第七章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同

第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的含義、特征與作用

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的含義

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)為促成委托人與第三方的房地產(chǎn)交易而提供有償經(jīng)紀(jì)服務(wù)，與委托人之間設(shè)立、變更、終止權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，是委托人與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)就某一個項目進行協(xié)商而達成一致的協(xié)議。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同中的甲方必須是具有完全民事行為能力的自然人、法人或其他組織。在我國，完全民事行為能力人是指18周歲以上可以獨立進行民事活動的自然人，或16周歲以上不滿18周歲以自己的勞動收入為主要生活來源的自然人。無民事行為能力人或者限制民事行為能力人，應(yīng)由其監(jiān)護人代理簽署合同。法人是具有法律規(guī)定的資金數(shù)額及設(shè)立的條件等，依法向法人登記機關(guān)登記，取得法人資格的企業(yè)或組織。甲方是其他組織的，也應(yīng)具有相應(yīng)資格。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的乙方必須是依法設(shè)立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，而不是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，但房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同必須由登記在該機構(gòu)的一名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理在合同上簽名。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的第一責(zé)任主體，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同上簽名的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員是約定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)項目的第二責(zé)任主體。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同是否規(guī)范的要件有三個：一是委托人的簽名或者蓋章，二是受托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的蓋章，三是承辦該業(yè)務(wù)的一名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理簽名，這三個要件必須同時具備，缺一不可。依法成立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，如合同中沒有特別約定生效時間，則根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，自合同成立時生效。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同可劃分為不同的類別：根據(jù)委托房地產(chǎn)類型的不同可分為存量房經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同和新建商品房經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同;根據(jù)委托交易目的的不同，又可將存量房經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同細(xì)分為房屋出售經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同、房屋購買經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同、房屋出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同和房屋承租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的特征

(一)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同是雙務(wù)合同

雙務(wù)合同是指雙方當(dāng)事人互相享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)的合同，是交換最為典型的法律表現(xiàn)形式。在雙務(wù)合同中，雙方當(dāng)事人之間存在著互為對價的關(guān)系。

(二)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同是有償合同

有償合同是指當(dāng)事人取得權(quán)利必須支付相應(yīng)對價的合同。一方當(dāng)事人取得利益，必須向?qū)Ψ疆?dāng)事人支付相應(yīng)的對價，而支付相應(yīng)對價的一方，必須取得相應(yīng)的利益。這種對價可以是金錢，也可以是給付實物或提供勞務(wù)。但一方取得的利益與對方支付的對價，不要求在經(jīng)濟上、價值上完全相等，只要達到公平合理的程度即可。

(三)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同是書面形式的合同

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同采用書面形式是中外房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的慣例，我國行業(yè)管理部門或行業(yè)組織制定發(fā)布的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同也都要求書面形式。

三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的作用

(一)有效保障合同當(dāng)事人的合法權(quán)益

《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)接受委托提供房地產(chǎn)信息、實地看房、代擬合同等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂書面的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同。這就是要以合同形式來固定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)與委托人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，從而有效保障當(dāng)事人的合法權(quán)益。因為合同是平等的民事主體就某一具體事項中雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系協(xié)商一致后所形成的法律文件，對合同當(dāng)事人具有法律約束力。合同一旦生效，當(dāng)事人就必須依照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。合同當(dāng)事人在履約過程中不履行義務(wù)或者違反約定的，必須承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或賠償損失等違約責(zé)任。

(二)維護和保證市場交易的安全與秩序

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動是房地產(chǎn)整體市場的重要組成部分，對房地產(chǎn)市場的交易活動有著重要的影響。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動是市場行為，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)與委托人之間的關(guān)系實質(zhì)上也是一種市場交易關(guān)系。這種交易能否在合法、正常的狀態(tài)下進行，有賴于市場交易活動的安全和秩序。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)與委托人共同遵守的行為規(guī)則。這些行為規(guī)則為合同當(dāng)事人的交易活動確定了基本規(guī)范，促使合同當(dāng)事人遵守規(guī)則。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同不僅有利于避免房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)與委托人相互損害對方當(dāng)事人利益行為的發(fā)生，同時，也有利于維護房地產(chǎn)交易安全與房地產(chǎn)市場秩序。

(三)將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的服務(wù)“產(chǎn)品化”

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)可以根據(jù)委托人多樣化的需求，有針對性地提供所需服務(wù)，并將服務(wù)內(nèi)容寫在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同中。除了提供房地產(chǎn)信息、實地看房、代擬合同等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)外，經(jīng)紀(jì)機構(gòu)還可以提供代辦貸款、代辦不動產(chǎn)登記服務(wù)，以及其他更為個性化的服務(wù)，比如房屋出售經(jīng)紀(jì)服務(wù)中可以包含對待售房屋的保管，房屋承購、承租經(jīng)紀(jì)服務(wù)中對擬購房屋的質(zhì)量擔(dān)保，房屋出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)中包含對出租房屋及設(shè)備的使用監(jiān)督、維修，新建商品房銷售代理商將服務(wù)內(nèi)容向開發(fā)前期延伸(如市場調(diào)研、產(chǎn)品定位)等。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)設(shè)計豐富的服務(wù)項目，并制定相應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)，委托人可以根據(jù)自己的需求來選擇，

甚至和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)共同討論確定新的服務(wù)內(nèi)容，而這些服務(wù)項目最終都可以體現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的相關(guān)具體條款上(但需要另外簽訂合同的除外)，以便于明確雙方在這些服務(wù)項目上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系?？梢?，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)所提供的各項服務(wù)得以“顯化”或“產(chǎn)品化”，從而有利于提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的服務(wù)針對性。

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