第七章 房地產經(jīng)紀服務合同

第三節(jié) 存量房經(jīng)紀服務合同

一、房屋出售經(jīng)紀服務合同

房屋出售經(jīng)紀服務合同是指房地產經(jīng)紀機構為促成委托人向第三方出售房屋而向委托人提供有償經(jīng)紀服務，與委托人之間設立、變更、終止權利義務關系的協(xié)議。

(一)簽訂房屋出售經(jīng)紀服務合同的注意事項

1.認真查驗交易房屋的權屬狀況

房屋交易的實質是房屋產權交易，因此確認房屋產權的真實性以及是否存在瑕疵是首要問題。房屋是否即將進行國有土地上房屋征收、是否已經(jīng)抵押或涉案被查封、共有產權人的意見等均將成為影響房屋能否出售的重要因素。不動產權證書并不一定能清晰、完整地顯示現(xiàn)實產權狀態(tài)，因此，房地產經(jīng)紀機構及其人員在為委托人提供房地產經(jīng)紀服務前應當查看委托出售房屋的實體及房屋權屬證書，然后再通過不動產登記部門核實該房屋的權屬情況，包括該房屋是否設立抵押權、租賃權或有其他權利限制、是否存在共有人，產權單位對房屋出售是否有限制條件或房屋是否符合上市條件等。另外還要注意以下幾個重點問題：①單位自建的房屋，農村宅基地上建造的房屋，社區(qū)或項目配套用房，未經(jīng)規(guī)劃或報建批準的房屋等，都有可能不是完全產權;②因不動產權證書遺失而補辦了新的不動產權證書，或者房屋發(fā)生過轉讓、被查封甚至被強制拍賣，原不動產權證書沒有產權;③偽造的不動產權證書沒有產權;④未登記的預售商品房、抵押商品房，僅憑購買合同或抵押合同不能完全界定產權狀態(tài);⑤已抵押的房屋未解除抵押前，業(yè)主不得擅自處置;⑥公房上市需要補交地價或其他款項，符合已購公有住房上市出售條件才能出售;⑦在拍賣市場上競得的房屋可能存在產權不完整的情況;⑧涉及婚姻或財產繼承的房屋產權一般比較復雜;⑨法律禁止轉讓的房地產在法律取消禁止前不得交易。

2.經(jīng)委托人同意再對外公布房源信息

為了確保房源信息發(fā)布的真實、有效、準確，房地產經(jīng)紀機構與委托人簽訂房屋出售經(jīng)紀服務合同后，還要根據(jù)委托人提供的證明、材料以及查驗房屋的結果，在委托人的協(xié)助下，進一步編制房屋狀況說明書，辦理房源核驗。房地產經(jīng)紀人員還要盡可能全面地掌握房源的其他相關信息，如房屋的區(qū)位、配套設施設備、債權債務信息、附送的家具電器及其他用品、房屋的其他現(xiàn)況等內容，并在房屋狀況說明書中予以記載。房屋狀況說明書中還要附上相關證件材料的復印件和房屋外立面及各房間的照片。

委托人在確認房屋狀況說明書內容并書面同意發(fā)布房源信息時，房地產經(jīng)紀機構方可通過合法渠道進行發(fā)布。

3.詳盡告知委托人相關稅費政策

在房屋交易中，根據(jù)權屬性質、房屋用途、購買年限的不同，交易當事人所繳稅費亦有所不同，交易稅費計算比較復雜，而且，房地產稅費政策一直處在不

斷地調整變化中，因此，一般委托人很難詳細掌握。房地產經(jīng)紀機構應該根據(jù)委托房屋的情況詳盡告知房屋所涉及的稅費種類、交費主體、收取標準等。

4.委托方式選擇

房屋出售經(jīng)紀服務合同中的委托方式可以是獨家委托，或多家委托。兩種方式各有利弊，委托人可以根據(jù)自己的實際情況進行選擇。獨家委托中委托人把房屋授權給一家房地產經(jīng)紀機構出售，并確定一定的委托期限。在委托期內，房地產經(jīng)紀機構為了促成交易，會集中力量將房源推薦給客戶，缺點在于受托房地產經(jīng)紀機構客戶資源有限。多家委托的方式中委托人把房屋同時授權給多家房地產經(jīng)紀機構出售，誰先達成交易合同，誰獲得傭金。在多家委托方式下多家房地產經(jīng)紀機構展開競爭，房源信息可以盡可能多地傳遞到客戶那里，缺點在于房地產經(jīng)紀機構競爭激烈，可能為盡快成交不擇手段，對委托人造成損失。當然獨家委托、多家參與銷售的方式可以結合以上兩種委托方式的優(yōu)點。也就是一家房地產經(jīng)紀機構接受出售方的獨家委托，但是該房源信息向其他相關房地產經(jīng)紀機構開放，其他房地產經(jīng)紀機構可以向自己的買方客戶推薦，如果成交，傭金在賣方獨家委托的房地產經(jīng)紀機構和聯(lián)系承購方的房地產經(jīng)紀機構之間分配。

5.房屋出售經(jīng)紀業(yè)務中的延伸服務

在房屋出售經(jīng)紀服務中，房地產經(jīng)紀機構也可以根據(jù)委托人的意愿，提供待售期間的房屋保管服務。即委托人將房屋鑰匙交給房地產經(jīng)紀機構保管并使用，房地產經(jīng)紀機構可以直接帶客戶看房而不需要賣方陪同。這適合于賣方目前不居住在該委托屋內的情況，一方面可以省去賣方每次看房陪同的麻煩，也方便了房地產經(jīng)紀機構帶客戶看房。這種情況一般出現(xiàn)在獨家委托中。

根據(jù)我國《合同法》的有關規(guī)定，除非當事人另有約定，保管合同至保管物交付時成立。保管期間，保管人應當妥善保管保管物，因保管人保管不善造成保管物毀損、滅失的，保管人應當承擔損害賠償責任。只有保管是無償?shù)?，并且保管人證明自己沒有重大過失的，才不承擔賠償責任?？梢?，房地產經(jīng)紀機構一旦接受了委托人所交付的房屋鑰匙，就開始承擔該房屋的保管責任。

因此，房地產經(jīng)紀機構在簽訂房屋出售經(jīng)紀服務合同時，不能只簡單考慮工作方便，還應當在接受房屋的鑰匙之前，就是否履行對房屋的保管義務、發(fā)生房屋損壞及其房屋內財產失竊、損壞時如何處理、該服務是否收費及收費標準等問題與委托人進行特別約定;在接受房屋鑰匙的同時，應當對房屋室內物品進行登記造冊，做好交接工作;在帶客戶看房時要愛護房屋設施，保管好房屋內的物品。

(二)房屋出售經(jīng)紀服務合同的特殊內容

1.出售房地產的基本情況

合同中標明出售房地產的基本情況，包括房屋基本信息、區(qū)位信息、實物信息、配套設施設備、債權債務信息等。房屋信息盡可能詳細，能夠更好地完成經(jīng)紀服務工作。

2.房地產經(jīng)紀基本服務及延伸服務的項目、內容、要求以及完成的標準

在房屋出售經(jīng)紀服務合同中，房地產經(jīng)紀機構可以提供的基本服務內容包括：提供與標的房屋買賣相關的法律法規(guī)、政策、市場行情咨詢;尋找承購人;協(xié)助賣方與承購人達成交易，簽訂房屋買賣合同。除基本服務外，提供延伸服務的，房地產經(jīng)紀機構和委托人需要協(xié)商確定具體服務內容、要求及完成標準，并作為補充內容列入合同，或通過延伸服務合同另行約定。如：在協(xié)議約定的期限內代管標的房屋;代辦個人住房抵押貸款、房地產估價、公證手續(xù);為委托人代辦稅費繳納事務;代辦解除標的房屋抵押手續(xù);代辦房屋產權及附屬設施過戶手續(xù);代理移交房屋、附屬設施及家具設備等;代辦各種房屋維修基金、物業(yè)管理費、公用事業(yè)費賬戶更名、費用移轉手續(xù)等。

3.出售價格

標明委托人要求的房地產出售價格，如實際成交價高于上述價格，超過部分歸委托人所有。

二、房屋購買經(jīng)紀服務合同

房屋購買經(jīng)紀服務合同是指房地產經(jīng)紀機構為促成委托人向第三方購買房屋提供有償經(jīng)紀服務，與委托人之間設立、變更、終止權利義務關系的協(xié)議。

(一)簽訂房屋購買經(jīng)紀服務合同的注意事項

1.明確委托人的購房需求

房地產經(jīng)紀機構要盡可能詳細地詢問委托人購房需求，委托人也要如實告知。如果承購房屋是住宅，房地產經(jīng)紀機構應該了解委托人的購房目的、意向區(qū)域、住房面積、總價、單價等基本信息，另外也要關注小區(qū)環(huán)境、商業(yè)配套、物業(yè)、停車位等附加信息。購房目的中，自住購房和投資性購房是兩大不同類別，對住房要求有所不同。同時，委托人的年齡、職業(yè)等也影響著委托人對住房的要求;如果承購的是商業(yè)房地產，房地產經(jīng)紀機構應該了解委托人意向的位置、房地產面積、單價、總價、物業(yè)服務費用、周邊配套等信息。房地產經(jīng)紀機構和委托人要進行充分溝通，明確詳細的承購意向，房地產經(jīng)紀機構才能有針對性地向委托人提供房源信息，更好更快地促成交易。

2.購買人相關稅費政策的說明

購房人一般需要交納契稅、印花稅、交易手續(xù)費、權屬登記費等。另外房地產經(jīng)紀機構還要向委托人介紹當?shù)貙嵭械姆康禺a市場政策，比如房產稅、限購政策等。在了解委托人擁有住宅數(shù)量、面積的基礎上，分析其是否受限購政策影響，以及是否需要繳納房產稅及需繳納的稅費金額。

3.房屋購買經(jīng)紀業(yè)務中的延伸服務

房屋購買經(jīng)紀服務中可以包含房屋質量保證、房屋交易履約保證等交易保障服務，如提供這類服務，也應在合同中對這些服務的具體內容、服務標準及收費標準進行約定。

(二)房屋購買經(jīng)紀服務合同的特殊內容

1.購買房地產的基本要求

合同中標明承購房產需求信息，包括房屋區(qū)位、價格、面積、戶型、其他要求等。

在房屋購買經(jīng)紀服務合同中，房地產經(jīng)紀機構可以提供的基本服務內容包括：提供與標的房屋買賣相關的法律法規(guī)、政策、市場行情;尋找符合購買意愿的房屋及其出售人;對符合委托人購買要求且得到委托人基本認可的房屋進行產權調查和實地查驗;協(xié)助委托人與出售人達成交易并簽訂房屋買賣合同。除基本服務外，提供代辦房地產估價、公證手續(xù);為委托人代辦稅費繳納事務;代辦購房抵押貸款手續(xù);代辦房屋產權及附屬設施過戶手續(xù);代理查驗并接受房屋、附屬設施及家具設備等;代辦各種收費設施的交接手續(xù)等其他服務的，房地產經(jīng)紀機構和委托人根據(jù)需要協(xié)商確定具體服務內容、要求及完成標準，作為補充內容寫入合同，或通過延伸服務合同約定。

3.委托購買價格

標明委托人要求的房屋承購價格。委托人支付的價格應與出售人得到的價格相同。

三、房屋出租經(jīng)紀服務合同

房屋出租經(jīng)紀服務合同是指房地產經(jīng)紀機構為促成委托人向第三方出租房屋提供有償經(jīng)紀服務，與委托人之間設立、變更、終止權利義務關系的協(xié)議。

(一)簽訂房屋出租經(jīng)紀服務合同的注意事項

1.認真查驗房屋物質狀況，經(jīng)委托人同意后對外公布房源信息

為了避免房屋出租后因房屋及其設備、家具等給承租人造成健康、安全損害從而產生交易糾紛，房地產經(jīng)紀機構與委托人簽訂房屋出租經(jīng)紀服務合同之前，就應對房屋的結構、裝修、設備、家具進行認真查驗，有重大健康、安全隱患的應敦促出租人進行整改后再受理委托出租業(yè)務。對可受理出租委托的房屋，要根據(jù)房屋查驗的實際情況以及委托人提供的相關證明材料(如甲醛排放量)，編制房屋狀況說明書，經(jīng)委托人確認并同意對外公布房源信息后，房地產經(jīng)紀機構方可通過各種合法渠道進行房源信息發(fā)布。

2.詳細了解委托人租賃要求

房地產經(jīng)紀機構要充分了解委托人對租客和租賃期限的要求。對租客的要求包括租客的年齡、職業(yè)、租客數(shù)量、租客的國籍地域等。有些出租人暫時不會處理和使用房產的，希望長期出租，房地產經(jīng)紀機構可以幫其尋找穩(wěn)定的租客;有些出租人可能只是短暫出租，一段時間以后要使用或者出售的，房地產經(jīng)紀機構可以幫其尋找短租客或者是租期靈活的客戶。

3.房屋出租經(jīng)紀業(yè)務中的延伸服務

出租經(jīng)紀服務中可以包含對出租房屋及設備的使用監(jiān)督、維修服務，以及代收租金服務。比如房地產經(jīng)紀機構可以推出“房屋管家”或“房屋托管”服務。出租人和房地產經(jīng)紀機構簽訂托管協(xié)議，出租人將房屋委托給經(jīng)紀機構進行管理，包括房屋租前保潔、尋找租客、收取租金、維修等，出租人向房地產經(jīng)紀機構支付管理費用(或以某個特定時間段內的租金充抵)。如果在租約期內房屋出現(xiàn)維修等問題，可以由房地產經(jīng)紀機構負責找人進行修理，如果是房屋設備老化等問題導致的，維修費用由出租人支付，可以從租金中代扣。如果是租客使用不當造成的，維修費用由租客支付。租約期內只需房地產經(jīng)紀機構和租客接觸，出租人不和具體的租客聯(lián)系。租約期內出現(xiàn)的租客臨時退租出現(xiàn)空置期，或者沒有按期支付租金、拖延或拒交水電費等情況都由房地產經(jīng)紀機構進行風險擔保，不會影響簽約出租人的收益。這種“房屋管家”或“房屋托管”服務可以為出租人節(jié)省大量的時間和精力。

(二)房屋出租經(jīng)紀服務合同的特殊內容

1.出租房屋的基本情況

合同中標明出租房地產的基本情況，包括房屋基本信息、區(qū)位信息、實物信息、配套設施設備、債權債務信息等。

2.房地產經(jīng)紀服務的項目、內容、要求以及完成的標準

在房屋出租經(jīng)紀服務合同中，房地產經(jīng)紀機構可以提供的服務包括：提供與標的房屋租賃相關的法律法規(guī)、政策、市場行情咨詢;尋找承租人;在約定期限內代管標的房屋;協(xié)助委托人與承租人達成交易并簽訂房屋租賃合同;為委托人代辦稅費繳納事務;代理交接房屋、附屬設施及家具設備等;代辦各種收費設施的交接手續(xù)等。

3.委托出租條件

標明委托人要求的租金、租賃期限、押金標準、租金支付方式和其他費用支付。

四、房屋承租經(jīng)紀服務合同

房屋承租經(jīng)紀服務合同是指房地產經(jīng)紀機構為促成委托人向第三方承租房屋提供有償經(jīng)紀服務，與委托人之間設立、變更、終止權利義務關系的協(xié)議。

(一)簽訂房屋承租經(jīng)紀服務合同的注意事項

1.明確委托人租賃要求

房地產經(jīng)紀機構要明確委托人的租賃的要求，包括對租賃房屋面積、租金、租賃期限、內部設施、小區(qū)環(huán)境、交通等情況，將這些內容具體寫在房屋承租經(jīng)紀服務合同中。另外要提醒租客不得在未取得出租人同意其轉租的情況下進行轉租(特別是群租)或在承租房屋內從事違法活動。

2.房屋承租經(jīng)紀業(yè)務中的延伸服務

承租經(jīng)紀服務也可以像承購經(jīng)紀服務一樣，提供類似的房屋質量保證服務。還可以進一步拓展到維修服務。也就是房屋在租賃期間出現(xiàn)設備損壞等情況需要進行維修的，租客可以找房地產經(jīng)紀機構進行申報，由房地產經(jīng)紀機構進行維修處理，然后房地產經(jīng)紀機構再找出租人支付相關費用，或者出租人可以和房地產經(jīng)紀機構在出租經(jīng)紀合同中約定出租人每年支付的維修費用，維修事宜交給房地產經(jīng)紀機構處理，實際維修費用超過合同約定的，超出部分由房地產經(jīng)紀機構承擔，實際維修費用少于合同約定的，房地產經(jīng)紀機構作為利潤或管理費用的一部分。房地產經(jīng)紀機構在這個維修服務中承擔風險，可以向出租委托人和承租人收取一定的費用作為服務費用或風險補償。

房地產經(jīng)紀機構還可以推出“包年限租賃”服務，比如以一年為租賃服務年限，在一年內如果非因委托人原因終止租賃合同，被迫搬離租賃房屋的，房地產經(jīng)紀機構負責另外推薦其他房源，保證其繼續(xù)租賃而不需要另外支付經(jīng)紀服務費。這種服務對于房地產經(jīng)紀機構增加了一定的風險，也會減少部分收益，但是對于穩(wěn)定客源很有益處，特別是對于長期租賃的人群很有吸引力，房地產經(jīng)紀機構為了減少風險，也會著力推薦較穩(wěn)定的長期租賃的房源給客戶，使得合同兩方都受益。

(二)房屋承租經(jīng)紀服務合同的特殊內容

1.承租房屋的基本要求

合同中標明承租房屋需求信息，包括房屋區(qū)位、面積、戶型、設施設備、租期、租金及其支付方式、押金等要求。

2.房地產經(jīng)紀服務的項目、內容、要求以及完成的標準

在房屋承租經(jīng)紀服務合同中，房地產經(jīng)紀機構可以提供的服務包括：提供與標的房屋租賃相關的法律法規(guī)、政策、市場行情咨詢;尋找符合承租意愿的房屋及其出租人;對符合委托人承租要求且得到委托人基本認可的房屋進行產權調查和實地查驗;協(xié)助委托人與出租人達成房屋租賃合同;為委托人代辦稅費繳納事務;代理查驗并接受房屋、附屬設施及家具設備等;代辦各種收費設施的交接手續(xù)等。

3.委托承租價格

標明委托人要求房產承租的價格。

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