第一章 房地產(chǎn)法律規(guī)定

第三節(jié) 城市房地產(chǎn)管理法相關(guān)規(guī)定

作為全面規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)登記等行為的大法，《城市房地產(chǎn)管理法》確立了一系列重要制度和房地產(chǎn)行政管理體制。

一、國有土地有償、有限期使用制度

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。但是，國家在本法規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。在計劃經(jīng)濟時期，我國的城鎮(zhèn)土地使用制度，是對土地實行行政劃撥、無償無限期使用、禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地的制度。20世紀70年代末期，中國開始經(jīng)濟體制改革和對外開放，傳統(tǒng)的城市土地使用制度已不能適應(yīng)改革開放的需要，急需進行改革?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》、《土地管理法》均明確規(guī)定，國家實行國有土地有償使用制度。國有土地有償使用制度的實施，釋放出土地作為生產(chǎn)要素的巨大活力，促進了國民經(jīng)濟的持續(xù)較快發(fā)展。

二、房地產(chǎn)成交價格申報制度

房地產(chǎn)成交價格不僅關(guān)系著當事人之間的財產(chǎn)權(quán)益，而且也關(guān)系著國家的稅費收益。因此，加強房地產(chǎn)交易價格管理，對于保護當事人合法權(quán)益和保障國家的稅費收益，促進房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展，有著極其重要的作用。

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者做不實的申報?！?001年8月修改后發(fā)布的《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》(原建設(shè)部令第96號)中也規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格”;“房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘和評估”;“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當以申報的成交價格作為繳納稅費的依據(jù)。成交價格明顯低于正常市場價

格的，以評估價格作為繳納稅費的依據(jù)”。這些規(guī)定為房地產(chǎn)成交價格申報制度提供了法律依據(jù)，如實申報房地產(chǎn)成交價格是交易當事人的法定義務(wù)，是房地產(chǎn)交易受法律保護的必要條件之一。

房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、房地產(chǎn)抵押權(quán)人依法處分抵押房地產(chǎn)，應(yīng)當向房屋所在地縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門如實申報成交價格。這一規(guī)定改變了原來計劃經(jīng)濟體制下價格由國家確定或?qū)徟墓芾砟Ｊ?，實行交易雙方自愿成交定價，向房地產(chǎn)管理部門申報價格的制度。房地產(chǎn)管理部門在接到價格申報后，如發(fā)現(xiàn)成交價格明顯低于市場正常價格，應(yīng)當及時通知交易雙方，并不要求交易雙方當事人更改合同約定的成交價格，但交易雙方應(yīng)當按不低于房地產(chǎn)評估價格繳納了有關(guān)稅費后，方為其辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)。如果交易雙方對房地產(chǎn)評估價格有異議，可以要求重新評估。交易雙方對重新評估的價格仍有異議，可以

按照法律程序，向人民法院提起訴訟。房地產(chǎn)經(jīng)紀人在代辦有關(guān)交易手續(xù)時，應(yīng)堅持如實申報，不可遷就當事人意愿瞞價申報，避免可能的房地產(chǎn)交易糾紛及由此引發(fā)的含稅收征管在內(nèi)的一系列法律責任，防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險。通過對房地產(chǎn)成交價格進行申報管理，既防止房地產(chǎn)交易價格失真，又能有效防止交易雙方為偷逃稅費對交易價格做不實的申報，保證國家的稅費不流失。

三、房地產(chǎn)價格評估制度

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。”“基準地價、標定地價和各類房屋重置價格應(yīng)當定期確定并公布。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定?！?/p>

四、房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》進一步明確：“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。房地產(chǎn)價格評估人員分為房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價員。”“房地產(chǎn)估價師是經(jīng)國家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認證，取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書，并經(jīng)注冊登記取得房地產(chǎn)估價師注冊證的人員。未取得房地產(chǎn)估價師注冊證的人員，不得以房地產(chǎn)估價師的名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。”

五、土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記體制是房屋和土地分別由房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門分別登記。房屋與所占用的土地密不可分，房地產(chǎn)登記應(yīng)當一并完成，但統(tǒng)一登記涉及行政管理體制改革，需要有一個過程。長期以來我國將房屋與土地實行分部門管理的體制，將登記機構(gòu)與行政機關(guān)的設(shè)置與職能掛鉤，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)登記中，一般是土地使用權(quán)登記和房屋所有權(quán)登記在土地部門和房地產(chǎn)部門分別進行?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定：“由縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書”。一些地方已經(jīng)將房地產(chǎn)和土地統(tǒng)一在一個部門管理，實現(xiàn)了房地產(chǎn)的統(tǒng)一登記。

六、房地產(chǎn)行政管理體制

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照國務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產(chǎn)工作。縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)主要涉及房地產(chǎn)交易。房地產(chǎn)交易管理是指政府及其房地產(chǎn)交易管理部門、其他相關(guān)部門以法律的、行政的、經(jīng)濟的手段，對房地產(chǎn)交易活動行使的指導(dǎo)、監(jiān)督等管理活動，是房地產(chǎn)市場管理的重要內(nèi)容。

房地產(chǎn)交易的管理機構(gòu)是指履行房地產(chǎn)交易管理職能的政府部門或其授權(quán)的機構(gòu)，包括國務(wù)院建設(shè)(房地產(chǎn))行政主管部門，省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))行政主管部門，市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))行政主管部門或其授權(quán)的機構(gòu)，如房地產(chǎn)交易管理所、房地產(chǎn)市場管理處、房地產(chǎn)市場產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處、房地產(chǎn)交易中心等。

市、縣房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)的主要工作任務(wù)是：

1.執(zhí)行國家有關(guān)房地產(chǎn)交易管理的法律法規(guī)、部門規(guī)章，并制定具體實施辦法;

2.整頓和規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序，對房地產(chǎn)交易、經(jīng)營等活動進行指導(dǎo)和監(jiān)督，查處違法行為，維護當事人的合法權(quán)益;

3.辦理房地產(chǎn)交易登記、鑒證及權(quán)屬轉(zhuǎn)移初審手續(xù);

4.協(xié)助財政、稅務(wù)部門征收與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅款;

5.為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議，交流信息，展示行情等各種服務(wù);

6.建立定期的市場交易信息發(fā)布制度，為政府宏觀決策和正確引導(dǎo)市場發(fā)展服務(wù)。

復(fù)習(xí)思考題

1.房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè)的含義?

2.房地產(chǎn)法律體系包括哪些內(nèi)容?

3.城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定了哪些制度?

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（責任編輯：lqh）

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