第三章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

第二節(jié)建設工程施工與質(zhì)量管理

建設工程施工是一項復雜的生產(chǎn)活動，是房地產(chǎn)開發(fā)項目得以順利實現(xiàn)的重要環(huán)節(jié)。從開發(fā)項目的報建、開工到竣工，有多個工序;牽涉到投資方(甲方)、建設監(jiān)理方、設計、施工單位、建材、設備的供應單位以及最終使用者;涉及安全生產(chǎn)、施工質(zhì)量等重大問題，因此，必須有一套完整的、規(guī)范的、科學的管理制度。國務院、原建設部及有關部門為規(guī)范工程建設實施階段的管理，保障工程施工的順利進行，維護各方合法權益，先后頒布了一系列法規(guī)、規(guī)定，構成了我國現(xiàn)行的建設工程施工和施工企業(yè)的管理制度。

一、項目報建制度

1994年8月原建設部發(fā)布了《工程建設項目報建管理辦法》。根據(jù)該管理辦法：

(1)凡在我國境內(nèi)投資興建的房地產(chǎn)開發(fā)項目，包括外國獨資、合資、合作的開發(fā)項目都必須實行報建制度，接受當?shù)亟ㄔO行政主管部門或其授權機構的監(jiān)督管理。未報建的開發(fā)項目不得辦理招投標和發(fā)放施工許可證，設計、施工單位不得承接該項工程的設計和施工。

(2)報建的程序為：開發(fā)項目立項批準列入年度投資計劃后，須向當?shù)亟ㄔO行政主管部門或其授權機構進行報建，交驗有關批準文件，領取《工程建設項目報建表》，認真填寫后報送，并按要求進行招標準備。

(3)報建內(nèi)容主要包括：工程名稱、建設地點、投資規(guī)模、資金來源、當年投資額、工程規(guī)模、開工、竣工日期、發(fā)包方式、工程籌建情況共十項。

二、施工許可制度

為了加強對建筑活動的監(jiān)督管理，維護建筑市場秩序，保證建筑工程的質(zhì)量和安全，根據(jù)《建筑法》，原建設部于2001年修訂發(fā)布了《建筑工程施工許可管理辦法》。

(一)建筑工程施工許可管理的范圍.

(1)在中華人民共和國境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎設施工程的施工，建設單位在開工前應當向工程所在地的縣級以上人民政府建設行政主管部門(以下簡稱發(fā)證機關)申請領取施工許可證。

(2)工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300m2以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門可以根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況，對限額進行調(diào)整，并報國務院建設行政主管部門備案。

(3)按照國務院規(guī)定的權限和程序批準開工報告的建筑工程，不再領取施工許可證。

(4)必須申請領取施工許可證的建筑工程未取得施工許可證的，一律不得開工。任何單位和個人不得將應該申請領取施工許可證的工程項目分解為若干限額以下的工程項目，規(guī)避申請領取施工許可證。

(二)申領建筑工程施工許可證的條件

建設單位申請領取建筑工程施工許可證，應當具備下列條件，并提交相應的證明文件：

(1)已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準手續(xù)。

(2)在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得建設工程規(guī)劃許可證。

(3)施工場地已經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進度符合施工要求。

(4)已經(jīng)確定施工企業(yè)。按照規(guī)定應該招標的工程沒有招標，應該公開招標的工程沒有公開招標，或者肢解發(fā)包工程，以及將工程發(fā)包給不具備相應資質(zhì)條件的施工企業(yè)，所確定的施工企業(yè)無效。

(5)有滿足施工需要的施工圖紙及技術資料，施工圖設計文件已按規(guī)定進行了審查。

(6)有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施。施工企業(yè)編制施工組織設計中有根據(jù)建筑工程特點制定的相應質(zhì)量、安全技術措施，專業(yè)性較強的工程項目編制的專項質(zhì)量、安全施工組織設計，并按照規(guī)定辦理了工程質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)。

(7)按照規(guī)定應該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理。

(8)建設資金已經(jīng)落實。建設工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的so%，建設工期超過一年的，到位資金原則上不少于工程合同價的30%。建設單位應當提供銀行出具的到位資金證明，有條件的可以實行銀行付款擔保函或者其他第三方擔保。

(9)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

(三)建筑工程施工許可證的管理

申請辦理建筑工程施工許可證，應當按照下列程序進行：

(1)建設單位向發(fā)證機關領取《建筑工程施工許可證申請表》。

(2)建設單位持加蓋單位及法定代表人印鑒的《建筑工程施工許可證申請表》，并附上述申領建筑工程施工許可證應提交的九個方面的證明文件，向發(fā)證機關提出申請。

(3)發(fā)證機關在收到建設單位報送的《建筑工程施工許可證申請表》和所附證明文件后，對于符合條件的，應當自收到申請之日起15日內(nèi)頒發(fā)施工許可證;對于證明文件不齊全或者失效的，應當限期要求建設單位補正，審批時間可以自證明文件補正齊全后作相應順延;對于不符合條件的，應當自收到申請之日起15日內(nèi)書面通知建設單位，并說明理由。建筑工程在施工過程中，建設單位或者施工單位發(fā)生變更的，應當重新申請領取施工許可證。

(4)建設單位申請領取施工許可證的工程名稱、地點、規(guī)模，應當與依法簽訂的施工承包合同一致。施工許可證應當放置在施工現(xiàn)場備查。

(5)施工許可證不得偽造和涂改。

(6)建設單位應當自領取施工許可證之日起3個月內(nèi)開工。因故不能按期開工的，應當在期滿前向發(fā)證機關申請延期，并說明理由;延期以兩次為限，每次不超過3個月。既不開工又不申請延期或者超過延期次數(shù)、時限的，施工許可證自行廢止。

(7)對未取得施工許可證或者為規(guī)避辦理施工許可證將工程擅自施工的，由有管轄權的發(fā)證機關責令改正;對不符合開工條件的，責令停止施工，并對建設單位和施工單位分別處以罰款。

三、建設工程質(zhì)量管理

為了加強對建設工程質(zhì)量的管理，保證建設工程質(zhì)量，保護人民生命財產(chǎn)安全，根據(jù)《建筑法》，國務院于2000年1月發(fā)布了《建設工程質(zhì)量管理條例》。凡在中華人民共和國境內(nèi)從事建設工程的新建、擴建、改建等有關活動及實施對建設工程質(zhì)量監(jiān)督管理的，必須遵守《建設工程質(zhì)量管理條例》。建設工程，是指土木工程、建筑工程、線路管道和設備安裝工程及裝修工程。

(一)建設工程質(zhì)量管理的原則

(1)縣級以上人民政府建設行政主管部門和其他有關部門負責對建設工程質(zhì)量實行監(jiān)督管理。

(2)從事建設工程活動，必須嚴格執(zhí)行基本建設程序，堅持先勘察、后設計、再施工的原則。

(3)縣級以上人民政府及其有關部門不得超越權限審批建設項目或者擅自簡化基本建設程序。

(4)國家鼓勵采用先進的科學技術和管理方法，提高建設工程質(zhì)量。

(二)建設單位的質(zhì)量責任和義務

(1)建設單位應當將工程發(fā)包給具有相應資質(zhì)等級的單位。建設單位不得將建設工程肢解發(fā)包。

(2)建設單位應當依法對工程建設項目勘察、設計、施工以及與工程建設有關的重要設備、材料等的采購進行招標。

(3)建設工程發(fā)包單位不得迫使承包方以低于成本的價格競標，不得任意壓縮合理工期。建設單位不得明示或者暗示設計單位或者施工單位違反工程建設強制性標準，降低建設工程質(zhì)量。

(4)建設單位應當將施工圖設計文件提交有資格的施工圖設計文件審查機構審查。施工圖設計文件未經(jīng)審查批準的，不得使用。

(三)施工單位的質(zhì)量責任和義務

(1)施工單位應當依法取得相應等級的資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)承攬工程。禁止施工單位超越本單位資質(zhì)等級許可的業(yè)務范圍或者以其他施工單位的名義承攬工程。禁止施工單位允許其他單位或者個人以本單位的名義承攬工程。施工單位不得轉(zhuǎn)包或者違法分包工程。

(2)施工單位對建設工程的施工質(zhì)量負責。施工單位應當建立質(zhì)量責任制，確定工程項目的項目經(jīng)理、技術負責人和施工管理負責人。建設工程實行總承包的，總承包單位應當對全部建設工程質(zhì)量負責;建設工程勘察、設計、施工、設備采購的一項或者多項實行總承包的，總承包單位應當對其承包的建設工程或者采購的設備的質(zhì)量負責。

(3)總承包單位依法將建設工程分包給其他單位的，分包單位應當按照分包合同的約定對其分包工程的質(zhì)量向總承包單位負責，總承包單位與分包單位對分包工程的質(zhì)量承擔連帶責任。

(4)施工單位必須按照工程設計圖紙和施工技術標準施工，不得擅自修改工程設計，不得偷工減料。施工單位在施工過程中發(fā)現(xiàn)設計文件和圖紙有差錯的，應當及時提出意見和建議。

(5)施工單位必須按照工程設計要求、施工技術標準和合同約定，對建筑材料、建筑構配件、設備和商品混凝土進行檢驗，檢驗應當有書面記錄和專人簽字;未經(jīng)檢驗或者檢驗不合格的，不得使用。

(6)施工單位必須建立、健全施工質(zhì)量的檢驗制度，嚴格工序管理，作好隱蔽工程的質(zhì)量檢查和記錄。隱蔽工程在隱蔽前，施工單位應當通知建設單位和建

設工程質(zhì)量監(jiān)督機構。

(7)施工人員對涉及結構安全的試塊、試件以及有關材料，應當在建設單位或者工程監(jiān)理單位監(jiān)督下現(xiàn)場取樣，并送具有相應資質(zhì)等級的單位檢測。

(8)施工單位對施工中出現(xiàn)質(zhì)量問題的建設工程或者竣工驗收不合格的建設工程，應當負責返修。

(9)施工單位應當建立、健全教育培訓制度，加強對職工的教育培訓;未經(jīng)教育培訓或者考核不合格的人員，不得上崗作業(yè)。

(四)建設工程質(zhì)量監(jiān)督管理制度

1.建設工程質(zhì)量監(jiān)督管理機構

(1)國務院建設行政主管部門對全國的建設工程質(zhì)量實施統(tǒng)一監(jiān)督管理。國務院鐵路、交通、水利等有關部門按照國務院規(guī)定的職責分工，負責對全國的有關專業(yè)建設工程質(zhì)量的監(jiān)督管理。

縣級以上地方人民政府建設行政主管部門對本行政區(qū)域內(nèi)的建設工程質(zhì)量實施監(jiān)督管理?？h級以上地方人民政府交通、水利等有關部門在各自的職責范圍內(nèi)，負責對本行政區(qū)域內(nèi)的專業(yè)建設工程質(zhì)量的監(jiān)督管理。

(2)國務院建設行政主管部門和國務院鐵路、交通、水利等有關部門應當加強對有關建設工程質(zhì)量的法律、法規(guī)和強制性標準執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查。

(3)國務院發(fā)展改革部門按照國務院規(guī)定的職責，組織稽查特派員，對國家出資的重大建設項目實施監(jiān)督檢查。

國務院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機構按照國務院規(guī)定的職責，對國家重大技術改造項目實施監(jiān)督檢查。

2.建設工程質(zhì)量監(jiān)督管理的實施

(1)建設工程質(zhì)量監(jiān)督管理，可以由建設行政主管部門或者其他有關部門委托的建設工程質(zhì)量監(jiān)督機構具體實施。

從事房屋建筑工程和市政基礎設施工程質(zhì)量監(jiān)督的機構，必須按國家有關規(guī)定經(jīng)國務院建設行政主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門考核;從事專業(yè)建設工程質(zhì)量監(jiān)督的機構，必須按照國家有關規(guī)定經(jīng)國務院有關部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府有關部門考核。經(jīng)考核合格后，方可實施質(zhì)量監(jiān)督。

(2)縣級以上地方人民政府建設行政主管部門和其他有關部門應當加強對有關建設工程質(zhì)量的法律、法規(guī)和強制性標準執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查。在履行監(jiān)督檢查職責時，有權采取下列措施：要求被檢查的單位提供有關工程質(zhì)量的文件和資料;進入被檢查單位的施工現(xiàn)場進行檢查;發(fā)現(xiàn)有影響工程質(zhì)量的問題時，責令改正。

(3)有關單位和個人對縣級以上人民政府建設行政主管部門和其他有關部門進行的監(jiān)督檢查應當支持與配合，不得拒絕或者阻礙建設工程質(zhì)量監(jiān)督檢查人員依法履行公務。

(4)建設工程發(fā)生質(zhì)量事故，有關單位應當在24小時內(nèi)向當?shù)亟ㄔO行政主管部門和其他有關部門報告。對重大質(zhì)量事故，事故發(fā)生地的建設行政主管部門和其他有關部門應當按照事故類別和等級向當?shù)厝嗣裾蜕霞壗ㄔO行政主管部門和其他有關部門報告。任何單位和個人對建設工程的質(zhì)量事故、質(zhì)量缺陷都有權檢舉、控告、投訴。

《建設工程質(zhì)量管理條例》還規(guī)定，供水、供電、供氣、公安消防等部門或者單位，不得明示或者暗示建設單位、施工單位購買其指定的生產(chǎn)供應單位的建筑材料、建筑構配件和設備。

四、建設工程質(zhì)量保修管理

為保護建設單位、施工單位、房屋建筑所有人和使用人的合法權益，維護公共安全和公眾利益，根據(jù)《建筑法》和《建設工程質(zhì)量管理條例》，原建設部于2000年6月發(fā)布了《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》，適用于在中華人民共和國境內(nèi)新建、擴建、改建各類房屋建筑工程(包括裝修工程)的質(zhì)量保修。

房屋建筑工程質(zhì)量保修，是指對房屋建筑工程竣工驗收后在保修期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，予以修復。質(zhì)量缺陷，是指房屋建筑工程的質(zhì)量不符合工程建設強制性標準及合同的約定。房屋建筑工程在保修范圍和保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，施工單位應當履行保修義務。

(一)房屋建筑工程質(zhì)量保修期限

建設單位和施工單位應當在工程質(zhì)量保修書中約定保修范圍、保修期限和保修責任等，雙方約定的保修范圍、保修期限必須符合國家有關規(guī)定。

在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：

(1)地基基礎和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;

(2)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;

(3)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期;

(4)電氣系統(tǒng)、給排水管道、設備安裝為2年;

(5)裝修工程為2年。

其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。

房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。

(二)房屋建筑工程質(zhì)量保修責任

(1)房屋建筑工程在保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，建設單位或者房屋建筑所有人應當向施工單位發(fā)出保修通知。施工單位接到保修通知后，應當?shù)浆F(xiàn)場核查情況，在保修書約定的時間內(nèi)予以保修。發(fā)生涉及結構安全或者嚴重影響使用功能的緊急搶修事故，施工單位接到保修通知后，應當立即到達現(xiàn)場搶修。

(2)發(fā)生涉及結構安全的質(zhì)量缺陷，建設單位或者房屋建筑所有人應當立即向當?shù)亟ㄔO行政主管部門報告，采取安全防范措施;由原設計單位或者具有相應資質(zhì)等級的設計單位提出保修方案，施工單位實施保修，原工程質(zhì)量監(jiān)督機構負責監(jiān)督。

(3)保修完后，由建設單位或者房屋建筑所有人組織驗收。涉及結構安全的，應當報當?shù)亟ㄔO行政主管部門備案。

(4)施工單位不按工程質(zhì)量保修書約定保修的，建設單位可以另行委托其他單位保修，由原施工單位承擔相應責任。

(5)保修費用由質(zhì)量缺陷的責任方承擔。

(6)在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設單位提出賠償要求。建設單位在賠償后可以向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責任方追償。因保修不及時造成新的人身、財產(chǎn)損害，由造成拖延的責任方承擔賠償責任。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售出的商品房保修，還應當執(zhí)行《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和其他有關規(guī)定。

五、建設工程的竣工驗收管理

為貫徹《建設工程質(zhì)量管理條例>，規(guī)范房屋建筑工程和市政基礎設施工程的竣工驗收，保證工程質(zhì)量，原建設部于2000年4月發(fā)布了《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》。凡在中華人民共和國境內(nèi)新建、擴建、改建的各類房屋建筑工程和市政基礎設施工程的竣工驗收備案(以下簡稱“建設工程竣工驗收”)，應當遵守該辦法。

(一)建設工程竣工驗收的監(jiān)督管理機構

國務院建設行政主管部門負責全國工程竣工驗收的監(jiān)督管理工作。縣級以上地方人民政府建設行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)工程竣工驗收的監(jiān)督管理工作。

工程竣工的驗收工作，由建設單位負責組織實施?？h級以上地方人民政府建

設行政主管部門應當委托工程質(zhì)量監(jiān)督機構對工程竣工驗收實施監(jiān)督。

(二)建設工程竣工驗收的條件

建設工程符合下列要求方可進行竣工驗收：

(1)完成工程設計和合同約定的各項內(nèi)容。

(2)施工單位在工程完工后對工程質(zhì)量進行了檢查，確認工程質(zhì)量符合有關法律、法規(guī)和工程建設強制性標準，符合設計文件及合同要求，并提出工程竣工報告。工程竣工報告應經(jīng)項目經(jīng)理和施工單位有關負責人審核簽字。

(3)對于委托監(jiān)理的工程項目，監(jiān)理單位對工程進行了質(zhì)量評估，具有完整的監(jiān)理資料，并提出工程質(zhì)量評估報告。工程質(zhì)量評估報告應經(jīng)總監(jiān)理工程師和監(jiān)理單位有關負責人審核簽字。

(4)勘察、設計單位對勘察、設計文件及施工過程中由設計單位簽署的設計變更通知書進行了檢查，并提出質(zhì)量檢查報告。質(zhì)量檢查報告應經(jīng)項目勘察、設計負責人和勘察、設計單位有關負責人審核簽字。

(5)有完整的技術檔案和施工管理資料。

(6)有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告。

(7)建設單位已按合同約定支付工程款。

(8)有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書。

(9)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對工程是否符合規(guī)劃設計要求進行檢查，并出具認可文件。

(10)有公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件。

(11)建設行政主管部門及其委托的工程質(zhì)量監(jiān)督機構等有關部門責令整改的問題全部整改完畢。

(三)建設工程竣工驗收的程序

(1)工程完工后，施工單位向建設單位提交工程竣工報告，申請工程竣工驗收。實行監(jiān)理的工程，工程竣工報告須經(jīng)總監(jiān)理工程師簽署意見。

(2)建設單位收到工程竣工報告后，對符合竣工驗收要求的工程，組織勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位和其他有關方面的專家組成驗收組，制定驗收方案。

(3)建設單位應當在工程竣工驗收7個工作日前將驗收的時間地點及驗收組名單書面通知負責監(jiān)督該工程的工程質(zhì)量監(jiān)督機構。

(4)建設單位組織工程竣工驗收：

1)建設、勘察、設計、施工、監(jiān)理單位分別匯報工程合同履約情況和在工程建設各個環(huán)節(jié)執(zhí)行法律、法規(guī)和工程建設強制性標準的情況;

2)審閱建設、勘察、設計、施工、監(jiān)理單位的工程檔案資料;

3)實地查驗工程質(zhì)量;

4)對工程勘察、設計、施工、設備安裝質(zhì)量和各管理環(huán)節(jié)等方面作出全面評價，形成經(jīng)驗收組人員簽署的工程竣工驗收意見。工程竣工驗收合格后，建設單位應當及時提出工程竣工驗收報告。工程竣工驗收報告主要包括工程概況，建設單位執(zhí)行基本建設程序情況，對工程勘察、設計、施工、監(jiān)理等方面的評價，工程竣工驗收時間、程序、內(nèi)容和組織形式，工程竣工驗收意見等內(nèi)容。負責監(jiān)督該工程的工程質(zhì)量監(jiān)督機構應當對工程竣工驗收的組織形式、驗收程序、執(zhí)行驗收標準等情況進行現(xiàn)場監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)有違反建設工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責令改正，并將對工程竣工驗收的監(jiān)督情況作為工程質(zhì)量監(jiān)督報告的重要內(nèi)容。

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（責任編輯：lqh）

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