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五、房地產(chǎn)中介業(yè)務管理

房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)的業(yè)務管理主要包括承辦業(yè)務管理、中介服務行為的管理及財務管理。

例題：房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)的業(yè)務管理不包括( )。(2009年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度試題)

A．承辦業(yè)務管理 B．中介服務行為管理

C．財務的管理 D．薪酬管理

答案：D

解析：房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)的業(yè)務管理主要包括承辦業(yè)務管理、中介服務行為的管理及財務管理。

(一)承辦業(yè)務管理

房地產(chǎn)中介服務人員承辦業(yè)務，應當由其所在房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)與委托人簽訂書面合同。中介服務人員不得以個人名義承攬業(yè)務，也不得以個人名義與委托人簽訂委托合同。房地產(chǎn)中介服務合同應包括以下主要事項：當事人姓名或名稱、住所；中介服務項目名稱、內(nèi)容、要求和標準；合同履行期限；收費金額和支付方式、時間；違約責任和糾紛解決方式；當事人約定的其他內(nèi)容。

在承辦業(yè)務時，中介服務人員若與委托人、相關(guān)當事人有利害關(guān)系時，中介服務人員應當實行回避制度并主動告知委托人及所在中介服務機構(gòu)。委托人有權(quán)要求其回避。

(二)中介服務行為管理

房地產(chǎn)中介服務人員承辦業(yè)務，由其所在中介機構(gòu)統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書面合同。房地產(chǎn)中介服務人員執(zhí)行業(yè)務可以根據(jù)需要查閱委托人的有關(guān)資料和文件，查勘業(yè)務現(xiàn)場和設施，委托人應當提供必要的協(xié)作。對委托人提供的資料、文件，中介服務機構(gòu)和中介服務人員有為委托人保密的義務，未經(jīng)委托人同意不得轉(zhuǎn)借相關(guān)資料、文件。由于房地產(chǎn)中介服務人員失誤給當事人造成經(jīng)濟損失的，由其所在中介服務機構(gòu)承擔賠償責任，所在機構(gòu)可以對有關(guān)人員追索。

此外，《中華人民共和國刑法》對房地產(chǎn)中介服務人員違法應受到的刑事處罰也作出了具體的規(guī)定?！吨腥A人民共和國刑法》第229條規(guī)定：承擔資產(chǎn)評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務等職責的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴重的，處5年以下的有期徒刑或者拘役，并處罰金。中介服務人員，索取他人財物或者非法收受他人財物，犯前款罪的，處5年以上10年以下的有期徒刑，并處罰金；嚴重不負責任，出具的證明文件有重大失實，造成嚴重后果的，處3年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。

例題1：下列關(guān)于房地產(chǎn)中介的表述中，錯誤的是( )。（2007年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度試題）

A．房地產(chǎn)中介服務人員不得以個人名義承攬業(yè)務

B．房地產(chǎn)中介服務人員不得以個人名義與委托人簽訂委托合同

C．房地產(chǎn)中介委托合同的主要事項包括違約責任和糾紛處理方式

D．因房地產(chǎn)中介服務人員的過失給當事人造成經(jīng)濟損失的，房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)可以免責

答案：D

解析：由于房地產(chǎn)中介服務人員失誤給當事人造成經(jīng)濟損失的，由其所在中介服務機構(gòu)承擔賠償責任，所在機構(gòu)可以對有關(guān)人員追索。

例題2：《刑法》規(guī)定，承擔資產(chǎn)評估等職責的中介組織的人員雖未索取他人財物或者非法收受他人財物，但故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴重的可處( )，并處罰金。（2006年房地產(chǎn)估價師制度試題）

A．三年以下有期徒刑或者拘役 B．五年以下有期徒刑或者拘役

C．五年以下有期徒刑或者管制 D．五年以上，十年以下有期徒刑

答案：B

解析：《刑法》第二百二十九條規(guī)定：承擔資產(chǎn)評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務等職責的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴重的，處5年以下的有期徒刑或者拘役，并處罰金。中介服務人員，索取他人財物或者非法收受他人財物，犯前款罪的，處5年以上10年以下的有期徒刑，并處罰金；嚴重不負責任，出具的證明文件有重大失實，造成嚴重后果的，處3年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。

(三)財務的管理

房地產(chǎn)中介服務實行有償服務。房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)為企事業(yè)單位、社會團體和其他社會組織、公民及外國當事人提供有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)投資、經(jīng)營管理、消費等方面中介服務的應向委托人收取中介服務費。房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)在接受委托時應主動向當事人介紹有關(guān)中介服務的價格及服務的內(nèi)容，出示收費標準。中介服務費必須由中介服務機構(gòu)統(tǒng)一收取，并給繳費人開發(fā)票。在房地產(chǎn)中介服務活動中嚴禁只收費不服務，多收費少服務。

第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度

房地產(chǎn)經(jīng)紀人員與房地產(chǎn)估價師同屬于房地產(chǎn)中介服務人員。房地產(chǎn)經(jīng)紀活動是活躍的房地產(chǎn)市場不可或缺的重要組成部分。針對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)存在的問題，原建設部、原人事部從建立市場準入制度，加強對經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試、認證入手，制定了《房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》，以加強房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理，提高我國房地產(chǎn)經(jīng)紀人的業(yè)務水平和職業(yè)道德修養(yǎng)，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行為，維護消費者權(quán)益，使我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)逐步走上規(guī)范有序、公開統(tǒng)-的健康發(fā)展軌道。

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格考試

房地產(chǎn)經(jīng)紀人員資格考試分為房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試和房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格考試。

(一)考試組織與考試內(nèi)容

(1)房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試實行全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織的考試制度。原則上每年舉辦1次。住房和城鄉(xiāng)建設部負責編制房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試大綱和組織命題等工作，組織或授權(quán)組織房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格的考前培訓等有關(guān)工作。人力資源和社會保障部負責審定房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試科目、考試大綱和考試試題，組織實施考務工作，并會同住房和城鄉(xiāng)建設部對房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試進行檢查、監(jiān)督、指導和確定合格標準。

房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試。重點考察房地產(chǎn)經(jīng)紀人對基礎(chǔ)理論知識及相關(guān)知識的掌握程度、經(jīng)紀技術(shù)與技巧的熟練程度、綜合而靈活地應用基礎(chǔ)理論和估價技術(shù)解決實際問題的能力?？荚嚳颇颗c內(nèi)容為：

《房地產(chǎn)基本制度與政策》主要包括房地產(chǎn)管理制度與法規(guī)，其中以《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》等法律、法規(guī)、部門規(guī)章為重點；

《房地產(chǎn)經(jīng)紀概論》主要包括房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人的管理，房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)道德，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務分類及管理，國外房地產(chǎn)經(jīng)紀介紹等；

《房地產(chǎn)經(jīng)紀實務》主要內(nèi)容包括房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析、房地產(chǎn)市場調(diào)查和預測、房地產(chǎn)市場營銷組合策略、房地產(chǎn)代理、居間業(yè)務的知識及運用所學知識對房地產(chǎn)經(jīng)紀案例進行分析等，主要考察其實際工作能力與業(yè)務水平；

《房地產(chǎn)經(jīng)紀相關(guān)知識》主要包括房地產(chǎn)經(jīng)紀人應當了解的建筑、房地產(chǎn)測繪、環(huán)境等相關(guān)學科的基礎(chǔ)知識。

房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試，時間定于每年的第三季度?？荚嚦煽儗嵭袃赡隇橐粋€周期的滾動管理。參加全部4個科目考試的人員必須在連續(xù)兩個考試年度內(nèi)通過應試科目；申請免試部分科目的人員必須在一個考試年度內(nèi)通過應試科目。

例題：房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試通過的標準是，參加全部4個科目考試的人員必須在( )內(nèi)通過應試科目。（2008年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度試題）

A．一個考試年度 B．任意兩個考試年度

C．報考約定的兩個考試年度 D．連續(xù)兩個考試年度

答案：D

解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試，考試成績實行兩年為一個周期的滾動管理。參加全部4個科目考試的人員必須在連續(xù)兩個考試年度內(nèi)通過應試科目。

(2)房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格實行全國統(tǒng)一大綱，各省、自治區(qū)、直轄市命題并組織考試的制度。住房和城鄉(xiāng)建設部負責擬定房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格考試大綱。人力資源和社會保障部負責審定考試大綱。

各省、自治區(qū)、直轄市人事廳(局)、房地產(chǎn)管理局，按照國家確定的考試大綱和有關(guān)規(guī)定，在本地區(qū)組織實施房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格考試。

例題：下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試，說法正確的是( )。

A．房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試，原則上每年舉行1次

B．房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試，原則上每兩年舉行1次

C．考試時間定于每年的第二季度

D．考試時間定于每年的第三季度

E．考試成績實行兩年為一個周期的滾動管理

答案：ADE

解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試，原則上每年舉行1次；考試時間定于每年的第三季度。

(二)資格考試報名條件

1．房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試報名條件

凡中華人民共和國公民，遵守國家法律、法規(guī)，已取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理資格并具備以下條件之一者，可以申請參加房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試：

(1)取得大專學歷，工作滿6年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務工作滿3年；

(2)取得大學本科學歷，工作滿4年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務工作滿2年；

(3)取得雙學士學位或研究生班畢業(yè)，工作滿3年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務工作滿1年；

(4)取得碩士學位，工作滿2年，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務工作滿1年；

(5)取得博士學位，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務工作滿1年。

凡已經(jīng)取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格的可免試《房地產(chǎn)基本制度與政策》科目。

房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試合格者，由各省、自治區(qū)、直轄市人事部門頒發(fā)人力資源和社會保障部統(tǒng)一印制，人力資源和社會保障部、住房和城鄉(xiāng)建設部用印的《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書》。該證書全國范圍有效。

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（責任編輯：中大編輯）