第二節(jié)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析

一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析概述

在房地產(chǎn)投資過程中，由于受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、房地產(chǎn)市場、宏觀調(diào)控政策等因素的影響，技術(shù)經(jīng)濟(jì)變量處動態(tài)變化之中，再加上人們主觀估算和預(yù)測能力的局限性，對技術(shù)經(jīng)濟(jì)變量的估算與預(yù)測也不可避免地產(chǎn)生誤差，從而使投資方案經(jīng)濟(jì)效益的預(yù)期值與實(shí)際值之間不可避免地產(chǎn)生偏差。這種情況稱之為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性。

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性使得基于預(yù)測做出的投資決策帶有風(fēng)險，因此需要進(jìn)行不確定性分析。不確定性分析是通過對項(xiàng)目投資環(huán)境變化以及項(xiàng)目自身特點(diǎn)的預(yù)測與認(rèn)識，分析項(xiàng)目各個技術(shù)經(jīng)濟(jì)變量的變化情況及其變化對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的影響，以估計投資項(xiàng)目對各種不確定因素變化的承受能力，進(jìn)一步確認(rèn)投資項(xiàng)目在財務(wù)和經(jīng)濟(jì)上的可靠性的分析過程。

不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風(fēng)險分析。盈虧平衡分析只用于財務(wù)效益分析，敏感性分析和風(fēng)險分析可用于財務(wù)效益分析和國民經(jīng)濟(jì)效益分析。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的主要不確定因素有土地取得成本、建筑安裝工程費(fèi)、房地產(chǎn)租售價格、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)周期、融資成本、空置率、運(yùn)營成本、投資收益率等。另外，房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的可出售面積、房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的權(quán)益投資比率等，也是房地產(chǎn)投資的不確定因素。

二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈虧平衡分析

(一)盈虧平衡分析的概念及基本原理

各種不確定因素的變化會影響投資方案的經(jīng)濟(jì)效果，當(dāng)這些因素的變化達(dá)到某一臨界值時，就會影響方案的取舍。找出投資項(xiàng)目的這個臨界點(diǎn)，判斷投資方案對不確定因素變化的承受能力，可以為決策提供依據(jù)。要找到這個臨界點(diǎn)，就必須研究投資項(xiàng)目在產(chǎn)量、成本和利潤之間的關(guān)系?；蛘哒f，通過對投資項(xiàng)目產(chǎn)量、成本和利潤關(guān)系的分析，找出投資項(xiàng)日經(jīng)濟(jì)效益在某一范圍內(nèi)的臨界值，這一分析過程就是盈虧平衡分析。因此，投資項(xiàng)目的盈虧平衡分析是在一定市場、生產(chǎn)能力及經(jīng)營管理?xiàng)l件下，通過對其產(chǎn)品產(chǎn)量、成本、利潤互相關(guān)系的分析，判斷投資項(xiàng)目對市場需求變化適應(yīng)能力的一種不確定性分析方法。

盈虧平衡分析在投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價中應(yīng)用較廣泛，不僅可以預(yù)測分析投資項(xiàng)目的保本點(diǎn)(利潤為零時)，還可以用來預(yù)測分析投資項(xiàng)目在某一利潤上的臨界點(diǎn);不僅可以對單個方案進(jìn)行分析，還可用于對多個方案進(jìn)行比較。盈虧平衡分析有線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析。對于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目一般只進(jìn)行線性盈虧平衡分析。

盈虧平衡分析的基本原理是：根據(jù)成本總額對產(chǎn)量的依存關(guān)系，在一定期間內(nèi)，把全部成本分解成同定成本和變動成本兩部分后，再同時考慮收入和利潤，建立關(guān)于成本、產(chǎn)銷量和利潤三者關(guān)系的數(shù)學(xué)模型，進(jìn)而對這一數(shù)學(xué)模型進(jìn)行分析。凡成本總額在一定時期和一定的產(chǎn)量范圍內(nèi)，不隨產(chǎn)量變化而變化的成本，稱為同定成本。同定成本的總額不隨產(chǎn)量的增減而變化，但就單位產(chǎn)品中的固定成本而言，則與產(chǎn)量的增減成反比例變動。凡成本總額與生產(chǎn)量總數(shù)成正比例增減變動關(guān)系的成本，稱為變動成本。變動成本的總額隨生產(chǎn)量總數(shù)的變動而成正比例變動，但就單位產(chǎn)品變動成本而言，則不隨產(chǎn)量的變化而變化c這個數(shù)學(xué)模型的一般表達(dá)形式為：

利潤=銷售收入-總成本-稅金(5一1)

(二)線性盈虧平衡分析方法

1.線性盈虧平衡分析的假設(shè)條件

線性盈虧平衡分析是指項(xiàng)目的收益與成本都是產(chǎn)量的線性函數(shù)。投資項(xiàng)目盈虧平衡分析的目的就是通過分析產(chǎn)品產(chǎn)量、成本和項(xiàng)目盈利能力之間的關(guān)系找出投資項(xiàng)目盈利與虧損在產(chǎn)量、產(chǎn)品價格、單位產(chǎn)品成本等方面的界限，以判斷在各種不確定因素作用下項(xiàng)目的風(fēng)險情況。盈虧平衡點(diǎn)就是指項(xiàng)目既不盈利義不虧損、銷售收人等于生產(chǎn)經(jīng)營成本之點(diǎn)。

對投資項(xiàng)目進(jìn)行線性盈虧平衡分析，不僅要求銷售收入和成本為產(chǎn)量的線性函數(shù)，還要符合下列假定條件：①產(chǎn)量等于銷售量，即當(dāng)年生產(chǎn)的產(chǎn)品當(dāng)年銷售出去。對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來說，就是開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品全部銷售出去或全部出租出去。②產(chǎn)量變化，單位變動成本不變，從而總成本費(fèi)用是產(chǎn)量的線性函數(shù)。對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來說，就是在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)，單位變動成本不變。③產(chǎn)量變化，產(chǎn)品售價不變，從而銷售收入是銷售量的線性函數(shù)。對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來說，就是單位租售價格在產(chǎn)品租售期間保持不變。④在所分析的產(chǎn)量范圍內(nèi)，總固定成本保持不變。⑤按單一產(chǎn)品計算，當(dāng)生產(chǎn)多種產(chǎn)品，應(yīng)換算為單一產(chǎn)品，不同產(chǎn)品的生產(chǎn)負(fù)荷率的變化應(yīng)保持一致。對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來說，就是指同時開發(fā)幾種不同類型的房地產(chǎn)產(chǎn)品時，應(yīng)將其組合折算成一種產(chǎn)品。⑥所采用的數(shù)據(jù)均為正常年份(即達(dá)到設(shè)計能力生產(chǎn)期)的數(shù)據(jù)。

2.盈虧平衡點(diǎn)的計算

線性盈虧平衡分析就是要計算出項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)以分析項(xiàng)目承受不確定因素變動的能力，盈虧平衡點(diǎn)的計算主要有兩種方法：圖解法和數(shù)學(xué)計算法。

三、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析

(一)敏感性分析的含義和作用

1.敏感性分析的含義

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定因素雖然多而復(fù)雜，但并不是每一個不確定因素對投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的影響程度都棚同。如果一個不確定因素的變動引起了項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果很大幅度的變化，就說明投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的變動對這個不確定因素是敏感的;如果引起變動的幅度很小，就說明它是不敏感的。敏感性分析是指在確定性分析的基礎(chǔ)上，通過進(jìn)一步分析，預(yù)測項(xiàng)目主要不確定因素的變化對項(xiàng)目評價指標(biāo)(如FIRR、FNPV等)的影響，從中找出敏感因素，分析評價指標(biāo)對該因素的敏感程度，并分析該因素達(dá)到臨界值時項(xiàng)目的承受能力。

敏感性分析是側(cè)重于對最敏感的關(guān)鍵因素(不利因素)及其敏感程度進(jìn)行分析。通常是分析單個因素變化，必要時也可分析兩個或多個不確定因素的變化。項(xiàng)目對某種不確定因素的敏感程度，可表示為該因素按一定比例變化時引起項(xiàng)目指標(biāo)的變動幅度(通常是列表表示)，也可表示為評價指標(biāo)達(dá)到臨界點(diǎn)(如財務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率，財務(wù)凈現(xiàn)值為零等)時，某個因素允許變化的最大幅度，即臨界點(diǎn)。

2.敏感性分析的作用

敏感性分析的作用主要作用表現(xiàn)在：①可以使決策者了解不確定因素對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響，從而提高決策的準(zhǔn)確性和科學(xué)性。②可以肩發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價工作人員對那些較為敏感的因素重新進(jìn)行分析研究，以提高預(yù)測的可靠性。③可以研究各種不確定因素變動對投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的影響范圍和程度，了解投資項(xiàng)目的風(fēng)險根源和風(fēng)險大小。④可以篩選出若干最為敏感的因素，對它們集中力量研究、重點(diǎn)調(diào)研，盡量降低兇素的不確定性，進(jìn)而減少投資項(xiàng)目風(fēng)險。⑤可以判定不確定因素在什么范圍內(nèi)變化能使投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益情況最好：在什么范圍變化時，投資項(xiàng)日的經(jīng)濟(jì)效益情況最差等這類最樂觀和最悲觀的邊界條件或邊界數(shù)值。(二)單因素敏感性分析的方法

單因素敏感性分析是假設(shè)各不確定因素之間相互獨(dú)立，每次只考察一個不確定因素的變化，其他不確定因素保持不變，以考察這個不確定因素的變化對投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響程度和敏感程度。單因素敏感性分析是敏感性分析的基本方法。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的敏感性分析中，通常都要求進(jìn)行單因素敏感性分析。對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行單因素敏感性分析時.一般按以下步驟進(jìn)行：①確定用于敏感性分析的財務(wù)評價指標(biāo)。②選擇需要分析的不確定因素。③逐個分析所選擇的不確定因素的波動程度及其對分析指標(biāo)可能帶來的增減變化情況。④確定敏感性因素。⑤進(jìn)一步分析。

四、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險分析

(一)房地產(chǎn)投資風(fēng)險的含義

一般認(rèn)為，風(fēng)險是對未來行為的決策及客觀條件的不確定性而可能引致后果與預(yù)定目標(biāo)之間發(fā)生的多種負(fù)偏離的綜合。這種負(fù)偏離是指在特定的客觀條件下，在特定的時期內(nèi)，某一實(shí)際結(jié)果與預(yù)期結(jié)果可能發(fā)生的差異程度。差異程度越大，風(fēng)險就越大。房地產(chǎn)投資風(fēng)險是指從事房地產(chǎn)投資而出現(xiàn)不利結(jié)果和損失的可能性大小，這種不利結(jié)果和損失包括預(yù)期收益沒有達(dá)到(實(shí)際收益小于預(yù)期收益)和所投入資金的損失。

從投資的角度看，房地產(chǎn)投資風(fēng)險不僅存在風(fēng)險損失，還存在風(fēng)險報酬。盡管風(fēng)險報酬不是一種現(xiàn)實(shí)的報酬，而是一種可能的未來報酬，或是一種只有在風(fēng)險目標(biāo)實(shí)現(xiàn)后才能獲得的報酬，但正是由于風(fēng)險報酬的存在，才使得房地產(chǎn)投資者在風(fēng)險損失與風(fēng)險報酬之間進(jìn)行權(quán)衡，并在決策過程中在兩者之間尋求到一個平衡點(diǎn)。這就是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險分析的過程。

(二)房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特征

正確認(rèn)識房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特征，對于建立和完善風(fēng)險控制和管理機(jī)制，減少風(fēng)險損久，提高投資效益具有重要意義。房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特征主要有：

(1)客觀性。(2)不確定性。(3)潛在性。(4)可測性。(5)相關(guān)性。

(三)房地產(chǎn)投資風(fēng)險識別

1.風(fēng)險識別的概念

風(fēng)險識別是風(fēng)險分析的第一步，也是最基礎(chǔ)的一步，只有全面、正確地識別投資項(xiàng)目所面臨的風(fēng)險，風(fēng)險估計和風(fēng)險評價才能進(jìn)行，風(fēng)險決策才有意義。風(fēng)險識別就是運(yùn)用系統(tǒng)論的方法對投資項(xiàng)目進(jìn)行全面考察、綜合分析，找出潛在的各種風(fēng)險因素，并對各種風(fēng)險進(jìn)行比較和分類，確定各因素間的相關(guān)性和獨(dú)立性，判斷其發(fā)生的可能性及對項(xiàng)目的影響程度，按其重要性進(jìn)行排隊，或賦予權(quán)重。據(jù)此，可以對風(fēng)險識別做出概念性的描述：風(fēng)險識別是指在風(fēng)險事故發(fā)生之前，人們運(yùn)用各種方法系統(tǒng)地、連續(xù)地認(rèn)識所面臨的各種風(fēng)險以及分析風(fēng)險事故發(fā)生的潛在原因的過程。因此，風(fēng)險識別過程包含兩個環(huán)節(jié)：一是感知風(fēng)險，即通過各種方法了解和認(rèn)識投資項(xiàng)目將面臨哪些客觀存在的風(fēng)險;二是分析風(fēng)險，即在感知風(fēng)險的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步分析引起風(fēng)險事故的各種潛在因素，即造成風(fēng)險事故的主要原因。

2.房地產(chǎn)投資風(fēng)險識別的目的和特點(diǎn)

通過房地產(chǎn)投資風(fēng)險識別，可以了解房地產(chǎn)投資項(xiàng)目將面臨的各種風(fēng)險和致?lián)p因素，其目的主要有兩個：一是為房地產(chǎn)投資風(fēng)險估計和風(fēng)險評價奠定基礎(chǔ)：二是為選擇最佳的風(fēng)險應(yīng)對方案提供依據(jù)。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險識別的特點(diǎn)可以概括為系統(tǒng)性、連續(xù)性和制度性。系統(tǒng)性是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險識別不能局限在投資過程的某個階段、某個環(huán)節(jié)中，而是要把投資項(xiàng)目作為一個完整的系統(tǒng)，去識別這個完整系統(tǒng)所具有的全部風(fēng)險。連續(xù)性是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資過程相對較長，面臨的投資環(huán)境是處于不斷變化之中，風(fēng)險的質(zhì)和量也在不斷地發(fā)生變化，若非連續(xù)性的工作，就很難及時地發(fā)現(xiàn)投資項(xiàng)目所面臨的潛在風(fēng)險。制度性是指房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析作為一項(xiàng)科學(xué)的管理活動本身要有組織、有制度。

3.房地產(chǎn)投資風(fēng)險的類型

掌握房地產(chǎn)投資風(fēng)險的類型是進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險識別的基礎(chǔ)。按照不同的分類原則，從不同的角度，可以對風(fēng)險作出不同的分類。按風(fēng)險來源，可分為系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險。

房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險是指對整個市場內(nèi)所有房地產(chǎn)投資項(xiàng)目都產(chǎn)生影響的、投資者無法避免或消除的風(fēng)險。主要包括下列幾種。

(1)通貨膨脹風(fēng)險。(2)市場供求風(fēng)險。(3)市場周期風(fēng)險。(4)變現(xiàn)風(fēng)險。(5)利率風(fēng)險。(6)政策風(fēng)險。(7)政治風(fēng)險、房地產(chǎn)的不可移動性，使房地產(chǎn)投資者面臨著政治風(fēng)險、政治風(fēng)險主要由騷亂、罷工、經(jīng)濟(jì)制裁、戰(zhàn)爭、政變等因素造成。(8)或然損失風(fēng)險。

房地產(chǎn)投資的非系統(tǒng)風(fēng)險是指只對市場內(nèi)個別房地產(chǎn)投資項(xiàng)目產(chǎn)生影響，投資者個體可以設(shè)法避免或通過投資組合方法消除的風(fēng)險。主要包括下列幾種。

(1)收益現(xiàn)金流風(fēng)險。(2)資本價值風(fēng)險。(3)比較風(fēng)險。(4)時間風(fēng)險。(5)持有期風(fēng)險。

4.房地產(chǎn)投資風(fēng)險識別的主要方法

風(fēng)險識別應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)選用適當(dāng)?shù)姆椒?。常用的方法有問卷調(diào)查法、專家調(diào)查法和情景分析法等。在房地產(chǎn)投資風(fēng)險識別的具體操作中，一般通過問卷調(diào)查或?qū)＜艺{(diào)查法完成，建立項(xiàng)目風(fēng)險因素調(diào)查表。(四)房地產(chǎn)投資風(fēng)險估計及評價房地產(chǎn)投資風(fēng)險估計是在房地產(chǎn)投資風(fēng)險識別的基礎(chǔ)上，通過定量分析的方法測度風(fēng)險發(fā)生的可能性及對項(xiàng)目的影響程度。風(fēng)險估計可分為主觀概率估計和客觀概率估計。主觀概率估計是指人們根據(jù)自己的知識和經(jīng)驗(yàn)，以及對事件的了解和認(rèn)識，對預(yù)測對象未來發(fā)生可能性的大小做一個主觀估計值。客觀概率估計是根據(jù)大量的實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)，用統(tǒng)計的方法計算某一風(fēng)險因素發(fā)生的可能性，它是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移的客觀存在的概率?？陀^概率計算需要足夠多的試驗(yàn)數(shù)據(jù)作支持。在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價和可行性研究階段，風(fēng)險估計最常用的方法是主觀概率估計。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價是對投資項(xiàng)目風(fēng)險進(jìn)行綜合分析，是依據(jù)風(fēng)險對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的影響程度進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險分級排序的過程。它是在項(xiàng)目風(fēng)險識別和估計的基礎(chǔ)上，通過建立項(xiàng)目風(fēng)險的系統(tǒng)評價模型，列出各種風(fēng)險因素發(fā)生的概率及概率分布，確定可能導(dǎo)致的損失大小，從而找出該項(xiàng)目的關(guān)鍵風(fēng)險，確定項(xiàng)目的整體風(fēng)險水平，為如何處置這些風(fēng)險提供科學(xué)依據(jù)。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的累汁概率、標(biāo)準(zhǔn)差、變異系數(shù)的判別標(biāo)準(zhǔn)為：①投資項(xiàng)目的財務(wù)內(nèi)部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率的累汁概率值越大，風(fēng)險越小;標(biāo)準(zhǔn)差越小，風(fēng)險越小;變異系數(shù)越小，風(fēng)險越小。②投資項(xiàng)目的財務(wù)凈現(xiàn)值大于等于零的累計概率值越大，風(fēng)險越小;標(biāo)準(zhǔn)差越小，風(fēng)險越小;變異系數(shù)越小，風(fēng)險越小。

(五)房地產(chǎn)投資風(fēng)險應(yīng)對

通過對房地產(chǎn)投資風(fēng)險的識別、估計和評價后找出的關(guān)鍵風(fēng)險因素，對項(xiàng)目的成敗具有重大影響，需要采取相應(yīng)的應(yīng)對措施，盡可能降低風(fēng)險的不利影響，實(shí)現(xiàn)預(yù)期效益。房地產(chǎn)投資風(fēng)險應(yīng)對的主要方法有：

(1)風(fēng)險回避。(2)風(fēng)險組合。(3)風(fēng)險控制。(4)風(fēng)險轉(zhuǎn)移。(5)風(fēng)險自留。

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