選概述房地產(chǎn)投資類型多樣，特點各異。對投資者來說，在同一個時期可能有多個房地產(chǎn)投資項目或投資機會可供選擇，對同一個房地產(chǎn)投資項目也會有多種投資方案，如果投資者資金有限，他就不可能去把握所有的項目或機會，必然存在著如何選擇項目或機會、如何選擇投資方案以使有限的資金得到最有效的利用的問題。

值得注意的是，投資方案之間的關(guān)系不同，則方案選擇的指標(biāo)和選擇的結(jié)果將有很大的不同。為了正確地進行多方案選擇，首先必須搞清方案之間的關(guān)系，即一組備選方案之間所具有的互相關(guān)系。從大類上看，方案之間存在3種關(guān)系：獨立關(guān)系、互斥關(guān)系和相互關(guān)系，獨立型方案是指方案問互不干擾，即一個方案的執(zhí)行不影響另一方案的執(zhí)行，在選擇方案時可以任意組合，直到資源得到充分利用為止。獨立型方案更嚴(yán)格的定義是：若方案間加法法則成立，則這些方案是彼此獨立的?；コ庑头桨甘侵冈谌舾蓚溥x方案中，選擇其中一個方案，則其他方案就必然被排斥的一組方案，因此，方案之間具有排他性。相互關(guān)系型方案是指方案間存在一定的關(guān)聯(lián)性，根據(jù)方案間相互關(guān)系的不同，可分為混合型方案、互補型方案和現(xiàn)金流相關(guān)型方案?；旌闲头桨甘巧鲜霆毩⑿头桨概c互斥型方案的混合結(jié)合?；パa型方案是指方案之間存在技術(shù)經(jīng)濟互補關(guān)系的一組方案?，F(xiàn)金流量相關(guān)型方案是指在一組方案中，方案之間不完全互斥，也不完全相互依存，但任何一個方案的取舍會導(dǎo)致其他方案現(xiàn)金流量的變化。

在方案評價前，弄清各方案之間屬于何種類型是非常重要的，因為方案類型不同，其評價方法、選擇和判斷的尺度就不同。如果方案類型劃分不當(dāng)，則會帶來錯誤的評價結(jié)果。獨立型方案的比選可分為兩種情況，當(dāng)各投資項目相互獨立，若資金對所有項目不構(gòu)成約束，只要分別計算各項目的FNPV或FIRR,選擇所有FNPV≥0或FIRR≥ic的項目即可;若資金不足以分配到全部FNPV≥0的項目時，即形成所謂的資金約束條件下的定量分配問題時，可以通過對獨立型方案比選的互斥化，把獨立型方案轉(zhuǎn)化為互斥型方案，再采用互斥型方案比選的方法進行。同樣，對于混合型方案的比選問題，也可以通過對混合型方案的互斥化，將混合型方案組合成互斥型方寒群，然后根據(jù)互斥型方案比選的方法進行方案比選。因此，本節(jié)所介紹的方案比選只針對互斥型方案或可以轉(zhuǎn)化為互斥型方案的比選方法。

房地產(chǎn)投資項目在投資類型、投資種類和投資形式上有多樣化的特點，這往往使得投資者在產(chǎn)生投資意向時，面臨多種投資機會和可能方案。然而，由于資金的限制和對風(fēng)險因素的考慮，投資者不可能去把握所有的投資機會，必須依據(jù)一些原則和標(biāo)準(zhǔn)從這些機會和方案中去選擇最為合理有效的機會和方案，然后再進行詳細而具體的比較和投資分析，最后決定投資實施與否。這種比較與選擇的過程就是房地產(chǎn)投資項目的方案比選。

從比選的層面上看，房地產(chǎn)投資項目的比選有兩個層面：一是項目間的比選，這實際上是投資機會的比選。二是同一項目的投資方案比選。在房地產(chǎn)投資中，同一個投資項目可以有多種不同的投資方案，如對房地產(chǎn)開發(fā)投資，同一宗地可以建商場、寫字樓、公寓等;對房地產(chǎn)置業(yè)投資，購買的房地產(chǎn)可以出租，也可以自營。對于多種投資方案來說，投資者同樣存在著比較與選擇的問題。房地產(chǎn)投資項目比選，對投資者來說是十分重要的，其作用主要體現(xiàn)在以下方面：一是有利于把握最佳的投資機會和選擇最優(yōu)的投資方案，使投資者有限的資金得到相對安全和有效的利用;二是有利于提高決策者科學(xué)決策的能力，避免或減少投資決策中的失誤：三是有利于增強房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭的能力。

二、計算期相同的互斥型方案比選

在對互斥型方案進行評價時，經(jīng)濟效果評價包含了兩部分的內(nèi)容：一是考慮各個方案自身的經(jīng)濟效果，即進行絕對效果檢驗，用經(jīng)濟效果評價標(biāo)準(zhǔn)(如FNPV≥0，F(xiàn)IRR≥ic)檢驗方案自身的經(jīng)濟性，稱為絕對(經(jīng)濟)效果檢驗，在第四章中已經(jīng)作出了較為詳細的介紹。凡通過絕對效果檢驗的方案，就認為它在經(jīng)濟效果上是可以接受的，否則就應(yīng)予以拒絕。二是考察哪個方案相對最優(yōu)，稱為相對(經(jīng)濟)效果檢驗。一般先以絕對經(jīng)濟效果方法篩選方案，然后以相對經(jīng)濟效果方法優(yōu)選方案。

互斥型方案進行比選時，必須具備以下的可比性條件：①被比較方案的費用及效益計算口徑一致。②被比較方案具有相同的計算期。③被比較方案現(xiàn)金流量具有相同的時間單位。如果以上條件不能滿足，各個方案之間不能進行直接比較，必須經(jīng)過一定轉(zhuǎn)化后方能進行比較。

三、計算期不同的互斥型方案比選

對于計算期不同的互斥型方案進行比選，同樣要求方案間具有可比性。滿足這一要求需要解決兩個方面的問題：一是設(shè)定一個合理的共同分析期(計算期);二是給計算期不等于壽命期的方案選擇合理的方案接續(xù)假定或者殘值回收假定。

(一)年值法

年值法足指投資方案在計算期的收入及支出，按一定的折現(xiàn)率換算為等值年值，用以評價或選擇方案的一種方法。在對計算期不同的互斥型方案進行比選時，特別是參加比選的方案數(shù)目較多時，年值法是最為簡便的方法。年值法使用的指標(biāo)有凈年值與費剛年值。

(二)現(xiàn)值法

當(dāng)互斥型方案的計算期不同時，一般情況下，各方案的現(xiàn)金流量在各自的計算期內(nèi)的現(xiàn)值不具有可比性。如果要使用現(xiàn)值指標(biāo)進行方案比選，必須設(shè)定一個共同的計算期。共同計算期設(shè)定的方法通常有最小公倍數(shù)法和年值折現(xiàn)法。

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