為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試課程，全面的了解房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試教材的相關(guān)重點(diǎn)，小編特編輯匯總了2011年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試相關(guān)知識(shí)的輔導(dǎo)資料，希望對(duì)您參加本次考試有所幫助!

[例5-1] 某成片荒地面積2平方公里，取得該荒地的代價(jià)為1．2億元，將其開(kāi)發(fā)成“五通一千”熟地的開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用為2．5億元，開(kāi)發(fā)期為3年，貸款年利率為8％，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的2％、5．5％和10％，開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60％。試求該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)（假設(shè)開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入）

[解] 求取該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地平均單價(jià)的過(guò)程如下：

該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)=取得該荒地的總代價(jià)+土地開(kāi)發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息+總銷售費(fèi)用+總銷售稅費(fèi)+ 總開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=取得該荒地的總代價(jià)+土地開(kāi)發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息+可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)×銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的比率

得出：

該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)=（取得該荒地的總代價(jià)+土地開(kāi)發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息）/1-銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的比率

該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)=（取得該荒地的總代價(jià)+土地開(kāi)發(fā)總成本十總管理費(fèi)用十總投資利息）/（1-銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的比率）×可轉(zhuǎn)讓熟地面積 =（取得該荒地的總代價(jià)+土地開(kāi)發(fā)總成本+總管理費(fèi)用十總投資利息）/（1-銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的比率）×可轉(zhuǎn)讓熟地面積比率×該荒地總面積=436（元/㎡）

3.適用于新建房地產(chǎn)的基本公式

在新建房地的情況下，成本法的基本公式為：

新建房地價(jià)格=土地得成本+土地開(kāi)發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

在新建建筑物的情況下，上述公式中不含土地取得成本、土地開(kāi)發(fā)成本及應(yīng)歸屬于土地的管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，即：

新建建筑物價(jià)格=建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象和當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，對(duì)上述公式進(jìn)行具體化。

4.適用于舊房地產(chǎn)的基本公式

在舊房地的情況下，成本法的基本公式為：

舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開(kāi)發(fā)成本+建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物重新購(gòu)建價(jià)格

在上式中，必要時(shí)還應(yīng)扣除由于舊建筑物的存在而導(dǎo)致的土地價(jià)值減損。

在舊建筑物的情況下，成本法的基本公式為：

舊建筑物價(jià)格＝建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物的折舊

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