第三節(jié) 個人住房貸款

1.個人住房貸款概述

1.1 個人住房貸款的含義

■ 狹義

☆ 銀行向購買、建造、大修各類住房的自然人發(fā)放的貸款，稱個人住房按揭貸款

■ 廣義(四類)

☆ 個人住房按揭貸款

☆ 個人再交易住房貸款(二手房貸款)

☆ 公積金個人住房貸款

☆ 個人住房組合貸款(公積金貸款+商業(yè)貸款)

1.2 個人住房貸款的基本內容

■ 貸款用途

☆ 用于個人在中國大陸境內城鎮(zhèn)購買、建造、大修住房

■ 貸款對象

☆ 具有完全民事行為能力的中國公民

☆ 在中國大陸有居留權的具有完全民事行為能力的港澳臺自然人

☆ 在中國大陸有居留權的具有完全民事行為能力的外國人

☆ 借款人年齡在18周歲至65周歲，具有良好的信用記錄和還款意愿

■ 貸款條件

☆ 有合法的身份

☆ 有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入、信用良好，有償還貸款本息的能力

☆ 有合法有效的購買、建造、大修住房的合同協(xié)議等

☆ 首付款不低于所購住房全部價款的30%(90平米以下自住房，首付20%)

☆ 有擔保

☆ 其它

■ 貸款額度

☆ 為所購房評估價值的70%

☆ 自住90平米以下的為80%

☆ 二套房首付款比例不低于60%

■ 貸款期限

☆ 最長為30年，且借款人年齡與貸款期限之和不超過70年

■ 貸款利率

☆ 按利率政策執(zhí)行

■ 申請貸款應提交的資料

■ 借款人貸款流程

1.3 等額本息還款法和等額本金還款法

■ 等額還款抵押貸款

☆ 每月(期)付款額不變

☆ 每月付款額的實質為以貸款額為現(xiàn)值計算出的年值(P～A)

■ 等本金還款抵押貸款

☆ 在貸款期內均勻地償還本金

☆ 每期按剩余本金余額和約定利率支付利息，利息遞減

☆ 每期的還款總額逐期遞減

1.4 固定利率個人住房貸款和浮動利率個人住房貸款

■ 固定利率

☆ 期限最長為30年

☆ 固定利率為階段性固定，實行固定利率的期限最長不超過10年

☆ 現(xiàn)在銀行產(chǎn)品提供3年、5年和10年三個固定期限檔次

☆ 貸款利率實行下限管理

☆ 特點：貸款利率組合靈活，利率風險小

☆ 優(yōu)點：可以鎖定利率，回避利率上升風險

☆ 缺點：當利率走穩(wěn)或下調時不劃算

■ 浮動利率

☆ 利率隨市場利率或法定利率的變動調整

☆ 優(yōu)點：貼近市場利率水平，當利率下降時，可降低成本

☆ 缺點：當利率上升時，借款人多付利息

1.5 借款合同要素變更和調整

■ 貸款期限變更

■ 還款方式變更

■ 抵押物變更

2.等額本息還款

2.1 每期等額款額的計算

■ 實質

☆ 貸款是P，求A(P-A)

2.2 貸款余額的計算(A～P)

■ 實質：將尚未歸還的年值，折現(xiàn)為已還款期末的現(xiàn)值

■ Pm-貸款余額

■ n-貸款期數(shù)

■ m-已歸還期數(shù)

2.3 每月付款中本金與利息的構成

■ 計算總利息=月還款額×期數(shù)-本金

■ 第一個月，利息1=本金×月利率

■ 第一個月還款中本金=月還款額-利息1

■ 第二個月，利息2=(本金-第一個月還款中的本金)×月利率

■ 第二個月還款中的本金=月還款額-利息2

2.4 等額本息還款抵押貸款還款規(guī)律

■ 每月還款額固定不變

■ 等額本息貸款采用復利方式計算，利息也生息

■ 在還款初期還款額大部分用于歸還貸款利息，隨著時間的推移，每月還款額中本金逐漸增加

■ 每期還款中利息所占的比重逐漸下降，每期還款中本金所占比重逐漸上升

3.等本金還款抵押貸款特點

3.1 等本金還款抵押貸款月還款額的計算

3.2 等本金還款抵押貸款還款規(guī)律

■ 借款人每月還款額逐期遞減

■ 借款人每月支付的本金是均等的，為P÷n

■ 借款人每月支付的利息越來越少

■ 每月還款額先大后小，給借款人的壓力大，不利于吸引貸款

4. 住房公積金貸款

4.1 公積金貸款的含義

■ 概念

☆指按時足額繳存住房公積金的個人，在購買、建造各類自有住房時，銀行接受住房公積金管理中心委托向借款人提供的個人住房貸款

■ 對象

☆建立了住房公積金的職工均可申請，且貸款額不與個人繳存的公積金數(shù)額掛鉤

☆個人具體可以申請的數(shù)額，取決于有關管理部門的規(guī)定和個人還款能力

■ 申請的基本條件

☆有合法的身份

☆參加住房公積金并按時足額繳存

☆有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力

☆有合法有效的購買、大修住房的合同、協(xié)議以及其他證明文件

☆有規(guī)定的最低額度以上的自籌資金用于支付首付款

☆有符合要求的資產(chǎn)進行抵押或質押，或有具有代償能力的保證人

☆其他條件

■ 期限

☆每筆貸款其他最長30年，并不得長于借款人法定離休或退休以后5年

☆共同借款的，貸款期限最長不超過30年，并不得長于其中最年輕者法定退休以后的5年

■ 利率

☆低于普通貸款，且利率可以調整

4.2 公積金貸款與一般個人住房貸款的區(qū)別

公積金貸款 一般個人住房貸款

性質與資金來源

委托性貸款

資金來源于公積金存款

自營性貸款

資金來源為銀行吸引的各類存款

貸款人和貸款

風險

貸款人為公積金管理中心

風險由公積金管理中心承擔

貸款人為商業(yè)銀行

風險由銀行承擔

貸款對象

辦理了公積金繳存的單位的在職與離退休職工

具有完全民事行為能力，符合銀行規(guī)定貸款條件的人

貸款條件 規(guī)定不同，利率低 市場利率

4.3 公積金貸款程序

■ 借款人向公積金管理中心提出申請

■ 簽訂借款合同

■ 抵押登記和保險

■ 支用款項

■ 按期還款

■ 合同變更

■ 貸款結清

4.4 公積金借款合同的內容

■ 借款人的姓名和住所

■ 貸款人、受托銀行的名稱和住所

■ 貸款的金額、期限、利率

■ 貸款的資金支付時間

■ 貸款償還方式

■ 擔保方式和擔保范圍

■ 違約責任

■ 當事人需要約定的其它事曲

4.5 個人住房組合貸款

■ 指既符合個人住房商業(yè)貸款條件又同時繳存住房公積金的個人，可以在申請的住房公積金貸款不足以支付購房所需資金時，其不足部分由銀行提供的商業(yè)性貸款支付

■ 組合貸款時，抵押人在抵押財產(chǎn)保險時明確公積金貸款委托人為保險的第一受益人

■ 抵押物處置價款的分配順序

☆支付與處置費用

☆扣除稅費

☆按共有產(chǎn)權份額償還

☆有第一抵押權人的，償還第一抵押人

一位參加某市住房公積金繳存的居民，為購買一套評估價為50萬元的自住普通住房，擬申請住房公積金貸款。假定該居民目前名下的住房公積金本息余額為6000元，上個月住房公積金匯儲額為150元(包括單位和個人)，本人目前離法定退休年齡還剩30年，那么該居民在退休年齡內預計可繳存住房公積金總額以下列方式計算。

本人在退休年齡內可繳存住房公積金總額=目前本人名下住房公積金本息金額+上月住房公積金匯儲額×剩余退休年限×12=6000+150×30×12=6(萬元)另外，假定該居民還有其他3名家庭成員，按上述相同方法計算后，其他3名家庭成員在退休年齡內預計可繳存住房公積金總額為12萬元， 則該居民及其家庭成員在退休年齡內可繳存住房公積金總額為18萬元(6萬元+12萬元)若該居民的家庭成員同意參與本次住房公積金貸款額度計算，放棄今后住房公積金貸款權利，則按照該市住房公積金管理中心有關貸款額度的規(guī)定，該居民可申請住房貸款最高額度以下列三個額度中最低者為準：①借款人及其家庭成員在退休年齡內可繳存住房公積金的總額，即18萬元。②所購住房評估價的70%，即50×70%=35(萬元)。③該市住房公積金管理中心每年公布的最高貸款額為10萬元。

因此，根據(jù)上述規(guī)定，該居民可申請的住房公積金貸款最高額度為10萬元。

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（責任編輯：中大編輯）

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