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第五章  房地產(chǎn)交易管理制度與政策(掌握)

一、房地產(chǎn)交易的概念

1994年7月5日頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》則對房地產(chǎn)交易進行了更為明確的立法解釋：房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。

二、房地產(chǎn)交易的原則

房地產(chǎn)交易行為是平等的民事主體之間的民事行為，應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、誠實信用等原則。

三、房地產(chǎn)交易的基本制度

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了三項房地產(chǎn)交易基本制度，即房地產(chǎn)成交價格申報制度、房地產(chǎn)價格評估制度、房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度。

1．房地產(chǎn)成交價格申報制度

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定；“國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者做不實的申報。”法律要求如實申報房地產(chǎn)成交價格的本意之一是加強契稅等與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅收征管。根據(jù)國務(wù)院《契稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，納稅人未依法繳納契稅、土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。由此可見，先納稅后申請房地產(chǎn)權(quán)屬變更登記是一個法定程序。稅務(wù)機關(guān)在接到價格申報后，如發(fā)現(xiàn)成交價格明顯低于市場正常價格的，應(yīng)當(dāng)及時通知交易雙方，按不低于稅收機關(guān)確認(rèn)的價格繳納有關(guān)稅金后，房地產(chǎn)管理部門方可為其辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)，核發(fā)權(quán)屬證書。這里提到的價格評估是出于依法征稅的需要，不屬于登記機構(gòu)不得要求對房地產(chǎn)進行評估的禁令范疇。

發(fā)現(xiàn)交易雙方的成交價格明顯低于市場正常價格時，并不是要求交易雙方當(dāng)事人更改成交價格，只是通知交易雙方應(yīng)當(dāng)按什么價格交納有關(guān)稅金。

2．房地產(chǎn)價格評估制度

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。”“基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋重置價格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。”

3．房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度。”《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》進一步明確：“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度。房地產(chǎn)價格評估人員分為房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價員。”“房地產(chǎn)估價師必須是經(jīng)國家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，

（責(zé)任編輯：中大編輯）

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