第十章 房地產(chǎn)估價方法

第一節(jié) 房地產(chǎn)估價的市場法

一、市場法概述

概念：選取一定數(shù)量的可比實例并將它們與被估價房地產(chǎn)進行比較，然后對這些可比實例的成交價格進行適當?shù)奶幚韥砬笕”还纼r房地產(chǎn)價值的方法。(比準價格)

理論依據(jù)

價格形成的替代原理，即同一種商品在同一個市場上具有相同的市場價格

適用對象

適用于評估住宅、寫字樓、商鋪、標準廠房、開發(fā)用地等數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易的項目;不適合特殊廠房、機場、學校、紀念館、古建筑、寺院等較少發(fā)生交易的項目，以及在建工程之類可比性差的房地產(chǎn)項目

二、搜集交易實例

必須內(nèi)容完整、真實

數(shù)量上盡可能地多

內(nèi)容：

交易實例房地產(chǎn)的狀況

交易雙方

成交日期

成交價格

付款方式

交易情況

三、選取可比實例

可比實例選取的四方面要求：

⑴可比實例房地產(chǎn)應是被估價房地產(chǎn)的類似項目

⑵交易類型與估價目的相同

⑶成交日期與估價時點盡量接近。

⑷成交價格是正常價格或可修正為正常價格

數(shù)量上3～10個為宜。

四、建立價格可比基礎

五、交易情況修正

1、 交易情況修正的內(nèi)涵

如果可比實例的成交價格不是正常的，則應將其修正為正常的，如此才能將其作為估價對象的價格，這種修正稱為交易情況修正。

2、 特殊交易情況(6種情況)

利害關系人之間的交易

急于出售或急于購買

雙方或一方缺乏對市場行情的了解

雙方或一方對交易房地產(chǎn)有偏好

交易方式特殊

交易稅費非正常負擔

3、 交易情況修正的方法

百分率法

可比實例的成交價格×交易情況修正系數(shù)=正常價格

差額法

可比實例的成交價格±交易情況修正額=正常價格

4、稅費的非正常負擔

正常價格=賣方實際得到的價格+應由賣方負擔的交易稅費

應由賣方負擔的交易稅費=正常價格×應由賣方繳納的稅費比率

正常價格=買方實際付出的價格-應由買方負擔的交易稅費

應由買方負擔的交易稅費=正常價格×應由買方繳納的稅費比率

解此類題的關鍵除了記住公式外，就是確定價格是由哪一方實際得到的

六、交易日期調(diào)整

1、含義：將可比實例在其成交日期時的價格修正為在估價時點時的價格

變化趨勢

平穩(wěn)-可不進行交易日期修正

上漲

下跌

方法

價格指數(shù)

房地產(chǎn)價格變動率

【例題·單選題】【2007年真題】在市場法估價中，因成交日期與估價時點不同而對成交價格進行的處理，屬于(　)。

A.建立價格可比基礎

B.交易情況修正

C.交易日期調(diào)整

D.房地產(chǎn)狀況調(diào)整

【答案】C

2、價格指數(shù)

定基價格指數(shù)(尾首相比)

環(huán)比價格指數(shù)(連乘)

估價時點時的價格=可比實例在成交日期的價格×成交日期的下一時期的價格指數(shù)×再下一時期的價格指數(shù)×…×估價時點時的價格指數(shù)

3、房地產(chǎn)價格變動率

逐期變動率

在估價時點的價格=可比實例在成交日期時的價格×(1±價格變動率)期數(shù)

平均變動率

在估價時點的價格=可比實例在成交日期時的價格×(1±價格變動率×期數(shù))

七、房地產(chǎn)狀況調(diào)整

1、含義

將可比實例房地產(chǎn)狀況下的價格，調(diào)整為估價房地產(chǎn)狀況下的價格

調(diào)整內(nèi)容(三內(nèi)容)

區(qū)位狀況調(diào)整

權(quán)益狀況調(diào)整

土地使用年限，城市規(guī)劃限制條件(如容積率)等

實物狀況調(diào)整

2、思路

直接對比法(兩者直接比較)

將可比實例房地產(chǎn)的狀況與估價對象房地產(chǎn)的狀況直接進行比較

間接對比法(引入一個第三者-標準房地產(chǎn))

設定一種標準房地產(chǎn)，將可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)的狀況分別與標準房地產(chǎn)相比，再進行間接比較

如果可比實例房地產(chǎn)狀況比估價對象房地產(chǎn)狀況好的，則應對可比實例的成交價格進行減價調(diào)整;反之，如果可比實例房地產(chǎn)狀況比估價對象房地產(chǎn)狀況差的，則應對可比實例的成交價格進行加價調(diào)整。

具體思路：(1)確定對被估價房地產(chǎn)這類房地產(chǎn)的價格有影響的各種房地產(chǎn)自身因素。(2)判定被估價房地產(chǎn)和可比實例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況，將可比實例房地產(chǎn)與被估價房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況逐一進行比較，找出它們之間的差異程度。(3)將可比實例房地產(chǎn)與被估計房地產(chǎn)之間的差異程度轉(zhuǎn)換為價格差異程度。即找出房地產(chǎn)狀況差異程度所造成的價格差異程度。(4)根據(jù)價格差異程度對可比實例的成交價格進行調(diào)整。

3、方法

百分率法

可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=可比實例在被估價房地產(chǎn)狀況下的價格

差額法

可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格±房地產(chǎn)狀況調(diào)整額=可比實例在被估價房地產(chǎn)狀況下的價格

八、求取比準價格

(一)比準價格的求取

市場法估價需要進行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況三大方面的修正和調(diào)整，經(jīng)過交易狀況修正之后，就把可比實例的實際而可能是不正常的成交價格變成正常市場價格;經(jīng)過交易日期調(diào)整之后，就把可比實例在其成交日期時的價格變成了在估計時點時的價格;經(jīng)過房地產(chǎn)狀況調(diào)整之后，就把可比實例在其自身房地產(chǎn)狀況下的價格變成了在被估價房地產(chǎn)狀況下的價格。這樣，經(jīng)過這三大方面的修正和調(diào)整之后，就把可比實例的成交價格變成了被估價房地產(chǎn)在估價時點時的價值。

比準價格=可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

(1)交易情況修正系數(shù)：1/(1±S%)

(2)交易日期調(diào)整系數(shù)的修正：

價格指數(shù)有定基價指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)。

①采用定基價格指數(shù)進行交易日期調(diào)整的公式為：

可比實例在其成交日期的價格×估價時點時的價格指數(shù)÷成交日期時的價格指數(shù)=可比實例估價時點的價格

②采用環(huán)比價格指數(shù)進行交易日期調(diào)整的公式為：

可比實例在其成交日期的價格×成交日期的下一時期的價格指數(shù)×再下一時期的價格指數(shù)×…×估價時點時價格指數(shù)=可比實例在估價時點的價格

③采用逐期遞增或遞減的價格變動率進行交易日期調(diào)整的公式為：

可比實例在其成交日期的價格×(1±價格變動率)期數(shù)=可比實例在估價時點的價格

④采用期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率進行交易日期調(diào)整的公式為：

可比實例在其成交日期的價×(1±價格變動率×期數(shù))=可比實例在估價時點的價格

(3)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

(二)比準價格的綜合方法

平均數(shù)

中位數(shù)

眾數(shù)

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（責任編輯：中大編輯）

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